NT kainos augo, bet mažiau

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2021 metų liepos mėnesio reikšmė išaugo 1,6 proc. (2021 metų birželį buvo fiksuojamas 2,0 proc. augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 15,3 proc. (2021 metų birželį metinis augimas sudarė 13,6 proc.).

2021 metų liepos mėnesį butų pardavimo kainos šalies didmiesčiuose augo panašiu tempu: Vilniuje – 1,6 proc., Kaune – 1,8 proc., Klaipėdoje – 1,5 proc., Šiauliuose – 1,2 proc. ir Panevėžyje – 1,5 proc.

Per metus (2021 metų liepos mėnesį, palyginti su 2020 metų liepos mėnesiu), „Ober-Haus“ skaičiavimais, butų kainos didmiesčiuose augo dviženkliu tempu: Vilniuje – 15,4 proc., Kaune – 14,3 proc., Klaipėdoje – 14,9 proc., Šiauliuose – 16,9 proc. ir Panevėžyje – 17,9 proc..

„Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis aiškina, kad nors dalis NT pirkėjų ir atostogavo, vasaros laikotarpis reikšmingai neatvėsino Lietuvos būsto rinkos ir šių metų liepą stebėjome tiek aukštą rinkos aktyvumą, tiek stabiliai augančias butų pardavimo kainas.

„VĮ Registrų centro duomenimis, šių metų liepą Lietuvoje įsigyta beveik 3600 butų arba 2 proc. daugiau nei šių metų birželį. Palyginti su butų rinkos aktyvumu, kurio pikas buvo pasiektas šių metų gegužės mėnesį (iš viso Lietuvoje įsigyta virš 3.900 butų), šių metų birželio ir liepos mėnesiais jis yra 8–10 proc. mažesnis. Vertinant butų rinkos aktyvumą atskiruose didmiesčiuose, stebimos nevienodos tendencijos. Pavyzdžiui, Panevėžyje fiksuojamas du mėnesius iš eilės mažėjantis įregistruotų butų sandorių skaičius, o štai Klaipėdoje šių metų liepos mėnesį užfiksuotas didžiausias aktyvumas nuo 2007 metų“, – pabrėžia ekspertas.

Pasak R. Reginio, aukštą būsto rinkos aktyvumą padeda išlaikyti ir gerėjantys gyventojų lūkesčiai. Statistikos departamento duomenimis, vartotojų pasitikėjimo rodiklis 2021 metų liepą paaugo 1 procentiniu punktu iki 4 ir tai yra aukščiausias rodiklis nuo 2020 metų vasario mėnesio. Taip pat šių metų liepos mėnesį pastebimai ūgtelėjo gyventojų dalis, ketinanti per artimiausius 12 mėnesių skirti pinigų didesniems pirkiniams (baldams, buitinei technikai). Bendros gyventojų nuotaikos ir būsto rinkos rodikliai rodo, kad būsto kainų augimui stimulo yra pakankamai.

Pirkėjams gerų žinių nėra

Tačiau, nors gyventojų nuotaikos geros, lūkesčiai – teigiami, dabartinė situacija NT rinkoje, pasak NT analitiko Arnoldo Antanavičiaus, jiems nėra palanki. Analitiko teigimu, paskutiniu metu NT kainos augo greičiau nei atlyginimai, o tai kelia grėsmę, kad būstas taps dar sunkiau įperkamas, ypač Vilniuje, kuriame yra didžiausia NT paklausa.

„Situacija yra ne visai palanki būsto pirkėjams, nors paskutiniai ženklai rodo, kad bent jau Vilniuje NT kainos stabilizavosi, ir jos jeigu jau auga, tai labai nežymiai. O pats kainų augimas neatsiranda iš niekur. Jeigu pirkėjai ateina pas pardavėją ir yra pasiryžę mokėti bet kokią kainą už būstą, tai pardavėjai turi galimybę kelti kainą, daryti aukcionus ar pan. Pardavėjas tuomet jaučia, kad gali paprašyti daugiau, juk visi mes esame orientuoti uždirbti“, – pažymi pašnekovas.

NT analitiko teigimu,vienintelė priemonė, kuri gali sustabdyti kainų augimą, yra pirkėjai ir jų apsisprendimas palaukti, nepirkti, derėtis. Tačiau pastaruoju metu situacija buvo kitokia: žmonės skubėjo investuoti į NT, nes girdėjo įvairių prognozių dėl pinigų nuvertėjimo, infliacijos ir pan. Jis taip pat sako, kad NT kainų augimas, tikėtina, sulėtėjo.

„Kad ir kaip ten būtų, paskutinį mėnesį kainos Vilniuje pasiekė jau tą lygį, kad sparčiau kilti jos jau nebegali, nes kitu atveju mažės būsto įperkamumas. Jeigu mes matėme 2007-2008 metais situaciją, kai žmogus be pinigų galėjo įsigyti būstą, bankai žmonėms finansuodavo 100 proc. būsto vertės, nebuvo jokios atsakingo skolinimosi politikos, tai šiuo metu situacija yra visiškai kitokia. Reikia turėti ir pradinį įnašą, ir atitikti atsakingo skolinimosi politikos kriterijus, kad tik tam tikrą dalį pajamų sudarytų paskolos įmoka ir pan. Tai prie ko aš vedu, kad galbūt gyventojai ir norėtų sutikti su pardavėjų kainomis, bet jiems neleidžia to padaryti aplinkybės – bankai, pajamos ir pan. Ir ką matome, kad Vilniuje kainos stabilizavosi. Kaune, Klaipėdoje dar kainos vejasi, auga, bet Vilnius visada padiktuoja madą, tendencijas, o kiti didmiesčiai jį vejasi“, – pastebi NT analitikas.

Foto: Shutterstock

Naujos statybos būstai sudaro apie trečdalį sandorių

Pasakyti vidutinę būsto kvadratinio metro kainą Vilniuje ar kituose didmiesčiuose, pasak A. Antanavičiaus, sunku, nes jos įvertinimas nebus vienareikšmiškas.

„Didmiesčiuose apie 70 proc. ir net daugiau sudaro būstas, kuris yra statytas sovietmečiu, dauguma tų daugiabučių yra nerenovuoti, žemiausios energinės klasės. Bet sandoriuose tokio būsto yra apie trečdalį, didžiausia dalis perkamo turto sudaro naujesnės statybos būstas. Aš labiau mėgstu vertinti, koks būstas yra sandoriuose, nes tai atspindi vidutinę kvadratinio metro kainą. Tai šiuo aspektu būstai senuose miegamuosiuose mikrorajonuose Vilniuje kainuoja apie 1400-1500 Eur/kv. m. Kuo arčiau centro, tuo kaina didėja link 2000 Eur/kv.m, o jeigu nagrinėjame naujos statybos būstą su daline apdaila, tai vidutinė kainą yra apie 2300 Eur/kv.m. Ji keičiasi, pokytis gali būti didesnis į vieną ar kitą pusę. Skirtumas tarp naujos ir senos statybos butų kainų yra apie 30 proc.“, – akcentuoja pašnekovas.

Kiek šiuo metu kainuoja būstas populiariausiuose didmiesčių mikrorajonuose, skaitykite ČIA.

A. Antanavičiaus teigimu, atidžiau panagrinėjus įvykusius NT sandorius matyti, kad apie 40 proc. jų sudaro pirminės rinkos pardavimai, 10-15 proc. sandorių yra butų, statytų nuo 1990 iki 2018 m., ir likusi dalis yra sovietinės statybos būstai.

„Paprastai sovietinė statyba sudaro apie 40 proc. parduodamų butų. Žiūrint likvidumo prasme, sena statyba mažiau likvidi, nes tokio būsto yra labai daug, o parduodama santykinai mažiau. Ar tai reiškia, kad norima mažiau parduoti tokio būsto, o žmonės mažiau nori pirkti, tai atsakymas būtų, kad dabar žmonės antrinėje rinkoje apskritai nėra linkę skubėti pardavinėti. Žmonės yra linkę turtą įdarbinti, pavyzdžiui, senos statybos būstą nuomoti, pirkti namą ar naujos statybos butą. Žinoma, yra tokių, kurie bando patikrinti rinką ir parduoti butą brangiau nei jis yra vertas“, – komentuoja pašnekovas.

Sostinėje rinka palanki pardavėjams

Apie pardavėjams palankią, o pirkėjams ne NT rinką Vilniuje šiuo metu kalba ir „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

„Pirminės rinkos balansas sostinėje išlieka palankus pardavėjams, o būsto pasiūla sostinės pirminėje rinkoje toliau mažėja. Šiuo metu pirkėjai gali rinktis iš 4071 būstų (įskaitant kotedžus), tačiau liepa – jau antras mėnuo, kuomet naujų susitarimų skaičius naują pasiūlą viršija mažiau nei 10 proc., kas rodo rinkos stabilizacijos tendenciją“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Palyginimui – gegužę, nepaisant panašaus kiekio naujos pasiūlos (460), pardavimai ją viršijo 41 proc. (647), o balandžio mėnesį (679) – net 68 proc. (1141). Per mėnesį pasiūlą sostinėje papildė 494 nauji būstai 5 projektuose Pilaitėje, Šnipiškėse, Naujamiestyje, Žvėryne ir Senamiestyje. Didžioji jų dalis – vidutinės klasės (291).
Labiausiai pirkėjus domino ekonominės klasės butai ir apartamentai (58 proc. visų susitarimų). Antroje vietoje pagal populiarumą – vidutinės klasės butai ir apartamentai (34 proc. visų susitarimų). Populiariausi mikrorajonai liepą: Lazdynai (kartu su Lazdynėliais) – 113 susitarimų, Naujamiestis – 100 ir Pilaitė – 99. Ilgą laiką tarp populiariausių mikrorajonų pirmavusiose Šnipiškėse dėl susitraukiusios pasiūlos mažėjo ir susitarimų skaičius.

Būsto kainos nežymiai (po 3 proc.) sumažėjo visuose butų ir apartamentų segmentuose. Prestižinės klasės būstų kainos liepos mėnesį siekė 3900 Eur/kv.m, vidutinės klasės – 2517 Eur/kv.m, ekonominės – 1904 Eur/kv.m.

„Ekonominės klasės segmentą išskyrėme į butus (kartu su poilsio, viešbučių paskirties apartamentais) bei loftus (administracinės bei gamybinės paskirties patalpas, pritaikytas gyvenimui). Pastarųjų liepą buvo įsigyta 11, jos nesudaro reikšmingos rinkos dalies ir ilgą laiką šie segmentai buvo sekami kartu, priskiriant loftus pigesniam būstui, tačiau palaipsniui skirtumai tampa vis didesni. Skiriasi ne tik šių patalpų paskirtis, bet ir dydis, patalpų aukštis, energinis naudingumas, finansavimo galimybės“, – aiškina T.S. Kvainickas.

Foto: Shutterstock

Liepos mėnesį buvo susitarta ir dėl 18 kotedžų pardavimo (19 susitarimų, 1 atšaukimas), pasiūlos kaina – 1370 Eur/kv.m. „Reikia pažymėti, kad iki šiol „Inreal“ nesekė kotedžų pardavimų dėl sąlyginai nedidelės šio segmento apimties. Vis dėlto, pandemijos laikotarpiu gyventojų susidomėjimas didesniu, bet vis dar įperkamu būstu išaugo, kaip ir kotedžų segmento įtaka pirminės rinkos rezultatams, todėl nusprendėme išplėsti stebėseną“, – sako T. S. Kvainickas.

Kaune išlošti gali pirkėjas

Kauno būsto rinkoje pamažu įsigali pirkėjams palankesnė situacija. Į skaičiavimus įtraukus kotedžų segmentą, rinkos balanso rodiklis šoktelėjo iki 1.33. „Labai tikėtina, kad rodiklio reikšmė vėl šiek tiek mažės, artėdama prie vieneto. Tam pakaktų visai nedidelio aktyvumo ūgtelėjimo, ypač jau minėtų kotedžų bei individualių namų grupėje. Postūmio Kauno miestui galėtų suteikti ir kaimyninės šalies IT įmonės – tai prisidėtų ne tik prie gyvenamojo, bet ir komercinio nekilnojamojo turto rinkos aktyvumo augimo bei leistų dar sparčiau atsigauti nuo pandemijos poveikio“, – sako T.S. Kvainickas.

Per liepą pirminėje būsto rinkoje įvyko 74 nauji susitarimai, tarp kurių – 1 atšaukimas. Suminis rodiklis 2 vnt. mažesnis nei birželio mėnesį (atmetus stebimus kotedžus – 3 vnt.). Pirmojo karantino laikotarpiu laikinosios sostinės pirminė būsto rinka patyrė didžiausią aktyvumo nuopuolį, kas akivaizdžiai matoma lyginant šių ir praėjusių metų liepos mėnesius – šiemet parduota net 170 proc. daugiau būstų nei prieš metus (27). Vystytojai rinkai pasiūlė dar 215 naujų būstų, iš kurių per išankstinius ir pirmojo mėnesio pardavimus buvo parduotas 31 vnt.

Pirkėjų dėmesio daugiausia sulaukė vidutinės klasės būstai (78 proc. visų susitarimų). Kiek stebina tai, kad kotedžų bei individualių namų kvartalai praėjusį mėnesį dideliu aktyvumu nepasižymėjo, tačiau tam įtakos galėjo turėti ganėtinai didelė paskutinių kelių mėnesių butų naujuose projektuose pasiūla.

Kauno pirminėje būsto rinkoje stebima nedidelė kainų rokiruotė – pasirodžius naujiems projektams iki 2234 Eur/kv.m ūgtelėjo vidutinės klasės būsto kainos, kiek pabrango ir ekonominės klasės būstas – iki 1450 Eur/kv.m. Dėl ribotos pasiūlos, prieinamos informacijos apie kainas ir objektų skaičiaus santykio, liepos mėnesį prestižinio būsto kaina nenustatyta.

Klaipėdoje naujo būsto liepą nepasiūlyta

Klaipėdos mieste vėl fiksuotas rinkos aktyvumo smuktelėjimas – susitarta dėl 17 būstų pardavimo, 1 susitarimas atšauktas. Tai – 45 proc. daugiau nei 2020 m. liepos mėn. (11), tačiau 43 proc. mažiau nei šių metų birželį (28). Naujo būsto rinkai per liepos mėnesį vystytojai nieko nepasiūlė, potencialūs pirkėjai ir toliau laukia išskirtinių projektų ties Kuršių mariomis bei Danės upe.

Informacijos viešumo problema atsispindi ir Klaipėdos miesto rinkoje. Patikimai nustatyti galima tik vidutinės klasės butų bei apartamentų segmento kainą – ji šiuo metu siekia apie 1690 Eur/kv.m.
„Tikėtina, kad informacijos ribotumą galėjo paskatinti ir padidėjęs pastarųjų mėnesių rinkos aktyvumas. Vystytojai nori išsaugoti galimybę greičiau ir lanksčiau reaguoti į pokyčius rinkoje, pasiūlyti turtą rinkos kaina, o ne ginčytis dėl jos pokyčių“, – teigia T.S. Kvainickas. Rinkos balanso rodiklis Klaipėdoje iš esmės išlieka nepakitęs ir siekia 0.62, kas rodo pardavėjams palankią būsto rinką.