Šiemet NT rinka visoje Lietuvoje buvo labai aktyvi. „Luminor“ banko vyr. ekonomisto Žygimanto Maurico teigimu, pagal būsto kainų augimą Europos Sąjungoje mūsų šalis tikrai yra bent jau TOP trejetuke. Fiksuojama, kad nuo metų pradžios, „Inreal“ duomenimis, naujų būstų kainos vidutiniškai augo apie 20 proc., visų butų Lietuvoje, „Ober-haus“ skaičiavimais – daugiau nei 15 proc. (liepos mėnesio duomenimis).

„Tai lėmė tokios priežastys, kad Lietuvos ekonomika nepatyrė kažkokios krizės, žmonių pajamos auga gana sparčiai ir pastaruoju metu matome, kad labai formuojasi teigiami žmonių lūkesčiai. Tie, kurie laukė kainų korekcijų, pamatė, kad jų nėra ir traukinys, panašu, nuvažiuoja, tad didelis skaičius pirkėjų masiškai pradėjo pirkti butus, bandydami suspėti į tą nuvažiuojantį traukinį, o prie jų dar prisijungė ir spekuliantai, tokio dalyko mes nesame matę turbūt nuo 2006-2007 metų. Tai rinka yra įkaitusi ir tai matome statistikoje: būsto metinis kainų augimas yra 15 proc., o jei pasižiūrėsime į skelbimų portalus, matysime, kad gyventojai NT kainas per metus pakėlę ir 19 proc., Kaune – virš 20 proc., Palangoje – 40 proc. Tai tokių skaičių ir 2006-2007 metais nesame matę. Didėja grėsmė, kad gali išsipūsti NT kainų burbuliukai bent jau tam tikruose segmentuose“, – laidoje Delfi TV „Keturios sienos“ komentuoja ekonomistas.

Žygimantas Mauricas

Dar viena reikšminga priežastis, kuri turi įtakos NT rinkos aktyvumui, yra bankų palūkanos. „Ober-haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada primena, kad šiandien skolintis yra labai pigu, banko palūkanų marža yra apie 2 proc., o tai reiškia, kad ir laikyti indėlį nėra naudinga.

Kilo ir nuomos kainos

Be abejonės, aktyvumas ir pokyčiai NT pirkimo-pardavimo rinkoje turi įtakos ir nuomos segmentui.„Eurostato“ duomenimis, per dešimtmetį mūsų šalyje būsto nuomos kainos pakilo daugiau nei dvigubai, Statistikos departamento duomenimis, nuo 2015 m. – net 30 proc.

Ekonomisto Ž. Maurico teigimu, esminiai veiksniai, darantys įtaką nuomos kainoms, yra pajamų augimas ir gyventojų skaičiaus augimas didmiesčiuose, ypač Vilniuje. Pastarasis veiksnys turi įtakos nuomojamų butų paklausai.

„Paklausa būsto nuomai buvo didelė. Taip pat nuomos rinka skaidrėja, matome, kad ir vystytojai investuoja į būstus nuomai, statomi projektai, kuriuose butai bus skirti tik nuomai. Tai nuomos rinka labai keičiasi, ji skaidrėja ir kainų augimas stebimas pakankamai spartus. Augimo tempai galbūt netgi kažkiek stebina, nes jie yra dviženkliai. Tai, kad nuomos rinka skaidrėja, reiškia, kad kyla ir kainos, nes yra mokami mokesčiai, auga ir kokybė būstų, o augant būsto kokybei, auga ir kainos“, – paaiškina pašnekovas.

Foto: DELFI / Josvydas Elinskas

„Ober-haus“ Senamiesčio biuro vadovas M. Čiulada skaičiuoja, kad bendrai Lietuvoje nuoma per šių metų pirmąjį pusmetį pabrango jau 2 proc. Bendras metinis kainų augimo vidurkis paprastai būna apie 5 proc. Tiesa, pašnekovo teigimu, reikia atkreipti dėmesį, kad nuomos kainų korekcijoms įtakos turi sezoniškumas.

„Pandemija turi įtakos nuomos rinkai, bet sezoniškumas – daugiau. Dabar atėjo ruduo ir jau nuo rugpjūčio vidurio butų nuomai paklausa stipriai padidėjo ir ne tik dėl studentų, bet ir dėl įmonių darbuotojų, kurie čia atvyko dirbti iš kitų valstybių. Ir ne tik apie Vilnių eina kalba, praktiškai kiekvienas miestas Lietuvoje turi savo būsto nuomininkų tikslinę auditoriją. Vilniuje yra studentų, užsienio darbuotojų, ypač iš Baltarusijos turime labai daug IT specialistų. Bet Vilniuje studentų įtaka yra daug mažesnė, nes pati rinka yra didesnė ir daug lankstesnė. Kaune, pavyzdžiui, studentų įtaka nuomos rinkai yra daug didesnė. Kaune, pavyzdžiui, netgi įgyvendinti pirmieji co-living projektai, ne Vilniuje. Kituose Lietuvos miestuose, pavyzdžiui, Šiauliuose, yra stiprus transporto sektorius, ten yra labai daug Baltarusijos, Ukrainos darbuotojų, kurie tiesiog atvyksta kažkuriam laikui ir greitai išvyksta. Tai ten atsiranda toks būstas, kaip seni namai transformuojami į tarsi viešbučius ir ten nuomojamos lovos, net ne kambariai“, – nuomos rinkos Lietuvoje tendencijas aptaria pašnekovas.

Nuomos rinka lėčiau reaguoja į paklausą

Ekonomistas Ž. Mauricas pabrėžia, kad, esant tokiai paklausai, įtaką nuomos kainoms turi ir butų nuomai pasiūla. Kuo ji mažesnė, tuo didesnių kainų nuomotojai gali prašyti. Butų nuomai pasiūla, pasak M. Čiulados, lėčiau reaguoja į paklausos poreikį.

„Nuomos rinka nėra ta, kuri reaguoja greitai ir iškart, kai paklausa stipriai išauga, pasiūla spėja taip greitai sureaguoti. Tai atsispindi kainose. Jeigu imtume ilgesnius laikotarpius tai matytume, kad būsto nuomai pasiūla tikrai auga, mes kiekvieną mėnesį fiksuojame po kelis šimtus naujų butų ir, jokia paslaptis, keliasdešimt jų yra nuperkama būtent nuomai. Aišku, jie rinkoje atsiranda po kokių pusės metų, bet tai rodo, kad būstų nuomai daugėja“, – sako M. Čiulada.

MArius Čiulada

Būstų nuomai perkama daugiau ir dėl to, kad lietuviai savo santaupas investuoti būtent į NT, ypač kai, kaip jau buvo minėta, bankų sąlygos dėl paskolos yra tokios geros.

„Pajamos iš būsto nuomos yra apie 5 proc. vidutiniškai. Tai jeigu pinigai kainuoja (banko palūkanų marža – Delfi) 2 proc., nuomotojui lieka nemažas skirtumas jam į kišenę. Taip pat ir nuomininkai, jeigu būstas nuomojamas dėl to, kad tiesiog nėra pinigų pradiniam įnašui arba dažnai keičia būstus ir pastovaus pirkti dar nėra pasiruošę, jie moka nuomotojui tuos 5 proc., nors šalia yra banko pasiūlymas už 2 proc. Matydami tokius skirtumus nuomininkai galbūt irgi nori tapti pirkėjais, nebe nuomininkais. Dėl to ir ta pirkimo rinka yra tokia aktyvi, nes yra tų, kurie perka investicijai, ir tų, kurie perka sau“, – aiškina pašnekovas.

Vilniaus NT rinka kelia nerimą

Šiuo metu Vilniuje, kuriame nuomos rinka yra didžiausia, populiariausius 1–2 kambarių butus galima išsinuomoti nuo 300 Eur už senesnės statybos būstą, geriau įrengti butai gali kainuoti 450 Eur per mėn. Kalbant apie naują statybą, kainos prasideda nuo 450–500 Eur ir daugiau, priklausomai nuo įvairių faktorių: rajono, įrengimo būklės ir pan. Ekonomistas Ž. Mauricas pabrėžia, kad nuomos kainomis sostinėje stebėtis nereikėtų, nes Vilnius, kaip ir daugelis kitų ES sostinių, yra brangus miestas.

„Pavyzdžiui, ES skaičiavimais nuomos kaina Vilniuje dviejų kambario buto, yra apie 800 eurų, vieno kambario – 600 eurų, kai vidutinis atlyginimas Vilniuje siekia apie 1100 eurų. Jeigu atlyginimas yra dar mažesnis, tada jau reikia užsiimti kūryba: ieškoti mažesnių butų, nuomotis būstą co-living principo projektuose ar pan. Bet tokia tendencija yra visose ES sostinėse, Vilniaus kainos praktiškai tapo vienodos su Rygos, Talino kainomis, panašios ir į Varšuvos, Bratislavos nuomos kainas. Ir iš tiesų iššūkis pragyventi sostinėje, jeigu pajamos yra nedidelės“, – pabrėžia ekonomistas.

Foto: Shutterstock

Neatsilieka ir NT pirkimo-pardavimo kainos, būstas visame Vakarų pasaulyje darosi vis sunkiau įperkamas, Lietuva – ne išimtis. Ž. Mauricas pabrėžia, kad istoriškai Vakaruose 90 kv. m būstas turėjo būti įkandamas 5 metų darbo užmokesčio santaupomis. Dabar daugelyje ES sostinių nėra tokių rodiklių.

„Vilniuje turi dirbti 12 metų, kad įsigytum būstą. Berlyne štai bus net referendumas, kurio klausimas yra, ar nusavinti būstus iš tų kompanijų, kurios užsiima būstų nuoma“, – pasakoja ekonomistas.

Pašnekovas įspėja, kad ir NT nuomos, ir pirkimo-pardavimo kainų augimas Vilniuje turi stabtelti, antraip galime susidurti su nemenkais sunkumais.

„Jeigu mes prisidirbsime ir iškelsime būsto kainas iki nebeįkandamų, galime prarasti tą konkurencinį pranašumą prieš kitų šalių sostines. Jeigu būsto kainos, nuomos kainos bus labai didelės, darbuotojai rinksis kitas valstybes. Taip pat ir Lietuvos verslininkai, jeigu Vilniuje bus per brangu jų darbuotojams, jie savo verslus kurs kituose miestuose“, – pabrėžia Ž. Mauricas.

Tačiau M. Čiulada įsitikinęs, kad Vilnius – didelis miestas, turintis ne vieną patrauklų priemiestį ir naujakuriai nebūtinai turi ieškoti būsto pačiame gyvenamosios vietos kuo arčiau centrinės miesto dalies.

„Vilnius yra didelis miestas, aplink jį yra mažesnių priemiesčių, tai nebūtina gyventi miesto centre. Miestas, galų gale, plečiasi, aplink Vilnių dar yra nepanaudotų plotų. Vėlgi, tai yra miesto strategijos klausimas, kaip miestas vystysis. Dabar strategija yra tokia, kad reikia tankinti sostinę, vyksta konversijos ir pan., miesto centras keičiasi ir tam, kad turėtume efektyvų viešąjį transportą, jis turėtų dar sutankėti. Bet reikia nepamiršti, kad ir aplinkui turime priemiesčių, kurie yra arčiau gamtos, tai Vilniaus situacija tikrai nėra tokia bloga. Turime ir konkuruojančių miestų, kurie mielai priims naujakurius“, – pabrėžia NT ekspertas.

Foto: DELFI / Josvydas Elinskas

Kaip sustabdyti nuomos kainų augimą?

Nuomos kainos ir toliau auga, tačiau šį procesą galėtų sustabdyti didesnė būstų nuomai pasiūla. Daug vilčių dedama į NT vystytojų plėtojamus projektus, kuriuose visi butai skirti tik nuomai. M. Maurico teigimu, tokiu būdu padidėjusi pasiūla galėtų sustabdyti kainų augimą.

„Kalbant būsto įperkamumą, tai kainų augimą visame Vakarų pasaulyje lėmė mažos bankų palūkanos. Žmonės linkę investuoti savo pinigus į būstą, keldami jo kainą. Tai atitinkamai įperkamumas mažėja. Istoriškai buvo tokia taisyklės, kad Vakaruose 90 kv. m būstas turėjo būti įkandamas 5 metų darbo užmokesčio santaupoms. Dabar praktiškai nė vienoje ES sostinėje nėra tokių rodiklių. Vilniuje turi dirbti 12 metų, kad įsigytum būstą. Berlyne štai bus net referendumas, kurio klausimas yra, ar nusavinti būstus iš tų kompanijų, kurios užsiima būstų nuoma“, – komentuoja ekonomistas.

Visą pokalbį galite žiūrėti laidoje „Keturios sienos“.