Veiksniai, kurie turi įtakos NT rinkos kainoms, rodo, kad būstas artimiausiu metu nepigs. Tokią išvadą galima padaryti, apibendrinus „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko pranešimą Lietuvos banko metinėje NT konferencijoje. Eksperto teigimu, NT rinkos aktyvumui ir kainoms, pirmiausia, turi paklausa, kuriai šiuo metu didelės įtakos turi demografinė situacija didžiuosiuose Lietuvos miestuose, ypač Vilniuje. T. S. Kvainickas skaičiuoja, kad, Vilniaus teritorinių Ligonių kasų duomenimis, gyventojų skaičius augo, todėl dar 2019 metais buvo prognozuojama, kad 2020-aisiais NT rinkos aktyvumas bus didelis. Situaciją kiek pakoregavo pandemija.
„Sandorių turėjo daugėti, bet atėjo pandemija. Kita vertus, NT rinkos aktyvumas 2021 metų pradžioje pakankami kompensavo tuos sandorius, kurie neįvyko pandemijos pradžioje. Šiandien matome, kad būsto rinkos aktyvumas yra panašus kaip prieš pandemiją ir tai gali lemti kelios priežastys: gyventojai, kurie ieškojo būsto sau arba investicijai, jau apsipirko, sumažėjo NT pasiūla. Be to, išaugo NT kainos ir dalis pirkėjų nusprendė laukti“, – aiškina NT analitikas.
Kainos augo
Pranešėjas prisimena pandemijos pradžią, kai labai trumpai buvo susiformavusi „pirkėjo rinka“. Tuomet vystytojai viliojo pirkėjus nuolaidomis, tiesa, nedidelėmis: žadėjo padovanoti buitinę techniką, ištikus finansiniams sunkumams padėti mokėti paskolą ir pan. Tačiau tuomet ir gyventojai, ir verslas prisitaiko prie situacijos ir NT rinkoje įvyksta pokyčiai.
„Tačiau greitai rinkos aktyvumas atsigauna ir įžengiame į „pardavėjo rinką“. Šiandien galbūt po truputį grįžtame prie subalansuotos rinkos, tačiau tam, kad grįžtume pilnai, dar trūksta pasiūlos“, – pažymi T. S. Kvainickas.
Pašnekovo teigimu, šiandien jau niekas nedrįs prieštarauti, kad NT kainos išaugo. Tačiau norint aiškiau panagrinėti, kaip keitėsi butų kainos pirminėje rinkoje, reiktų ir vėl sugrįžti į 2020 metus.
„Praėjusių metų antroje pusėje kas mėnesį vystytojai keldavo kainą maždaug 100-200 butų. Tai yra įprasta, kai projektas įsibėgėja, išsiaiškinama, kokie būstai yra patys patraukliausi, ir jų kainos po truputį padidinamos, kai kurių butų kainos sumažinamos, nes jie nebuvo tokie patrauklūs. Tai iki 2020 metų pabaigos tokie kainų keitimai neturėjo didelės įtakos rinkai, kainos bendrai rinkoje buvo pakankamai stabilios. Tuo tarpu 2021 metais, kai pradeda didėti rinkos aktyvumas, vystytojai pamato, kad turtą galima parduoti gerokai brangiau ir užuot kainas pakėlę 100-200 butų per mėnesį, jie gegužę ir balandį tai padaro 800-900 butų. Tokiu atveju kainų pokyčiai fiksuojami ne tik konkrečiuose projektuose, bet ir visoje rinkoje. Pasiūlytų būstų kainos buvo atsakingos už maždaug 10 proc. viso kainos paaugimo“, – paaiškina NT analitikas.
T. S. Kvainicko teigimu, kainų pokyčiai daugiausiai fiksuojami ekonominės ir vidutinės klasės būstų segmentuose. Pavyzdžiui, 2020 metais ekonominės klasės būstas vidutiniškai kainavo nuo 1600 Eur/kv.m, tai 2021 metų paskutinio ketvirčio duomenimis, kaina yra apie 1900 Eur/kv.m. Tuo tarpu vidutinės klasės būstų kainos augo nuo 2000 Eur/kv.m iki 2800 Eur/kv.m. Prestižinėje klasėje būstų kainų pokytis yra apie 1000 tūkst. eurų už kv.m, tačiau čia kainų kilimas nėra toks svarbus, nes šio segmento pirkėjui kaina dažniausiai nėra prioritetas.
NT analitikas sako, kad tokius kainų šuolius iš dalies galima grįsti statybų kaštų augimu (brango žaliavos, statybas ir projektavimą brangino energinės klasės pastatams reikalavimų kėlimas), tačiau negalima sakyti, kad butai brango, nes jie yra geresnėse miesto vietose. Netgi atvirkščiai: laisvų žemės sklypų miesto centre ir arti jo mažėja, todėl vystytojai projektus ėmė plėtoti labiau nuo centro nutolusiose, pigesnėse teritorijose, pavyzdžiui, Žirmūnų šiaurinėje dalyje.
Šiuo metu Vilniuje, T. S. Kvainicko teigimu, yra apie 150 aktyvių NT projektų ir apie 200 projektų dar yra ruošiama paleidimui į rinką. Pašnekovas sako, kad pirkėjams reiktų susitaikyti su tuo, jog ne visi galės įsigyti būstą centre ar palei upę, nes patrauklių NT sklypų kiekis mažėja ir vis daugiau projektų vystoma tolstant nuo miesto centro.
Didesnis būstas antrinėje rinkoje randa pirkėją
Naujos statybos būstų kainų kilimas turėjo įtakos ir antrinės rinkos butų kainoms. Šeimininkus jau turėję butai taip pat brango, tačiau kai kurie jų turi pranašumą prieš pirminę rinką: didesnio ploto butą galima nusipirkti už mažesnę kainą. T. S. Kvainickas aiškina, kad tai ypač aktualu šiandien.
„Pandemijos pradžioje buvo kalbama, kad perkamo būsto plotas padidėjo ir nors pirkėjai mėgsta 2 kambarių 40 kv.m butus, reikia pripažinti, juose susikurti normalią darbo vietą yra sunku, todėl matėme, kad žmonės perka didesnį būstą. Tačiau tuomet ėmė kilti NT kainos ir vėl sugrįžome prie mažo būsto pirkimo. Tad ateityje tai reikės sugalvoti, kaip pirkėjui pasiūlyti didesnį būstą už normalią kainą. Čia nišą atranda antrinė rinka, kurioje didesni ir pigesni butai gali turėti didesnę paklausą“, – analizuoja konferencijos pranešėjas.
NT rinkos pavojai
Šiandien vienas aktualiausių pirkėjų klausimų – kada kris NT kainos. T. S. Kvainickas sako, kad į šį klausimą gali atsakyti išvardijant veiksnius, darančius įtaką būstų kainų pokyčiams.
„Pirmiausia – infrastruktūros mokestis. Tie projektai, kurių statybos leidimai išduoti prieš priimant Infrastruktūros įstatymą, dar nėra apmokestinti infrastruktūros mokesčio, bet jie reaguoja į bendrą rinkos aplinką ir tai lemia kainas. Ateityje mokestis turės dar daugiau įtakos“, – vardija pašnekovas.
Kitas veiksnys, turintis įtakos NT rinkai ir kainoms – pastatų energinės klasės reikalavimų didinimas. Taip pat vienas aktualiausių šiandienos klausimų – kompensacija už statybas valstybinėje žemėje. Vienkartinis mokestis, pasak T. S. Kvainicko, tikrai padidins NT kainas. Statybinių medžiagų kainų augimas, pasiūlos ir paklausos santykis (paklausa išaugo apie 30 proc., o pasiūla susitraukė), palūkanos normos – taip pat turi įtakos NT kainų kilimui.
Ir vis dėlto, T. S. Kvainickas siūlo atkreipti dėmesį į kelis pagrindinius aspektus, kurie lems, kaip keisis NT rinka Lietuvoje. Pirmiausia – būsto pasiūla: vystytojai turi „pasotinti“ pirkėjus, tačiau svarbu, kad rinkoje nesusiformuotų pasiūlos perteklius, būstai taptų nepatrauklūs dėl savo vietos ir kainos. Taip pat butų plotas: gyventojai nori didesnio būsto, tačiau išaugusios kainos jiems neleidžia jo įsigyti, o vystytojai stato tai, ką pirkėjai įperka.
