Kokybė gali žymiai skirtis

Šiomis dienomis rasti nebrangų naujos statybos butą Vilniuje atrodo neįmanoma. O pamačius tokį skelbimą, norisi tučtuojau būstą rezervuoti. Tačiau NT ekspertai įspėja: išsiaiškinkite, ką perkate. Neretai mažesne kaina pasižymi negyvenamosios paskirties statiniai, tai kūrybinės dirbtuvės, poilsio patalpos, viešbučio paskirtį turintys būstai. Advokatų profesinės bendrijos TRINITI JUREX partneris, advokatas Deivis Valiulis sako, kad paprastai negyvenamosios paskirties būstai registruojami, kai norimas statyti statinys nekoreliuoja su žemės sklypo paskirtimi ir sudėtinga tai pakeisti (ypač kalbant apie valstybei priklausančius žemės sklypus). Kita priežastis – kai nekilnojamojo turto vystytojas negali užtikrinti tam tikrų teisės aktuose gyvenamiesiems pastatams (ar patalpoms) numatytų kokybinių reikalavimų.

„Būtent šiuo atžvilgiu reikėtų būti atidiems, nes kartais gyvenamiesiems pastatams (ar patalpoms) taikomi kokybiniai reikalavimai yra įgyvendinami ir tada, jei pastatas (patalpos) negyvenamosios paskirties, o kartais ne. Galbūt žemės sklype nebuvo galima įgyvendinti reikalavimų dėl minimalaus parkavimo vietų įrengimo (dėl ko pirkėjas turės didesnių problemų su parkavimu prie savo „būsto“), taip pat vaikų žaidimų aikštelės, žaliųjų erdvių įrengimo, galbūt nekilnojamojo turto vystytojas negalėjo įgyvendinti minimalių insoliacijos, buto plotų reikalavimų, taikomų gyvenamosioms patalpoms. Dėl tokio pobūdžio dalykų gyvenimo kokybė negyvenamosios paskirties „būste“ gali labai suprastėti, tad šiuos ir kitus dalykus reikia turėti omenyje planuojant „būstą“ negyvenamosiose patalpose“, – pažymi pašnekovas.

Teisininkas priduria, kad pirkėjo „būstui“ teisiškai egzistuojant kaip negyvenamosioms patalpoms, kasmet gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį, o jis, pavyzdžiui, Vilniaus mieste, sudaro nuo 0,7 iki 1 proc.

„Visgi pastebima tendencija, kad „negyvenamosios paskirties būstų“ pasiūla rinkoje mažėja – tiek nekilnojamojo turto vystytojai, tiek patys pirkėjai vis mažiau linksta prie negyvenamųjų patalpų, kurios būtų naudojamos nuolat gyventi, statybos ar įsigijimo. Tad rinkoje negyvenamosios paskirties patalpos, kaip „būstai“, skirti nuolat ten gyventi, sudaro gana mažą rinkos dalį“, – teigia D. Valiulis.

Deivis Valiulis
Foto: Asmeninio albumo nuotr.

Pernelyg sunku arba neįmanoma pakeisti žemės paskirties

Yra atvejų, kai pakeisti žemės paskirtį neįmanoma, pavyzdžiui, iš rekreacinės – į gyvenamąją. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad taip nutiko su gerai žinoma Ozo parko Vilniuje teritorija.

„Šioje vietoje keisti į gyvenamąją paskirtį negalima, tuomet reikia daryti 51 proc. poilsio, 49 proc. gyvenamosios paskirties patalpas. Bet klausimas turbūt yra tas, ar tokiose vietose gyvenamosios statybos apskritai reikia. Tokie atvejai yra išskirtiniai ir vystytojai, kurie tokius projektus įgyvendino, pripažįsta, kad geriau gal ir nereikėjo, nes yra daug teisinio neaiškumo“, – sako M. Statulevičius.

Ekspertas sutinka, kad kitos paskirties daugiabučių statybos nėra pavyzdinė praktika, jos reiktų atsisakyti. Kita vertus, kai nėra laisvų sklypų (arba jeigu ir yra), pakeisti jų paskirties neįmanoma arba pernelyg sudėtinga (neretai ginčai persikelia ir į teismus, trunka ne vienus metus), vystytojams greičiau ir paprasčiau statyti viešbučio paskirties pastatus ir juose esančius apartamentus parduoti kaip gyvenamosios paskirties butus. Juolab kad Vilniaus miesto savivaldybė tokiems projektams įgyvendinti duoda statybos leidimus. Tiesa, su keliomis sąlygomis.

„Viešbučio, poilsio paskirties pastatai statomi, nes vystytojui neišeina pakeisti žemės paskirties. Tai žinodama Vilniaus miesto savivaldybė suderina, palaimina tokius projektus, kurie de jure yra komercinės paskirties, bet de facto atitinka visus gyvenamosios paskirties būstų reikalavimus. Ir tokie projektai stebimi atidžiau, žiūrima, kad būtų kokybiški. Turi būti įgyvendinti automobilių parkavimo, apšvietimo, insoliacijos, želdynų reikalavimai. Taigi pastatas atitinka gyvenamosios paskirties statinių reikalavimus, bet jo oficiali paskirtis yra komercinė, nes tokia yra žemės paskirtis, o pakeisti paskirtį gali būti neįmanoma, NŽT gali riboti tokią teisę. Visi pripažįsta, kad tai nėra tvari praktika, bet kol žemės įstatymas toks, nėra aiškios schemos, kaip keisti paskirtį“, – pažymi NT ekspertas.

Foto: DELFI / Josvydas Elinskas

Pašnekovo teigimu, pirkėjams, norintiems įsigyti tokį turtą, reikia atidžiai išnagrinėti projektą.

„Ar jis atitinka gyvenamajam būstui būdingą kokybę, taip pat reikia išsiaiškinti, ar bus taikomi NT mokesčiai, nes, kaip žinia, komercinės patalpos yra apmokestinamos, ar galima registruoti gyvenamąją vietą, vaikus užregistruoti į darželius, ar galima sudaryti sutartis su visais paslaugų teikėjais, koks kainynas, ar nebus aukštesnių tarifų. Neretai tokie objektai parduodami pigiau, ir jei visos sąlygos pirkėja tenkiną, jis tokį turtą ir įsigyja“, – pabrėžia LNTPA prezidentas.

Mindaugas Statulevičius
Foto: DELFI / Josvydas Elinskas

Gali kilti keblumų dėl paskolos

Perkant bet kokį būstą, nereikėtų pamiršti jo likvidumo ir galimybių konkuruoti rinkoje su kitu NT. „Luminor“ banko ekonomistas Žygimantas Mauricas sako, kad didelio skirtumo likvidumo prasme tarp poilsio, viešbučio paskirties ir gyvenamosios paskirties butų nėra.

„Klausimų dėl kitos paskirties visada kyla, tačiau jeigu tokia paskirtis deklaruojama viešai, pirkėjai žino, ką perka. Kita vertus, reikia žiūrėti, ar poilsio, viešbučio paskirties būstai atitinka gyvenamojo būsto reikalavimus, pavyzdžiui, garso izoliacija, šviesos insoliacija, infrastruktūra (vaikų žaidimo aikštelės, automobilių stovėjimo vietos, žaliosios erdvės)“, – sako ekonomistas.

Žygimantas Mauricas

Būtent garso izoliacija, šviesos insoliacija, aplinkos infrastruktūra, mokesčių dydžiai gali mažinti kitos paskirties būsto patrauklumą parduodant jį antrinėje rinkoje. Tačiau jei komercinės, viešbučio paskirties būstas atitinka gyvenamojo būsto komfortą ir reikalavimus, jis rinkoje gali konkuruoti su tradiciniu gyvenamuoju NT. Yra ir dar vienas niuansas – bankų paskolos negyvenamosios paskirties būstui įsigyti sąlygos.

„Tam tikra nuolaida, mažesnė kitos paskirties būsto kaina visada bus, tačiau reikia atkreipti dėmesį į tai, kad banko finansavimo sąlygos gali būti kitokios, jeigu pirkėjas perka poilsio ar viešbučio paskirties butą, kuris jam yra pirmasis būstas. Gali kelti daugiau klausimų“, – pažymi ekonomistas.

Ekspertai sutaria, kad perkant bet kokį NT reikia būti atlikus namų darbus ir išsiaiškinus ne tik reikalavimus, taikomus skirtingų tipų turtui, bet ir galimus papildomus mokesčius, įmokas ar pan.