Būstus pirko ir regionuose
Šių metų pavasaris NT rinkai buvo tikra atgaiva. Priešingai nei pernai, šiemet lietuviai aktyviai ieškojo ir pirko butus, namus. Registrų centro duomenimis, šių metų gegužės mėnesį buvo įregistruota 15,5 tūkst. nekilnojamojo turto sandorių visoje Lietuvoje – palyginti su praeitų metų geguže, augimas siekė 74 proc. (8,9 tūkst., 2019 m. gegužę – 12,3 tūkst.), o palyginti su šių metų balandžiu sandorių skaičius buvo 6 proc. didesnis (14,7 tūkst.).
Būstus žmonės perka ir regionuose, tai įrodo čia pakilusios NT kainos, pavyzdžiui, Šiauliuose butų kainos per metus augo ketvirtadaliu, o bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių išaugo 7,2 proc.
NT analitiko Arnoldo Antanavičiaus teigimu, NT paklausa ir kainų augimas regionuose nestebina, nes pragyvenimo lygis kyla visoje Lietuvoje, atsiranda poreikis arba noras gyventi ir mažesniame mieste, turėti čia savo NT. O tie regionų gyventojai, kurie turi santaupų ir bijo jų nuvertėjimo, investuoja į butą, skirtą nuomoti.
„Regionai taip pat yra teritorijos, kuriose žmonės gali gyventi, ir kai kuriais atvejais tas noras gyventi regione netgi didesnis nei turėti būstą kur nors didmiestyje, nes tai susiję su gaivesnio, švaresnio oro poreikiu. Argumentų, kodėl žmonės perka būstus regionuose, yra nemažai. Kai kurie netgi perka kaip investiciją, nuomoti, jeigu, pavyzdžiui, yra prisirišę prie tos vietos, jiems patinka, jie nusiteikę gyventi tame miestelyje ar mieste. Tada perka būstą ir sau ten gyventi, keičia iš prastesnio, mažesnio į didesnį, geresnį, kuria savo šeimą ir pan., ir skirtą nuomoti“, – aiškina ekspertas.
Jis tęsia, kad vis dėlto NT pirkimo ir pardavimo skaičių bent jau Vilniuje, Kaune nebūtų galima vadinti absoliučiai rekordiniais. Anot jo, būsto rinka tiesiog grįžta į normalų ritmą, kuris buvo prieš pandemiją.
„Šiuo metu rinkos aktyvumas yra arti geriausių laikų, bet tai nėra kažkas unikalaus, tiesiog žmonės po pandemijos pirmojo karantino sukelto šoko, kai buvo tikrai didelis sąstingis, dabar mato staigų atsigavimą, ir jis sukelia tokią nuotaiką, kad reikia skubėti pirkti, kol dar nėra vėlu“, – sako pašnekovas.
Tiesa, to nebūtų galima pasakyti apie pajūrio NT rinką: „Pajūrio rinka sulaukė ypač daug susidomėjimo ir, kadangi ji nėra didelė, greitai prasidėjo spartus kainų augimas. Ne mažiau nei 20 proc. augo NT kainos pajūryje, kai kuriais atvejais – ir 30 proc. Tas kilimas buvo gana spartus, ir vystytojai išparduoda projektus vos tik apie juos paskelbę. Natūralu, kad kai žmonės taip perka, kainos yra keliamos. O antras veiksnys – kai vystytojai kelia kainas, nes žmonės perka, atsiranda baimė, kad būstas bus dar brangesnis, ir reikia skubėti pirkti, kol dar labiau nepabrango.“
Būstai brango ne tik Vilniuje, Kaune, pajūryje, bet ir regionuose, tačiau, pasak A. Antanavičiaus, reiktų suprasti, kad tokiuose miestuose kaip Šiauliai, Panevėžys NT kainos ilgą laiką buvo kur kas mažesnės nei kituose didmiesčiuose.
„Regionuose kainos augo dėl kelių priežasčių. Pirma, regionuose gana žema palyginamoji bazė, kvadratinio metro kaina mažesnė nei didmiesčiuose, ir šimtas ar keli šimtai prie kvadratinio metro kainos (o tai kai kuriais atvejais 4–5 kartus daugiau už kvadratinį metrą) gali lemti dviženklį procentinį pokytį. Taigi butui užtenka pabrangti 10 tūkst. eurų ir gali būti užfiksuotas bendras kainos augimas 20 proc. ar pan.“, – aiškina A. Antanavičius.
Keitėsi ir nuomos kainos
Be abejonės, NT kainų augimas siejamas su didele būsto paklausa, o pastaruoju metu – ir su pasiūlos trūkumu. A. Antanavičius priduria, kad tie pirkėjai, kurie šiuo metu perka gana brangius butus, skirtus nuomoti, tikisi grąžos – aukštesnės nuomos kainos. Tačiau tokie investuotojai gali nusivilti, nes nuomos kainos kyla daug lėčiau, kol kas jos tiesiog grįžo į buvusį prieškarantininį lygį. Tai pastebima ne tik Vilniuje, Kaune, bet ir regionuose, kuriuose augo arba bent jau nemažėjo gyventojų skaičius.
„Prieš metus matėme ryškų nuomos kainų kritimą. Paskui, vasarą, prasidėjus vyriausybės paramoms, kainos kiek pakilo, o, prasidėjus antram karantinui, vėl buvo lūkesčių, kad nuomos kainos gali kristi, ir kalbu ne tik apie Vilnių, bet ir kitus didmiesčius. Didmiesčiams pavyko išlaikyti gyventojų prieaugį, vyriausybės parama galbūt padėjo kai kuriems gyventojams, tai ir nuomos kainos nebekrito“, – sako pašnekovas.
NT analitiko teigimu, šiuo metu nuomos kainų Vilniuje ūgtelėjimas pastebimas vieno dviejų kambarių butų segmente, tačiau jis yra nežymus – vos kelios dešimtys eurų. O regionuose šiuo metu vieno kambario buto nuomos kaina gali siekti apie 200 eurų, dviejų – ir 300 eurų per mėnesį. A. Antanavičiaus teigimu, nors atrodo, kad pajamos iš nuomos regione ir Vilniuje kai kuriais atvejais gali skirtis mažai, tačiau vis dėlto, pasak eksperto, investuoti į būstą, skirtą nuomoti, mažesniame mieste reikia tik gerai įvertinus visus galimus scenarijus. Regionuose, anot A. Antanavičiaus, NT neretai yra mažiau likvidus, o tai reiškia, kad atėjus sunkesniems laikams, pavyzdžiui, ekonominėms problemoms, būtent būstai regionuose ištuštėja pirmiausia: žmonės emigruoja, keliasi gyventi į kitus miestus, kuriuose yra daugiau darbo pasiūlymų, ir pan.
Kita vertus, įsigyti būstą, skirtą nuomoti, gali būti gana gera investicija tuose miestuose, kuriuose plečiama pramonė, trūksta NT čia atvykstantiems jauniems specialistams. „Luminor“ banko vyr. ekonomisto Žygimanto Maurico teigimu, būtent imigracija, demografinė padėtis miestuose yra pagrindiniai rodikliai, kurie gali padėti apsispręsti įsigyti NT, skirtą nuomoti.
„Rizikų visada yra, tačiau pagrindinis rodiklis, kuris lemia nuomos rinką, tai demografiniai pokyčiai. Kiek atvyksta jaunų žmonių į tą miestą, ar jame yra universitetų, kolegijų ir pan. Jeigu viso to nėra, tokia investicija rizikinga. Dėl to reikėtų pereiti į institucinį lygmenį, kai būstas, skirtas nuomoti, vystomas verslininkų ar institucijų“, – sako ekonomistas.
Jis tęsia, kad stebint dabartines tendencijas matyti, jog didmiesčiuose būstų kainos auga, nuomos kainos taip pat šoktelėjusios, o, turint omeny demografinę situaciją, tikėtis kainų kritimo greitu metu neverta.
„Kainų kritimo tikėtis, manau, neverta. Reikia žengti į kitą lygį, reikia vystyti profesionalią nuomos rinką, ką ir daro Vakarų valstybės. Žmonės gali daugiau mokėti, išaugo kokybiniai būsto, skirto nuomoti, reikalavimai. Aišku, svarbu, kad ir konkurencinė aplinka būtų kiek įmanoma lygesnė, taigi kažkaip reiktų suvaldyti nelegalią nuomą“, – pažymi pašnekovas.
Pajamingumas mažėja
Kad būstų, perkamų nuomoti, sparčiai daugėja, sako ir bendrovės „Numai“ vadovas Aurimas Čiagus. Anot jo, bendrovė pastebi, kad ir juridiniai, ir fiziniai asmenys perka net ne po vieną, o po kelis butus, kuriuos ruošiasi nuomoti. Tiesa, pašnekovo teigimu, šiuo metu investuotojų į būstą, skirtą nuomoti, nedžiugina nuomos pajamingumas.
„Praėjusį pavasarį į ilgalaikės nuomos portfelį „įkrito“ ir būstai, kurių paskirtis – trumpalaikė nuoma. Iškart 3–6 mėn. krito nuomos pajamingumas, tiesiog nauji rinkos dalyviai lėmė kainų mažėjimą. Paskui rudenį nuomos pajamingumas kiek pakilo, pavyzdžiui, buvo 5,5 proc., aišku, skirtingi analitikai skaičiuoja skirtingai, bet mes nustatėme tokį pakilimą. Dabar matome, kad, pavyzdžiui, Vilniuje, nuomos pajamingumas yra 4,7 proc., ir tas skaičius linkęs mažėti“, – skaičiuoja ekspertas.
Tiesa, pašnekovo teigimu, būsto nuomos kainų pokyčiai paprastai atsilieka nuo NT kainų augimo, tad rinkos dalyviai tikisi sulaukti nuomos kainų šuolio.
„Kvadratinio metro nuomos kaina auga keliais procentais, bet bėda ta, kad šiandien smarkiau auga būsto kainos nei nuomos. Taigi tie, kurie nuomojasi, moka tą patį, o tie, kurie nuomoja, nori didesnės nuomos, ir tai kels kainas“, – pažymi A. Čiagus.
Tačiau A. Antanavičius nėra toks tikras, kad kainos už nuomą greitai augs, tai gali nutikti nebent ateityje. Anot jo, šitai lems keli veiksniai, vienas jų – atlyginimai.
„Tai labai priklausys nuo atlyginimų. Jeigu jie augs, tai ir kainos didės. Jeigu atlyginimai nustos augti, nebus galimybių mokėti didesnę nuomos kainą. Tačiau globaliai žiūrint ateityje mes galime matyti nuomos kainų kilimą. Žmonės šiandien perka NT ir nežiūri į kainas, perka už tiek, kiek parduoda, tai spėčiau, kad lūkestis yra gauti didesnes sumas už nuomą“, – sako pašnekovas.
