Vystomi komercinės paskirties sklypuose
Šiandien NT skelbimų portaluose netrūksta pasiūlymų pirkti loftus, mažesnius butus už tikrai patrauklią kainą. Tokiais skelbimais neretai susidomi jaunesnio amžiaus pirkėjai arba tėvai, kurie ieško būsto savo vaikams studentams. Toks NT pigesnis, neretai pasižymi netradiciniais patalpų, infrastruktūros suplanavimo sprendimais, tačiau, kita vertus, yra tam tikrų rizikų, kurias turi žinoti pirkėjas.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius paaiškina, kad paprastai turtas, kuris teisiškai yra komercinės paskirties, tačiau jame įrengiamos gyvenamosios patalpos, yra kelių tipų. Pirmiausia, pastaruoju metu tarp jaunimo populiarėjančios kūrybinės dirbtuvės, kurios yra įrengiamos buvusiose gamybinėse teritorijose, neretai konversijos turi įdomesnį išplanavimą, aukštas lubas, aplink sukuriama atitinkama infrastruktūra, labiausiai atitinkanti jauno žmogaus poreikius. Tokio tipo būstus vadiname loftais.
Taip pat – svečių namai. Tai yra patalpos, kurios įrengiamos viešbučio tipo objektuose.
„Tokie objektai atsiranda dažniausiai dėl to, kad tokia yra žemės sklypo, ant kurio jie statomi, paskirtis. Dažniausiai tai būna komercinės paskirties žemės sklypai ir ant jų galima statyti objektus, kuriuose komercinė paskirtis sudaro ne mažiau nei 51 proc. Tai reiškia, kad didžioji dalis patalpų yra komercinės paskirties, tai svečių namai, kūrybinės dirbtuvės ar pan.“, – paaiškina M. Statulevičius.
Tačiau, pašnekovo teigimu, komercinės paskirties patalpos nėra blogis, jeigu jų projektas atitinka gyvenamosios paskirties pastatams keliamus reikalavimus. Toks turtas taip pat atranda savo pirkėją.
„Ir tokios patalpos gali išpildyti reikalavimus gyvenamosioms patalpoms, t. y., jose galima gyventi visavertį gyvenimą, jeigu vystytojas įrengia tam tikrą infrastruktūrą, reikalingą komfortiškam gyvenimui. Tokių pavyzdžių toli ieškoti nereikia, jų yra ir Vilniuje“, – sako LNTPA prezidentas.
Anot M. Statulevičiaus, vystytojai sprendimą statyti komercinės paskirties pastatą ir nekeisti žemės paskirties priima dėl to, žemės paskirties procedūros užtrunka. Kita priežastis – ne visi vystytojai ir nori keisti žemės paskirtį, tai ypač būdinga mažesniems vystytojams, kurie nori kuo greičiau pastatyti ir parduoti, žinodami, kad gyvenamoji paskirtis reikalauja tam tikrų papildomų darbų, investicijų. Tačiau taip prasprūsti Vilniuje darosi vis sunkiau, nes Vilniaus miesto savivaldybė komercinės paskirties pastatams, kuriuose bus įrengiamos gyvenamosios patalpos, kelia papildomų reikalavimų.
„Bet jeigu vystytojas nusprendžia komercinės paskirties sklype statyti komercinės paskirties patalpas, tačiau jas parduoti kaip gyvenamąsias, Vilniaus miesto savivaldybė tokiu atveju turi papildomų reikalavimų. Kaip jau buvo minėta, vystytojas įpareigojamas įrengti gyvenamajam būstui būdingą infrastruktūrą: želdynus, automobilių stovėjimo aikšteles, atitinkamai išdėstyti pastatus, kaip būdinga gyvenamosios paskirties objektams ir savivaldybė viską turi patvirtinti, visą vystytojų parengtą projektą. Jis turi atitikti gyvenamosios paskirties objektams keliamus reikalavimus“, – sako pašnekovas.
Kokias rizikas reikia įvertinti?
Kaip žinia, teisiškai reikalavimai gyvenamosios ir komercinės paskirties pastatams skiriasi, tačiau, kaip jau buvo minėta, jeigu komercinės paskirties (dar neretai vadinama mišria paskirtimi) pastate norima įrengti gyvenamąsias patalpas, gali tekti išpildyti papildomus reikalavimus. M. Statulevičiaus teigimu, kiekvienoje savivaldybėje tvarkos gali skirtis, tačiau Vilniuje, kur tokios statybos daugėja, savivaldybė yra pasitvirtinusi tam tikrus reikalavimus. Tad į ką turi atkreipti dėmesį pirkėjas, jeigu ketina pirkti būstą komercinės paskirties pastate? Ką turi ir gali įsipareigoti įrengti vystytojas?
Pirmiausia, M. Statulevičiaus teigimu, kiekvienas pirkėjas, ketinantis pirkti tokį būstą, turėtų tikrinti pastato projektą, kuriame ir yra reikalinga informacija apie objekto paskirtį, reikalavimus, reikalingus maksimaliam gyvenimo komfortui. Ko ieškoti?
„Pirmiausia – automobilių stovėjimo vietų skaičius – vienoks jis reikalingas kūrybinėms dirbtuvėms, svečių namams, kitoks – gyvenamosios paskirties būstui. Vėlgi, daliai gyventojų tai galbūt nėra problema, nes jie neturi automobilių ir jiems vieta nėra reikalinga, jie renkasi gyvenimą miesto centre ar arčiau jo, nes mieste keliauja dviračiais, paspirtukais, naudojasi automobilių dalijimosi paslaugomis ar pan. Kita vertus, tai gali būti trūkumas bandant parduoti tokį NT, nes galbūt būsimiems pirkėjams vieta automobiliui bus svarbi. Tai kiekvienas pirkėjas prisiima rizikas“, – akcentuoja pašnekovas.
LNTPA prezidentas tęsia, kad gyvenamosios ir komercinės paskirties projektams yra skirtingi želdynų kiekio reikalavimai, todėl į šį aspektą taip pat reikėtų atkreipti dėmesį, ypač, jeigu gyventojui tai svarbu. Gyvenamosios paskirties sklypuose 30 proc. sklypo turi būti želdynai, kitai paskirčiai tokie reikalavimai nėra taikomi.
„Tai perkant kūrybines dirbtuves, svečių namus, reikia turėti omenyje, želdynų gali būti ir mažiau. Kita vertus, paprastai vystytojai, jeigu jau stato objektą gyvenimui, išpildo šį reikalavimą, nes supranta, kad būsimas pirkėjas norės gyvenimo kokybės. Ir savivaldybė gana smulkiai išdėsto apželdinimo reikalavimus – nuo želdynų tipo iki spalvos“, – sako M. Statulevičius ir priduria, kad čia taip pat reiktų paminėti vaikų žaidimo aikšteles. Gyvenamosios paskirties objektams yra privalomos vaikų žaidimų aikštelės, o komercinės – ne.
„Tačiau vėlgi, dažniausiai vystytojai įrengia dėl tos pačios gyvenimo kokybės, bet pirkėjams reikia atkreipti dėmesį“, – sako pašnekovas.
M. Statulevičius tęsia, kad skirtumų gali būti ir pačiose patalpose. Gyvenamosios paskirties objektams yra reikalavimas dėl tiesioginių saulės spindulių, dar kitaip vadinamos insoliacijos.
„Gyvenamosios paskirties patalpose į kiekvieną gyvenamąjį kambarį saulės spinduliai turi kristi ne mažiau nei 2,5 val. per parą. Jeigu pastatai pastatyti kompaktiškai, priešais vienas kitą, pavyzdžiui, tai ne mažiau nei 2 val. turi kristi saulės šviesa. Komercinės paskirties objektams tokių reikalavimų nėra, tai jeigu pirkėjams šis reikalavimas yra svarbus, jie turėtų pasidomėti, atkreipti į tai dėmesį. Kita vertus, tai nereiškia, kad komerciniuose objektuose visiškai nėra saulės šviesos. Nors insoliacijos reikalavimų nėra, kartais į komercines patalpas saulės patenka daugiau nei į gyvenamąsias, tai visada reikia domėtis ir klausti“, – pažymi pašnekovas.
Anot jo, gyvenamosioms patalpoms yra taikomi ir minimalūs patalpų dydžiai: san. mazgo, virtuvės, gyvenamojo kambario. Komercinės paskirties patalpoms tokio reikalavimo nėra.
„Tačiau vėlgi, jeigu objektas numatomas gyvenimui, patalpos jau yra projektuojamos reikiamo dydžio, kad žmogus galėtų jose komfortiškai gyventi“, – tikina NT ekspertas.
Mokami mokesčiai
Gyventojai, kurie ketina įsigyti būstą komercinės paskirties objekte, turėtų žinoti ir tam tikrus teisinius aspektus. Pavyzdžiui, anot M. Statulevičiaus, reikia pasidomėti, ar svečių namuose, kūrybinėse dirbtuvėse būsimi šeimininkai galės deklaruoti gyvenamąją vietą.
„Šiaip Vilniaus miesto savivaldybė šiuo klausimu yra lanksti, leidžia deklaruoti tokiais atvejais. Bet skirtingose savivaldybėse tvarka gali skirtis. Taip pat kitas niuansas yra dėl paslaugų kainų. Anksčiau buvo taip pat, kad šildymui, karštam, šaltam vandeniui tiekėjai taikydavo skirtingus tarifus gyvenamosios ir komercinės paskirties patalpoms. Tai vėlgi, reikia pasidomėti, kokia tvarka“, – pažymi pašnekovas.
LNTPA prezidentas tęsia, kad dar vienas su finansais susijęs klausimas – NT mokesčiai: kūrybinės dirbtuvės ir svečių namai yra apmokestinami NT mokesčiu. Jis mokamas nuo Registrų centro skelbiamos vertės turto, ji neretai būna mažesnė nei rinkos vertė, tad mokesčius irgi reikia pasiskaičiuoti. Kita vertus, į tai atsižvelgiama ir neretai turto vertė, kaina, yra šiek tiek mažesnė.“
Tačiau, nepaisant trūkumų, kaip jau buvo minėta, pirkėjus traukia tokio turto kaina, kuri neretai būna mažesnė ir labiau įkandama jaunesniems žmonėms, ieškantiems pirmojo būsto. Taip pat, pavyzdžiui, loftus, mėgsta ties, kurie perka NT investicijai – nuomai. M. Statulevičius priduria, kad toks turtas patinka ir tiems, kurie ieško lankstumo, nori gyventi arčiau miesto centro ir naudotis miesto sukurta infrastruktūra.
„Kam nereikalingas parkingas – už jį mokėti ir nereikia, galima funkcionaliai išdėstyti pastatus ir pan. Tai tiesiog bendra projekto sąmata yra mažesnė ir toks būstas kainuoja pigiau. Dažniausiai tokie būstai statomi arčiau miesto centro arba pačiame centre, šalia viešojo transporto stotelių, automobilių dalijimosi paslaugų punkto ar pan., dviračių takus“, – pažymi M. Statulevičius.
Vakarų šalyse tokio tipo projektai taip pat vystomi, o dažniausi tokių būstų pirkėjai – investuotojai, kurie vėliau patalpas nuomoja studentams ar jauniems darbuotojams, atvykusiems į miestą. Tokie projektai gali sulaukia populiarumo ir dėl savo unikalumo, šiuolaikiškumo, išskirtinės infrastruktūros. Reikia tikėtis, kad ir Lietuvoje galima rasti unikalių kūrybinių dirbtuvių, svečių namų pavyzdžių. Ar tokių yra ir kokie jie, aiškinsis Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija (LNTPA) kartu su Darnios plėtros akademija geriausio NT projekto konkurso „Už darnią plėtrą“ metu. Geriausias NT projektas paprastai renkamas gyvenamojo, komercinio, visuomeninio projekto ir konversijos kategorijose, o įdomiausius projektus, jų nuotraukas, aprašymus ir išskirtinius interviu rasite „Delfi būstas“.
