„Delfi būstas“ tęsia „Interviu su vadovu“ ciklą ir šįkart apie NT rinkos tendencijas, tvarumą, projektus ir NT ateities perspektyvas kalbasi su „Inreal“ grupės direktoriumi Gediminu Pruskumi. Ankstesnį interviu su Šiaurės Europoje teikiančios bendrovės „Newsec“ Tyrimų ir analizės grupės vadovu Baltijos šalyse Mindaugu Kulboku rasite ČIA.
– Šiandien NT atrodo atsigavusi, išgyvena kol kas vieną geriausių laikotarpių. Tačiau prisiminkime, 2020 kovą ir karantiną. Kas tuo metu sukosi Jūsų galvoje, kad Vyriausybė paskelbė karantiną?
– Situacijos, kai pamatai žinias, kurios neaišku, kaip paveiks įmonės klientus, partnerius, neramina. Kai buvo paskelbtas karantinas, minčių buvo daug, bet aišku buvo viena: kad ir kokios būtų naujienos, ar būtų geros, ar ne, žmonės vis tiek šiame kontekste sureaguos blogai. Tai ir pamatėme NT pirkimo-pardavimo statistikoje. Gyvenamojo būsto pirkimas sustojo, žmonės nežinojo, ką daryti.
Mes jau kurį laiką stengėmės efektyvinti savo veiklą, tai darėme kelerius metus. Todėl mums pandemijos pradžia buvo ramesnė. Mes turėjome optimalų kolektyvą, kuris racionaliai susidėliojo veiklas, projektus. Kad būtų dar daugiau aiškumo, susidėliojome scenarijus – nuo vidutinio iki paties blogiausio. Įvertinome pasekmes, jeigu situacija rinkoje ir mūsų įmonėje pasiektų itin skausmingą ribą, ir tai privertė mus suprasti, kad paleidžiant projektus, privalome įvertinti visas galima rizikas. Taip pat atsižvelgti į galimą paklausą, konkurentų elgesį. Tai pasiteisino ir didelių iššūkių pavyko išvengti.
Kitas darbas buvo bendrauti su kolektyvu. Vėlgi, mes visada rinkomės žmones, kurie pasižymėtų šaltais nervais, kad esant keblioms situacijoms savo srities ekspertai mąstytų racionaliai ir nepasiduotų stresui, bet kūrybiškų, kurie sugebėtų į viską žiūrėti plačiau.
Kai kuriems verslams sunkumų sukėlė darbas iš namų, bet mes šio iššūkio neturėjome, nes jau prieš kelerius metus po ilgų diskusijų nusprendėme, kad mūsų kolektyvas oficialiai gali rinktis sau patogią lokaciją darbui, žmogui nebūtina sėdėti darbo vietoje, jis turi savo užduotis ir tikslus, kuriuos turi įgyvendinti, tačiau kaip ir kur – nėra svarbu. Žmonės greitai išmoko planuoti savo laika, derinti asmeninius reikalus ir darbą. Galų gale pamatėme tik darbo efektyvumo augimą.
– „Inreal“ teikia ne vieną NT paslaugą. Kaip verslui sekėsi išgyventi sunkų laikotarpį, ar buvo taip, kad kažkurią veiklą kuriam laikui teko eliminuoti, nes ji nenešė rezultato?
– Mums pasisekė, nes didelių turbulencijų neįvyko. Turime savo projektų, kurie yra mūsų „arkliukai“, jų pardavimai buvo sėkmingi. Jokia veikla nebuvo sustabdyta, visi rezultatai teigiami. Projektai, kuriuos planavome padaryti, paleisti yra įgyvendinti, kaip ir planuota. Buvo daugiau darbo su nuomos segmento klientais, bet mūsų nuomininkų portfelis įvairus, tai išėjo taip, kad rezultatas tikrai buvo geras.
Rezultatai buvo labai gerai, nors gyvenome pandemijos metus.
– Na, ir pagaliau, atėjo vasara ir prasidėjo NT pirkimo karštinė. Žmonės pirko namus, sodybas, butus. Kas sukėlė tokį beprotišką pirkimą? Kokios yra to priežastys?
– Yra ne viena priežastis, kuri sukėlė NT pirkimo vajų. Jų yra tvarių ir netvarių. Pirmiausia, kalbant apie Vilnių, reikia pripažinti, kad kasmet sostinę papildo beveik 10 tūkst. naujų gyventojų. Kitas dalykas – spyruoklės efektas, tas vadinamasis „atšokimas“. Jeigu kurį laiką NT pardavimo kreivė labai krito, natūralu, kad žmonės, pamatė, jog karantinas netgi gali būti laikas pagalvoti, kur investuoti. Manau, kad šis veiksnys paveikė netgi tuos žmonės, kurie niekad neplanavo įsigyti NT, nes, matyt, visi suprato, kad visą koronaviruso krizę lydės pinigų įliejimas į rinką ir visi jie turės kažkur būti išleisti. Pavėluotai, jau mes tai matome, nes visos prabangos prekės dabar pabrango net 10 proc. mažiausiai, kasdienio vartojimo prekės brangsta. Tai dalis žmonių buvo tokių, kurie norėjo investuoti ir pirko NT.
Kitas dalykas, būsto įperkamumas. Skaičiavome, kad prieš 10 metų, norint įsigyti būstą, reikėjo 100 atlyginimų, o šiandien – 50 atlyginimų. Iš esmės, perkamoji galia žmonių padidėjo ir kiek kainos kilo iki dabar, atlyginimai augo greičiau, ypač vidurinės klasės. Taip pat nereikia pamiršti bankų finansavimo sąlygų, kurios buvo ir yra tikrai geros, palankios, bet protingos, įvertinant pirkėjo galimybes. O žmonės, savo ruožtu, susitaupė pinigų ir turėjo pradinius įnašus.
– Ar tokios pačios priežastys lėmė ir šių metų NT skaičius?
– Manau, kad tos pačios. Įtakos turėjo ir tai, kad šiemet augo energiniai reikalavimai pastatams, taip pat neadekvačiai pradėjo kilti statybinių medžiagų kainos, o plėtotojas sutartį pasirašo prieš metus, pagal kurią fiksuoja kainą, o statybų kainos pradėjo stipriai augti, tai atsispindėjo ir žiūrint į NT kainas. Žmonės, sekdami informaciją, ėmė kalbėti, kad reikia pirkti dabar, nes būstas tik brangs. Kita vertus, tokią didelę paklausą lemia ir tai, kad kai pradedi žiūrėti, kas yra pasiūloje, matai, kad ji sumažėjusi. Tai žmonės vėl skuba pirkti ir netgi tik iš brėžinių. Pirmieji pirkėjai išgraibsto geriausius variantus, o esant tokiai paklausai, visi tai supranta, ir vėl tai lemia žmonių skubėjimą pirkti.
– Kaip vertinate būsto paklausą ir pasiūlą? Kalbama ir apie žemės sklypų Vilniuje trūkumą. Ar Jūs matote tokią problematiką?
– Pasiūlos kiekis šiuo metu yra išbalansuotas, nes projektų pabaigtų yra mažai, didžioji dauguma pasiūlos, kuri yra rinkoje – statybos leidimai ir brėžiniai. Dabar yra tokia situacija, kad kai išduodama statybos leidimas, iškart paskelbiama apie pardavimus ir per pirmus kelis mėnesius parduodama apie 20 proc. butų. Tokia situacija rodo, kad žmonės mano, jog nėra, ką pirkti. Kad pasiūla mažėja. O vystytojai mato poreikį, bet projektas ruošiamas, derinamas ne mėnesį, o metus ar kelis, todėl ir mes nesidžiaugiame, kad tos kainos taip auga, ir kad butus taip šluoja, nes jeigu parduosime viską, ką turime, per keturis mėnesius, kai įprastai tokį patį kiekį parduodame per metus, mažiausiai metus neturėsime, ką pasiūlyti. O po tų metų, vėlgi, neaišku, kokia bus paklausa, kainos ir pan., ar nebus taip, kad šis bumas baigsis. Todėl vystytojai sprendžia, kokia kryptimi judėti: ar leisti šiuo metu projektus ir bandyti patenkinti poreikį, ar daugiau stebėti fundamentalius rodiklius, kurie garantuoja tvarų augimą.
Kainos dalinai ir buvo padidintos dėl to, kad vystytojai patys nenori, kad pirkimas būtų toks visiškai besąlygiškas, tai netgi buvo bandymas kiek sustabdyti pirkimą. Vėlgi, tikėtina, kad kažkokio didelio sustojimo nebus, tiesiog situacija turėtų po truputį stabilizuotis. Nes tie žmonės, kurie norėjo labiausiai, jie nusipirko, nusipirks tuomet rinka turėtų stabilizuotis.
Tai aš manau, kad tokia situacija tęstis negali, net jeigu taip ir nutiktų, mes susidurtume su kita problema – pasiūlos užtikrinimas. Laikas, per kiek projektas paruošiamas, patvirtinimas, tik ilgėja, yra naujų reglamentų, kurie taip pat kiek pristabdo projekto derinimą, nes kyla klausimų. O vienas didžiausių skaudulių – žemės klausimai, apie kuriuos jau net nebėra smagu kalbėti, nes jei tęsiasi jau ne vienerius metus. Ir pasekmė – Vilniuje mažėja sklypų, kur būtų galima statyti. Yra žemės nuomos sklypų, bet pirkdamas žemės sklypą nuomai, nežinai, koks bus Nacionalinės žemės tarnybos požiūris į galimą veiklą jame. Aišku, jie patys nori turėti naują įstatymą, pagal kurį visi žinotų, kokios būtų atsiskaitymo tvarkos, už ką reikia sumokėti, kiek mokėti ir pan.
O dabar yra tokia situacija, kad žmonės turi pinigų, nori pirkti, miestas nori puoštis, atsinaujinti, bet iš esmės tų konversijos, buvusių gamyklų teritorijų judinti kaip ir negalima, nes išeina, kad nors konversija yra gamyklinės teritorijos perdarymas į gyvenamąją, bet jeigu pradedamos tokios statybos, pagal kitus įstatyminius aktus nėra vykdoma veikla, kuri turėtų toje teritorijoje būti vykdoma.
– Jūsų nuomone, ar Vilniuje yra, bus būsto krizė?
– Aš manau, kad verslas vis tiek stengsis visais būdais patenkinti pasiūlą. Aišku, augant kainoms, įperkamumas mažėja, bet verslas nėra dėl to suinteresuotas. Dėl to, aš manau, kad balansas bus atkurtas, projektų bus daugiau ir tos kainos stabilizuosis.
Negalime nepastebėti bėgimo į periferiją, bet tai lemia ne tik būsto kainos. Dalis žmonių suprato, kad nori gyventi arčiau gamtos, kad gali dirbti nuotoliniu būdu. Baigėsi tie laikai, kai žmonės nusiteikia visą gyvenimą praleisti dviejų kambarių bute. Jiems reikia daugiau erdvės, darbo kambario. Aišku, viskas susiveda į žmonių galimybes, nes tokiu atveju būsto plotas didėja, o žmonių finansinės galimybės tokiu greičiu neauga. Bet, kai yra tokia paklausa, vystytojai stengiasi ją patenkinti ir pagal tai planuoti projektus. Taip atsiranda įvairūs projektai – nuo paprastų butų, iki kotedžų, erdvių apartamentų ir pan.
– NT Neringoje. Meras Darius Jasaitis sako, kad Neringa gali neteikti ilgalaikių gyventojų, nes joje neįmanoma vystyti NT projektų. Ar Jūs turite čia objektų? Gyvenamųjų, komercinių? Ar susiduriate su iššūkiais plėtojant čia NT? Jei taip, kokie jie?
– Mes Neringą atradome prieš maždaug 9 metus. Teritorija, be abejonės, yra labai jautri, tai yra nacionalinis parkas. Mes šioje teritorijoje esame pastatę ne vieną projektą, sutinkame ir kitų vystytojų, tačiau jie čia ilgai neužtrunka, nes Kuršių nerijoje dirbti yra tikrai sunku.
Mes šiuo metu Neringoje įgyvendiname 10 projektą, statome visą uždarą kvartalą namų. Mes kartu su Neringos savivaldybės atstovais padarėme Nidos detalųjį planą, darėme labai ilgai, apie 4 metus. Sudėliojome ir vietos gyventojų interesus, nes buvo norų visokių. Daug diskutavome, išmokome dirbti su bendruomenėmis ir kuo toliau, tuo labiau įsitikini, kad kai planuoji projektus, reikia nusimatyti laiko ir nemažai bendravimui su bendruomene. Be abejonės, su ja reikia ne tik bendrauti, bet ir tartis, edukuoti, rodyti planavimo dokumentus, paaiškinti, kur ir kaip jie gali juos gauti. Tai Neringoje mes turbūt kiekviename miestelyje esame po kažką pastatę, dirbame čia stipriai, nesiruošiame trauktis iš šio regiono kol kas.
Viena iš užduočių dirbant Neringoje yra sukurti gražią architektūrą. Yra numatyti tam tikri standartai, kokie tie pastatai turėtų būti, bet architektai pasiūlo vizijų, kurios atitinka reikalavimus ir šiek tiek skiriasi nuo standartų.
Daugumą projektų mes vystėme gausiai apstatytose teritorijose ir tiesiog renovavome jose buvusius pastatus. Turėjome ir turime susiderinti leidimus ne tik su savivaldybe, bet ir su nacionalinio parko direkcija, kurios reikalavimai tikrai yra griežti.
Iš esmės, statyti Neringoje yra kūrybinis procesas, mes esame plėtotojai ir norime kurti erdves, kurios tarnaus žmonėms ir ne vieną dešimtmetį, nes norime neraudonuoti. Stengiamės padaryti kažką gražaus. Ir ne tik Neringoje: mes visuomet ieškome ir ne gyvenamosios paskirties projektų, pavyzdžiui, mokyklų, darželių, slaugos centrų ar pan., nes tokius objektus galima suplanuoti unikalius. Aš visuomet sakau kolegoms, kad reikia galvoti, kodėl ir kaip mes kuriame projektus. Būna taip, kad atrodo, jog kai kurie projektai finansiškai nėra labai naudingi, tačiau vėliau juos įvertinus matai, kad jie labai įdomus turi kitas vertes.
– Kas suformavo Jūsų tokį požiūrį, kodėl į vystymo procesus reikia žiūrėti giliau, galvoti ir apie kitas vertes, ne tik finansinį uždarbį?
– Pirmiausia, visa aplinka, įstatyminė bazė, požiūris į architektūrą, viena vertus, yra labai klišinis: įsivaizduojama, kad ilgalaikiai, tvarūs sprendimai yra nepelninga. Tačiau žiūrint į perspektyvą, galima pamatyti, kad jie atsiperka. O tie verslai, kurie projektus ar neretai tik vieną projektą parengia tik uždarbiui, jie ir pastato tą vieną objektą, palieka rinką. Mes negalime sau to leisti, reputacija kainuoja daugiau. O kūrybiškumas ir gebėjimas prisitaikyti prie pasaulinės rinkos, atnešti į mūsų rinką naujas tendencijas ir jas pasiūlyti vartotojui, sudaro galimybę priimti nišinius sprendimus, kurie taip pat yra pelningi.
– Su kurios šalies NT kainomis galėtumėte palyginti Neringos NT kainas?
– Galima pietinėse Europos valstybėse nusipirkti būstą, kurio kaina bus mažesnė, bet jeigu tai būtų gera vieta, turbūt, kainos būtų nepalyginamos net. Aš Neringą palyginčiau su Vilniaus Senamiesčiu. Ji yra pakankamai maža, labai griežtai reglamentuota, čia plėtojimas yra sunkus ir dėl to ne kiekvienas gali tai daryti. Tai turbūt Neringos kainos labai panašios į Vilniaus Senamiesčio kainas ir pirkėjas, beje, labai panašus, panašių poreikių.
