Ekspertai laidoje „Keturios sienos“ apžvelgia, kokių kainų pokyčių tikėtis, kiek naujų butų bus pasiūlyta kitais metais ir ar dar galėsime juos įpirkti.

Nekilnojamas turtas
Foto: DELFI / Julius Kalinskas

Būsto įperkamumas neatsiejamas nuo gyventojų pajamų. Jos, „Luminor“ banko vyr. ekonomisto Žygimanto Maurico teigimu, augs gana sparčiai.

„Atlyginimų augimas sieks arti dviženklio skaičiaus arba netgi bus dviženklis, turint omenyje, kad didinamas minimalus atlyginimas viešajame sektoriuje. Tad poreikis pirkti NT, tikėtina, išliks, ypač jeigu išliks neapibrėžtumas dėl pandemijos, nes žmonės daug laiko leidžia namuose, mažai keliauja, sutaupo daugiau pinigų, todėl yra didelė tikimybė, kad pirmoje metų pusėje matysime gana didelį aktyvumą NT rinkoje, ir kainos, tikėtina, dėl inercijos augs 5–10 proc. per metus“, – prognozuoja ekonomistas.

Ž. Mauricas tęsia, kad, nors atlyginimai auga šiemet ir kitais metais, būsto įperkamumas Lietuvos sostinėje, Vilniuje, kuriame ir yra didžiausia NT rinka, gerokai sumažėjęs ir keliantis nerimą.

„NT kainų augimas Lietuvoje šiais metais yra apie 20 proc., o pajūryje – net 50–60 proc. Reikia pripažinti, kad būsto įperkamumas yra sumažėjęs, tai nėra gera tendencija. Įperkamumas turėtų gerėti, kaip gerėjo iki krizės, Lietuvoje jis ir taip nėra pats geriausias. NT įperkamumas Lietuvoje prastesnis nei Europos Sąjungos vidurkis“, – pabrėžia pašnekovas.

Žygimantas Mauricas
Foto: DELFI / Tomas Juodelis

Ž. Mauricas sako, kad kiekvienas Lietuvos gyventojas gali pasiskaičiuoti, koks yra jo būsto įperkamumo rodiklis. Standartiškai skaičiuojama, kad žmogui turi užtekti 5 metų jo pajamų, kad galėtų įsigyti 90 kv. m būstą. Šiuo metu norintiems įsigyti butą Vilniuje minėtas rodiklis siekia 12 metų, kituose miestuose – šiek tiek mažiau.

„Ateityje privalu, kad atlyginimai kiltų sparčiau nei būsto kainos, nes kitaip mes įstrigsime ir būsime kaip Londonas, Paryžius ar kitos Europos sostinės, ir tai nėra gerai, nes prarastume konkurencingumą dėl talentų ir jaunų specialistų. Reikia daryti viską, kad būtų didesnė pasiūla, didesnis pasirinkimas ir kainų augimas nesitęstų“, – akcentuoja ekonomistas.

Justė Maciūnaitė, Žygimantas Mauricas, Dalia Andrulionienė
Foto: DELFI / Tomas Juodelis

Gerų naujienų nėra

Naujausiais „Ober-Haus“ duomenimis, metinis būsto kainų augimas tam tikruose miestuose jau pasiekė ir 24 proc. Tai, pasak „Ober-Haus“ rinkos tyrimų Baltijos šalims vadovo Raimondo Reginio, lėmė keli veiksniai.

„Per pandemiją buvo suplaktas visas veiksnių kokteilis, kuris ir lėmė kainų sprogimą. Pasiūlos trūkumas yra vienas iš pagrindinių veiksnių, ir šiemet, kalbant tik apie sostinę, matome didžiausią paklausos ir pasiūlos disbalansą per visą istoriją. Palyginus, kiek pirminėje rinkoje parduota bei rezervuota butų ir kiek bus šiandien pastatyta, yra didžiausias disbalansas. Skaičiais – per šiuos metus pirminėje rinkoje bus realizuota 6900 butų, o pastatyta apie 4500. Istoriškai tai yra didžiausias skirtumas“, – pažymi R. Reginis.

Raimondas Reginis

NT ekspertas sako, kad, kalbant apie kitus metus, gerų žinių taip pat nėra: „Gerų naujienų neturime. Prognozuojame, kad kitais metais Vilniuje bus pastatyta apie 10 proc. daugiau būstų nei šiemet, tačiau vis tiek tai bus per mažai. 5000 butų per metus yra per mažai, nes aktyvumas išties labai aukštas. Tad iš esmės nėra nė vieno veiksnio, kuris stabdytų kainų augimą. Aišku, mes tikimės, kad kainų augimo tempas sulėtės. Metinis kainų augimas bus ne daugiau nei 20 proc., o 10 proc. ar šiek tiek daugiau.“

Tačiau NT vystymo bendrovės „Omberg“ direktorė Dalia Andrulionienė tikina, kad planuojamo naujų butų kiekio rinkoje nereikėtų nuvertinti.

„Šiuo metu Vilniuje savo eilės, kol bus parduodami, laukia apie 200 projektų. Aišku, rinkoje jie gali atsidurti nebūtinai kitais metais, nes procesas iki projekto paleidimo labai ilgas. Anksčiau mes skaičiuodavome tris mėnesius iki projekto paleidimo, dabar skaičiuojame 12 mėnesių. Bet, kita vertus, aš manau, kad kitais metais rinka turi stabilizuotis, palyginti su šiais, ji turėtų artėti prie 2019 metų rinkos“, – teigia pašnekovė ir paaiškina, kad šiemet NT rinkos aktyvumą paveikė vadinamasis „spyruoklės efektas“, kai pandemijos pradžioje gyventojai liovėsi pirkti NT, vystytojai sustabdė naujų projektų statybas ir pardavimus, o, kai situacija tapo aiškesnė, NT rinka atsigavo, pirkėjai suplūdo įgyvendinti savo svajonių – įsigyti nuosavą pirmąjį arba kitą, didesnį, būstą.

Dalia Andrulionienė
Foto: DELFI / Tomas Juodelis

D. Andrulionienė sako nedrįstanti prognozuoti, ar pasiūla kitais metais patenkins paklausą, tačiau dabartinė situacija rodo, kad būsto pirkimo tempai sulėtėjo. Gyventojų noras ir skuba įsigyti butą iš dalies taip pat turi įtakos NT kainoms, jų augimą kažkiek lemia ir didelė paklausa, o stabtelėjimą – mažėjanti paklausa. Tačiau, anot D. Andrulionienės, net jei butų pirkimo tempai sulėtės, kainų augimą gali lemti kiti veiksniai.

„Į veiksnius, kurie lemia didėjančias kainas, nekreipti dėmesio mes negalime, tai, pavyzdžiui, pasiūlos ir paklausos disbalansas, kuris, man atrodo, per pastaruosius puse metų jau grįžta į savo roges. Kiti veiksniai neteikia didelių vilčių, kad NT kainos neaugs ir juo labiau kris“, – pažymi pašnekovė.

Nekilnojamas turtas
Foto: DELFI / Julius Kalinskas

Kainų kritimas galimas pajūrio regione

Anksčiau ar vėliau NT kainos turi liautis augusios ir tai tam tikruose segmentuose, pasak Ž. Maurico, gali nutikti jau 2023-iaisiais. Tiesa, toks scenarijus gali išsipildyti kalbant apie būstą pajūryje ir apie tą, kuris yra pervertintas.

„Gali būti, kad 2023 metais kainos šiek tiek kris kai kuriuose segmentuose, ypač jeigu išsipildys scenarijus, kad nuslūgs ir statybų, ir pinigų banga visame pasaulyje. Aš manau, kad tai galėtų būti pajūrio regionas, kuriame vystoma daug projektų be didesnės infrastruktūros planų. Tai yra turtas, kuris daugiau skirtas sezonui, o ne nuolat gyventi. Sakyčiau, kad kainos galėtų kisti tokio būsto, kuris bandomas parodyti kaip prabangus kainos prasme, bet toks nėra kokybės prasme. Taip pat matome, kad rinkoje retkarčiais atsiranda būstų be langų, pusrūsiuose ir pan., – pardavėjas tiesiog bando prastą daiktą parduoti už didelę sumą, nes naudojasi rinkos aktyvumu. Kai pinigai ir emocijos nuslūgs, rinka turėtų stabilizuotis“, – pabrėžia ekonomistas.

Pašnekovas priduria, kad NT pirkėjai neturėtų stačia galva nerti į NT rinką. Verčiau reiktų domėtis statinio, buto kokybe, energine klase, infrastruktūra ir pagaliau pirkti ne kvadratinį metrą, o aplinką ir gyvenimo būdą. Jam pritaria ir D. Andrulionienė, ji sako pastebinti, kad išnyksta riba tarp ekonominės ir vidutinės klasės būstų. Pasak jos, kai kurie būstai brangesni dėl geresnės vietos mieste, o ne dėl tam tikrų pastatų techninių savybių.

Antrinėje rinkoje – didžioji dauguma būsto sandorių

Tačiau, kaip pastebi NT analitikas Arnoldas Antanavičius, būsto rinkoje dalyvauja ne tik naujos statybos butai. Priešingai – didžioji dalis butų Lietuvoje parduodama antrinėje rinkoje (tai butai, jau turėję šeimininkus). Vis daugiau gyventojų, kurie žvalgėsi naujos statybos buto, tačiau dėl dabartinių kainų negali jo įpirkti, atsigręžia į antrinę rinką. Bet tai nereiškia, kad senos statybos arba naujesnį, bet jau šeimininkus turėjusį butą galima įsigyti pusvelčiui.

„Matome, kad antrinėje rinkoje kai kuriais mėnesiais kainų augimas būna spartesnis, kai kuriais mažesnis arba kainos net kažkiek krenta, bet bendra metinė kryptis – būsto kainos auga apie 20 proc. Ir norėčiau pasakyti, kad pasiūla priklauso ne tik nuo naujos statybos. Bandoma formuoti supratimą, kad jeigu trūksta naujos statybos būstų, tai visoje NT rinkoje trūksta butų. Reikia pasakyti, kad nauja statyba galbūt tik Vilniuje sudaro trečdalį rinkos, kituose miestuose naujų butų mažiau: Kaune – kiek daugiau nei 10 proc., kituose miestuose – mažiau nei 10 proc. Taigi Lietuvoje daugiausia būstų perkama senos statybos, todėl vystytojo problemų dėl biurokratijos ar statybų brangimo nereiktų traktuoti kaip visos rinkos problemų“, – pabrėžia A. Antanavičius.

Pašnekovas tęsia pastebintis, kad siekiant suvaldyti NT kainų kilimą daug dėmesio skiriama butų pasiūlai didinti, tačiau nekalbama, kokią įtaką būsto rinkai turi spekuliatyvūs pirkėjai.

„Jeigu mes sakome, kad pasiūlos trūksta pirmo būsto pirkėjams ir nepavyksta patenkinti pirmo būsto pirkėjų poreikių, tuomet tos baimės yra pagrįstos, tačiau kai pasiūlos trūksta dėl to, jog rinka patiria laikiną spekuliacinį antplūdį, tai nėra teisingas rinkos vertinimas, nes laikinas paklausos antplūdis greitai atsiranda ir lygiai taip pat gali greitai išnykti. Ir jeigu vystytojai esant tokiai spekuliatyvių būstų paklausai pradės siūlyti daugiau butų, tai gali ne tik stabilizuoti kainas, bet ir atsirasti sudėtinga situacija. Taigi aš labiau matyčiau problemą ne dėl pasiūlos, o dėl paklausos pertekliaus“, – paaiškina NT analitikas.

Arnoldas Antanavičius

Kalbėdamas apie kitų metų būsto kainų kilimo prognozes A. Antanavičius pabrėžia, kad butai brangs tiek, kiek pirkėjai sutiks už juos mokėti.

„Kol kas sutinku su kolegomis, – žiūrint iš trumpalaikės perspektyvos argumentų kainoms kristi nematyti. Kitus metus mes greičiausiai pasitiksime kylančių kainų kontekste. Bet reikėtų aiškiai suprasti grėsmes, kad prastėja įperkamumo rodiklis, jis yra dvigubai prastesnis nei gyventojų lūkesčiai, bet, žinoma, kol būstas brangs, kol bankai lengvai dalins kreditus, įperkamumo rodikliai liks prasti. Sakyčiau, brangimas bus iki 10 proc.“, – teigia NT analitikas.

Visą pokalbį žiūrėkite laidoje.