Pasiūla – istorinėse žemumose

Apie būsto pasiūlos krizę kalbama jau ne vieną mėnesį ir, panašu, kad spalis pagerėjimo neatnešė. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2021 metų pirmąjį ketvirtį Vilniuje tiesiogiai iš plėtotojų buvo nupirkta ir rezervuota 2343 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose, 2021 metų antrąjį ketvirtį – 2008 butai, o 2021 metų trečiąjį ketvirtį – 1369 butai. Nepaisant per metus smukusių butų realizacijos apimčių, šių metų devynių mėnesių rezultatas išties išskirtinis – jų parduota ir rezervuota 76 proc. daugiau nei per tą patį 2020 metų ir 34 proc. daugiau nei per tą patį 2019 metų laikotarpį.

2021 metais fiksuojamos sparčios realizacijos apimtys iki istorinių žemumų sumažino pirkėjų pasirinkimo galimybes. „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2021 metų trečiojo ketvirčio pabaigoje Vilniuje bendras neparduotų naujos statybos butų jau pastatytuose daugiabučiuose skaičius sudarė apie 250 butų arba beveik 5 kartus mažiau nei jų buvo 2020 metų pabaigoje (apie 1200 butų). O šiuo metu dar tik statomuose ir viešai parduodamuose daugiabučių projektuose neparduotų butų skaičius taip pat pastebimai sumažėjęs ir siekia tik apie 2400 butų.

„Akivaizdu, kad šių metų trečiąjį ketvirtį naujos statybų butų realizacijos apimtys pirminėje rinkoje smuko iš esmės dėl pasiūlos trūkumo“, – pranešime sako „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis.

„Inreal“ duomenimis, spalio mėnesį į stebėjimus įtraukti 173 nauji objektai, iš jų – 155 naujuose projektuose (76 kotedžai, 79 butai) ir dar 18 būstų, kurie atsirado po korekcijų esamuose projektuose ir nebuvo išskiriami į atskirus etapus. Toks pasiūlos padidėjimas yra analogiškas rugsėjo mėnesiui (176), tačiau net penkis kartus atsilieka nuo NT vystytojų spurto prieš metus (854). Kita vertus, „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas nelinkęs situacijos dramatizuoti ir sako, kad pasiūlos prieaugio sumažėjimas – įprastas reiškinys.

„Pasiūlos prieaugio sumažėjimas yra ganėtinai įprastas reiškinys, dažnai pastebimas metų pradžioje, tačiau šiuo metu jį veikiausiai derėtų sieti su prailgėjusiu projektų derinimu prieš gaunant statybos leidimą bei ypač dideliu statybos darbų aktyvumu. Pandemijos pradžioje, vystytojams kiek pristabdžius naujų projektų pasiūlą šiek tiek išsiderino statybos darbų laikotarpiai. Šiuo metu statybininkai pluša ties beveik 8000 butų, iš kurių daugiau nei 5000 jau parduoti, beveik 500 rezervuoti, o dar beveik 1000 net nepradėti statyt, todėl akivaizdu, kad rangovų apkrova yra milžiniška ir susitarti dėl naujų projektų tampa sudėtingiau“, – sako „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Bendrovės „Hanner“ skaičiavimais, dėl labai mažos pasiūlos rinkos likvidumo indeksas šiuo metu yra sumažėjęs iki 6,45, tai reiškia, kad visi rinkoje šiuo metu esantys butai būtų išparduoti per 6,5 mėnesio, jeigu nebūtų naujos pasiūlos. 2021 metų pradžioje rinkoje buvo 4808 butai.

„Būsto pasiūlos mažėjimo pagrindinė priežastis yra išaugusi biurokratija Vilniaus miesto savivaldybėje, dėl ko vystytojai negauna statybos leidimų ir negali pasiūlyti rinkai daugiau būsto. Apmaudu, kad tai gali paskatinti dar didesnį kainų kilimą“, – sako „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis.

Būsto pirkimas
Foto: Shutterstock

Paklausą smaugia pasiūlos trūkumas

„Citus“ investicijų ir analizės vadovo Šarūno Taručio teigimu, šiuo metu NT pirkėjų, ypač Vilniuje, netrūksta, tačiau paklausą toliau smaugia pasiūlos trūkumas.

„Vilniaus rinkos potencialą puikiai matėme šį pavasarį: per mėnesį turėjome ir 700, ir 800 ir net per 1 100 rezervacijų. Dabar tris mėnesius stebime labai stabilų rezultatą – apie 400–450 naujų būstų pirkėjų, tačiau tai yra dvigubai mažiau nei anksčiau minėti skaičiai. Situaciją lemia nepakankama paklausa – žmonės, tiesiog, nebeturi, iš ko rinktis, nors miestas nusmaigstytas kranų strėlėmis“, – sako specialistas, bet pastebi, kad aktyviau šiuo metu, ypač centre ir greta jo, vyksta komercinių objektų statybos.

Jis skaičiuoja, kad Vilniuje bendrą sandėlį spalio gale tesudarė 3 458 nauji būstai – dar 7 proc. mažiau nei buvo rugsėjį.

„Inreal“ skaičiuoja, kad spalio mėnesį Vilniuje parduoti 452 būstai (478 nauji susitarimai, 26 atšaukimai). Tai – 8 proc. daugiau nei prieš mėnesį (419 pardavimų, 447 nauji susitarimai, 28 atšaukimų) bei 30 proc. mažiau nei praėjusiais metais tuo pačiu laikotarpiu (650 pardavimų, 656 nauji susitarimai, 6 atšaukimai).

„Tikėtina, kad tokie ryškūs metiniai skirtumai išliks dar bent keletą mėnesių. Nuo 2020 metų IV ketvirčio rinkos aktyvumui atsigavus po pirminio pandemijos šoko, buvo fiksuoti iki tol dar nematyti susitarimų skaičiai. Akivaizdu, kad išsekus spyruoklės efektui, susitraukus būsto (ypač pastatyto) pasiūlai ir dėl daugelio priežasčių ženkliai išaugus pardavimo kainoms, rinkos aktyvumas palaipsniui nuslopo. Nepaisant to, tiek spalio, tiek viso III ketvirčio rezultatai pasižymėjo istoriškai didesniu nei buvo įprasta aktyvumu“, – teigia T. S. Kvainickas.

Jis tęsia, kad kainų augimas Vilniaus mieste sulėtėjo. Ekonominės klasės būstas pirminėje rinkoje kainuoja apie 2043 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 2033 Eur/kv.m), vidutinės – 2693 Eur/kv.m (2678 Eur/kv.m), prestižinės – 4124 Eur/kv.m (4112 Eur/kv.m), loftai – 1628 Eur/kv.m (1641 Eur/kv.m). Kotedžai netgi kiek atpigo – nuo 1512 Eur/kv.m iki 1464 Eur/kv.m.

Likvidumo rodiklis sostinėje šiek tiek sumažėjo – iki 0,46 (rugsėjo pabaigoje – 0,49). Tai reiškia, kad esamą pasiūlos kiekį remiantis paskutinių 12 mėnesių pardavimų rezultatais pavyktų realizuoti per kiek trumpiau nei pusę metų. Rinkos balanso taip pat neženkliai sumažėjo nuo 0,69 iki 0,65 ribos ir toliau rodo pardavėjo rinką, tačiau pardavimams kiek aprimus, o vystytojams paskelbus apie nemažai naujų projektų, balanso rodiklio reikšmė jau artimiausiais mėnesiais turėtų grįžti į subalansuotos rinkos intervalo rėžį.

Kainų augimas – nuosaikesnis

Tuo tarpu bendrovė „Hanner“ skaičiuoja, kad vidutinė būsto kaina Vilniuje auga nuo metų pradžios ir per dešimt šių metų mėnesių jau padidėjo 20 proc. ir pasiekė 2 500 eur/kv.m. Bendrovės atstovai tikina, kad jei ir toliau strigs naujų projektų statybos leidimų išdavimo procesas, labai tikėtina, kad būsto kainos ir toliau augs. Tačiau „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims R. Reginis teigia, kad artimiausiu metu matysime gerokai kuklesnį kainų augimą.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2021 metais butų pardavimo kainų augimo tempas šalies didmiesčiuose pastebimai paspartėjo ir su kaupu viršijo ankstesnes kainų augimo prognozes. Jeigu per 2020 metų ketvirtąjį ketvirtį butų pardavimo kainos šalies didmiesčiuose vidutiniškai ūgtelėjo 1,9 proc., tai 2021 metų pirmąjį ketvirtį užfiksuotas 4,3 proc., antrąjį ketvirtį – 6,2 proc., o trečiąjį ketvirtį – 5,7 proc. augimas.

Foto: Shutterstock

Po daugiau nei dešimtmetį nematyto tokio butų pardavimo kainų augimo tempo 2021 metų rugsėjį vidutinė pardavimo kaina Vilniuje pasiekė visų laikų aukštumas. Tuo metu kituose šalies didmiesčiuose butų kainos šiuo metu dar yra nuo 6% iki 25% mažesnės nei buvo 2007 metų pabaigoje–2008 metų pradžioje.

„Atsižvelgiant į tai, kad po 2021 metų antrąjį ketvirtį užfiksuoto butų segmento aktyvumo piko šių metų trečiąjį ketvirtį aktyvumas stabilizavosi, o po itin spartaus kainų augimo rinkoje susiformavo pastebimai aukštesnis kainų lygis, tikėtina, kad šių metų ketvirtąjį ketvirtį ir kitų metų pradžioje turėtume fiksuoti pastebimai kuklesnį santykinį butų pardavimo kainų augimą“, – sako R. Reginis.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į pastaraisiais mėnesiais prastėjančius gyventojų lūkesčius. Statistikos departamento duomenimis, vartotojų pasitikėjimo rodiklis šalyje per pastaruosius tris šių metų mėnesius sumažėjo 7 procentiniais punktais: nuo 4 liepą iki minus 3 spalį. 2021 metų spalio mėnesį gyventojai pesimistiškiau žvelgė į namų ūkio finansinės ir šalies ekonominės padėties perspektyvas.

Kaune brango ekonominės klasės būstas

„Inreal“ duomenimis, Kaune situacija yra labai panaši į sostinės. Rinkos aktyvumas nebėra rekordinis, tačiau atitinka ilgalaikes tendencijas. Spalio mėnesį parduoti 55 būstai (62 nauji susitarimai, 7 atšaukimai). Tai – 43 proc. mažiau nei rugsėjį (33 pardavimai, 43 nauji susitarimai, 10 atšaukimų), tačiau rugsėjo rezultatai buvo koreguoti dėl rinkos duomenų tikslinimo. Šių metų vidurkis – 80 pardavimų per mėnesį.

Rinkos aktyvumas laikinajai sostinei šiuo metu ypač svarbus, nes pasiūlos kiekis rinkoje yra bene dvigubai didesnis nei įprastai. Pirkėjai gali rinktis iš 1409 objektų (prieš metus – 679). Tiesa, praėjusiais metais „Inreal“ į stebėjimus netraukė kotedžų, kurių šiuo metu pasiūloje yra 154. Kita vertus, net įvertinus kotedžų įtaką, pasiūlos kiekis Kaune šiuo metu yra išties didelis. Atsižvelgiant į vystytojų aktyvumą nepanašu, kad pirkėjai Kaune artimiausiu metu pritrūks būsto – pasiūlą spalio mėnesį papildė dar 102 butai naujuose projektuose (du butai atsirado anksčiau vystytuose projektuose, juos galima būtų priskirti atšaukimams, tačiau dėl tinklapių struktūros ne visi objektai yra užfiksuojami iki pardavimo).

Ekonominės klasės būstas Kauno pirminėje rinkoje kainuoja apie 1454 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 1449 Eur/kv.m), vidutinės – 2537 Eur/kv.m (2390 Eur/kv.m), loftai – 1818 Eur/kv.m (1817 Eur/kv.m), kotedžai - 1503 Eur/kv.m (1462 Eur/kv.m).

„Įdomu tai, kad ryškesni kainų skirtumai, lyginant su Vilniumi, yra fiksuojami tik ekonominės klasės projektuose. Tuo tarpu vidutinės klasės būstas kainuoja panašiai. Tiesa, retas vidutinės klasės projektas Vilniuje yra upės pakrantėje, kas Kaune jau tampa įprasta. Lyginant kotedžų kainas, nors sumos, kurios prašomos už kvadratinį metrą ir yra panašios, tačiau Kaune siūlomi mažesnio ploto būstai, todėl suminės kainos yra mažesnės. Loftai Vilniuje palengva keliasi į periferiją, todėl jie yra pigesni nei Kaune, kur šio tipo būsto projektai plėtojami arčiau miesto centro“, – teigia T.S. Kvainickas.

Nerimą kelia pajūrio NT rinka

Klaipėdoje pirminės rinkos aktyvumas išlieka nedidelis. Per mėnesį parduota 20 būstų (23 nauji susitarimai ir 3 atšaukimai). Tai – 56 proc. mažiau nei prieš mėnesį (45 pardavimai, 46 nauji susitarimai, 1 atšaukimas) ir 20 proc. mažiau nei prieš metus (25 pardavimai, atšaukimai nefiksuoti).

„Nors tokį rinkos aktyvumą veikiausiai vertėtų sieti ir su ypač ribota pasiūla, tačiau vien prielaidomis sotus nebūsi, todėl susiformuoja užburtas ratas – vystytojai vangiai siūlo naujus projektus, o pirkėjai naujo būsto neperka, nes nėra iš ko rinktis“, – sako T.S. Kvainickas.

Spalio mėnesį rinkos stebėjimus „Inreal“ papildė 15 būstų – vienu nauju nedideliu, vos 3 butų projektu bei 12 objektų, kurie atsirado įvykus korekcijoms projektuose arba tinklapiuose. Šis pasiūlos padidėjimas yra kuklus lyginant su rugsėju (85 objektai), todėl pasiūlos kiekis ir toliau balansuoja ties 300 būstų riba.

Ekonominės klasės būstas pirminėje rinkoje uostamiestyje kainuoja apie 1634 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 1638 Eur/kv.m, kainų imtis apie 50 proc. pasiūlos), vidutinės – 1753 Eur/kv.m (1755 Eur/kv.m), loftai – 1700 Eur/kv.m (1717 Eur/kv.m), kotedžai – 1556 Eur/kv.m (1509 Eur/kv.m).

„Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims R. Reginis pažymi, kad vertėtų atidžiau panagrinėti pajūrio NT rinką.

„Jeigu šalies didmiesčiuose plėtotojų investicijos – pradedami statyti gyvenamieji projektai ar žemės sklypų įsigijimai ateities projektams – šiuo metu yra ypač reikalingos norint subalansuoti būsto pasiūlos ir paklausos santykį, tai pavyzdžiui, būsto rinkos išsiplėtimas pajūrio regione neatrodo toks tvarus. Lietuvos pajūrio regionas dėl dabartinės pandemijos apriboto keliavimo į užsienį išgyvena savo geriausius metus, o norinčių nukreipti savo investicijas į būsto sektorių akivaizdžiai išaugo“, – sako R. Reginis.

Remiantis VĮ Registrų centro duomenimis, 2019 metais Palangos ir Neringos savivaldybėse būstui (butams ir namas) ir poilsio paskirties patalpoms/pastatams įsigyti iš viso buvo išleista apie 103 mln. eurų, 2020 metais ši suma tokiam nekilnojamajam turtui įsigyti jau sudarė beveik 154 mln. eurų, o per šių metų pirmus devynis mėnesius išleistų pinigų suma pasiekė 163 mln. eurų. Galime matyti, kad per pastaruosius kelis metus gyventojų ir verslo investicijos į Lietuvos pajūrio regioną išaugo apie du kartus.

„Tikėtina, kad ateityje kelionių srautui į užsienį sugrįžus į įprastą režimą šio regiono patrauklumas gali natūraliai sumažėti, o tuo pačiu ir susidomėjimas ten esančiu nekilnojamuoju turtu. Jeigu ir toliau Lietuvos pajūrio regione fiksuosime spartų investicijų augimą į naujų projektų plėtrą ir į būsto įsigijimus, toks tikėtinas paklausos „atšalimas“ gali baigtis ir nepasiteisinusiais per daug dideliais investuotojų lūkesčiais“, – pasakoja „Ober-Haus“ atstovas.

Itin staigus kažkurio nekilnojamojo turto segmento augimas tuo pačiu padidina ir jo rizikingumo lygį, kuris akivaizdžiai pasimato pasikeitus situacijai rinkoje, ypač susvyravus paklausai.

Nuomos rinka sėkminga

Kita vertus, investicijos, panašu, pasiteisino pirkusiems būstą nuomai Vilniuje. Pasak R. Reginio, būsto nuomos sektoriaus duomenys rodo, kad dabartinė pandemija neturėjo jokios neigiamos įtakos ilgalaikės butų nuomos segmentui ir šių metų rinkos aktyvumas yra dar didesnis nei priešpandeminiu laikotarpiu. Pavyzdžiui, „Ober-Haus“ sudarytas bendras ilgalaikės būsto nuomos tarpininkavimo sandorių skaičius Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje per 2021 metų devynis mėnesius, palyginti su 2019 ir 2020 metų tuo pačiu laikotarpiu, atitinkamai išaugo 14 proc. ir 9 proc. O ūgtelėjęs aktyvumas būsto nuomos rinkoje ir toliau mažino objektų nuomai skaičių.

Nekilnojamojo turto skelbimų portale „Aruodas“ 2021 metų trečiojo ketvirčio pabaigoje butų nuomai pasiūlymų skaičius Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje buvo 25–30 proc. mažesnis nei prieš metus.
„Žvelgiant į šį ilgalaikei nuomai skirtų butų pasiūlymą sumažėjimą, reikia įvertinti ir dar kelis veiksnius, parodančius didžiausios šalyje Vilniaus būsto nuomos rinkos potencialą“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Visų pirma, remiantis „AirDNA“ duomenimis, pandemijos laikotarpiu trumpalaikės nuomos rinka Vilniuje susitraukė daugiau nei du kartus, o tai reiškia, kad reikšminga dalis trumpalaikei nuomai skirto būsto papildė ilgalaikės butų nuomos pasiūlos aruodą.

„Taip pat nereikia pamiršti ir būsto plėtotojų, kurie sostinės rinką jau reguliariai papildo naujais projektais, kuriuose nuomai siūlomi įvairaus ploto būstai“, – sako „Ober-Haus“ atstovas. Vien 2021 metais nuomos rinkai bus pasiūlyta apie 350 nuomai skirtų būstų ir metų pabaigoje Vilniuje bus šiek tiek daugiau nei 700 profesionalių investuotojų valdomų ir ilgesniam laikotarpiui nuomojamų būstų.

Taip pat svarbūs ir smulkieji investuotojai, kurie reguliariai didina nuomojamų butų pasiūlą, pavyzdžiui, įsigydami butus naujai statomuose projektuose siekdami juos nuomoti. „Įvertinus šiuos veiksnius, galima teigti, kad šiuo metu sostinės rinkos potencialas yra daugiau nei pakankamas, kad galėtų absorbuoti esamą pasiūlą“, – teigia R. Reginis.

Aukštas aktyvumas nuomos rinkoje ir toliau didina būsto nuomos kainas šalies didmiesčiuose. „Ober-Haus“ duomenimis, 2021 metų trečiąjį ketvirtį, palyginti su 2020 metų trečiuoju ketvirčiu, Vilniuje butų nuomos kainos buvo 14%, Kaune ir Klaipėdoje – 8 proc. aukštesnės. Palyginimui, šių metų rugsėjį metinis pardavimo kainų augimas Vilniuje siekė 19,9 proc., Kaune – 19,5 proc., o Klaipėdoje – 17,7 proc.