Stebėti ir komercinės, ir gyvenamosios paskirties NT rinką šuo metu turėtų ne tik verslininkai. Procesai, kurie šiandien vyksta biurų ir būstų segmente svarbūs kiekvienam gyventojui: jau galima ieškoti ženklų, pranešančių, kokia ateitis laukia biurų, kaip keisis darbas juose ir kiek mokėsime už nuosavą NT arba kur įsigytas turtas ateityje gali tapti gera investicija. Apie tuos lemtingus ženklus ir situaciją NT sektoriuje – interviu su visas NT konsultavimo, tarpininkavimo paslaugas Šiaurės Europoje teikiančios bendrovės Tyrimų ir analizės grupės vadovu Baltijos šalyse Mindaugu Kulboku.
„Delfi Būstas“ tęsia ciklą „Interviu su vadovu“. Ankstesnį straipsnį su „Realco“ generaliniu direktoriumi Juliumi Dovidoniu rasite ČIA.
– Praėjusių metų pavasaris tapo iššūkiu ir gyvenamosios, ir komercinės paskirties NT rinkai. Kaip koronaviruso pandemija paveikė komercinės paskirties NT rinkos pasiūlą ir paklausą?
– Jeigu grįžtume į tą kovo 16 dieną, kai buvo paskelbtas pirmasis karantinas, visi turėjo dideles ir išsigandusias akis, visi buvo sutrikę. Buvo daug neaiškumų, bet akivaizdu, kad Lietuvos įmonės labai tvarkingai perėjo prie darbo nuotoliniu būdu. Turbūt savaitė-dvi ir visi jau turėjo užmegztus ryšius, galėjo kontaktuoti nuotoliniu būdu.
Kalbant apie komercinį turtą, pradžioje buvo daug kalbama apie tai, kad biurų nebereikės, kad puikiai gebame dirbti iš namų, buvo daug atvirų spekuliacijų, kad biurai turi daug vidinio neužimtumo. Tačiau jau dabar galime pasakyti, kad nėra nei vidinio neužimtumo, nei biurų atsisakymo.
Ir čia yra dvi tendencijos. Pirmoji – darbuotojai, kita – bendrovių strategijos ir ateities komandų valdymas. Ką šiandien galvoja darbuotojai, tai yra labai aišku. Mes įpratome dirbti iš namų, mums patogu. Kita vertus, darbdaviai taip pat yra linkę tarsi „legalizuoti“ tai, kas seniai brendo. Tai, kas įvyko karantino metu, tik patvirtino, kad žmonės gali dirbti savarankiškai, kontroliuoti savo laiką. Kai abi pusės ima kalbėtis, matome, kad dirbti tik iš namų darbuotojams taps nebeįdomu. Todėl biuras kaip sąvoka išliks iš ateityje. Niekas neuždarinės ir neatsisakinės, bet darbo forma biure keičiasi. Ateityje išliks 70 proc. darbo vietų skaičius, bet 100 proc. darbuotojų, kurie nuolat keisis. Tačiau ir prieš pandemiją, galima sakyti, buvo panašu, juk niekuomet visos darbo vietos nebuvo užimtos: kai kas atostogavo, kai kas važiuodavo pas klientus ir pan. Tai, mano nuomone, pandemija įteisino tai, kas visada buvo, bet niekas nesiryžo pradėti apie tai kalbėti.
Tie, kurie sakė, kad laisvų biurų bus tiek, kad mes neturėsime kam jų nuomoti, nebuvo teisūs. Nežinau bendrovių, kurios atsisakė biurų, išskyrus kai kuriuos vokiečių verslininkus, tačiau jų pokyčiai susiję su vidiniu darbu. Darbo stalų, kurie skirti darbui, efektyvinimas ir papildomų darbo erdvių, kurios nėra susijusios su stalais, įkūrimas.
Be to, bendrovės jau pradėjo planuoti laikotarpį, kuris bus po pandemijos. Įmonės, kurios dėlioja ilgesnę nei trijų mėnesių savo darbo strategiją, priima sprendimus neatsisakyti biurų. Pirmasis šių metų ketvirtis Vilniaus biurų rinkoje mums atnešė 31 tūkst. biurų nuomos sutarčių. Tai yra turbūt geriausias ketvirtis, kokį mes esame matę. Prie to prisidėjo įmonės, kurios prisijungė prie kitų rinkos dalyvių, jos papildė biurų segmentą. Tai turime gerą statistiką, tačiau dabar esminis klausimas yra žmonės. Biuruose dirba darbuotojai, klausimas, kiek mes jų galime turėti Vilniaus darbo rinkoje. Čia yra pozityvus teigiamas veiksnys – Vilniaus miesto augimo skaičiai. Pernai metais mes Vilniaus mieste gyventojų prieaugis buvo apie 10 tūkst. gyventojų, tai yra darbingo amžiaus darbuotojai, kurie gali tapti specialistais, dirbančiais tuose biuruose.
– „Newsec” bendrovė pati daugiausiai užsiima komerciniu turtu. Kaip bendrovę paveikė pandemija? Kokie praėjusių metų rezultatai?
– Praėję metai mūsų bendrovei buvo geri. Nes konsultantų mažai reikia tada, kai viskas sekasi. Jų reikia tada, kai rinkoje kyla neramumų. Tai akivaizdu, kad mums tie metai iš pradžių turėjo iššūkių, tačiau vėliau pavyko mobilizuoti įmonę ir nukreipti resursus tinkama linkme, kur tuo metu klientams reikėjo.
Labai atsargiai vertinome šiuos metus, nes manėme, kad konsultantų reiks mažiau, tačiau kita vertus, vertinimo paslaugų rinka šiandien yra ypač aktyvi, žmones turto vertinimo paslaugų turi laukti dvi ar net tris savaites, nes tokia yra eilė. Ir tai yra tokios lengvos beprotybės, šiuo metu vykstančios būsto rinkoje, pasekmė.
Tačiau reikia dėti daug pastangų dėl derybų prekybos centrų segmente, nes šiuo metu palaipsniui atsidaro prekybos centrai, vyksta derybos su nuomininkais, kontaktų užmezgimas. Jis atima daug laiko, o „Newsec“ valdo daugiau puse milijono kvadratinių metrų prekybos centrų ploto.
Tai viskas rodo tai, kad šie metai prastesni nebus, rezultatai pranoks lūkesčius.
– Kaip keitėsi žaliavų kainos ir kaip keisis nuomos kainos sandėlių ir pan.?
– Žaliavų kainos daro įtaką ir kitaip būti negali, nes kyla savikaina. Pati rinka Lietuvoje šiuo metu yra profesionalaus vystytojo rinka ir jie šiandien bando amortizuoti kainų augimą savo pelno augimo sąskaita. Visi tikisi, kad žaliavų rinkoje bus trumpalaikiai svyravimai, kad pavyks sulaukti ir mažesnių kainų. Paprastas pavyzdys: pernai metais, vasarą, putplasčio buvo pilna rinka, tačiau jo niekam nereikėjo, nes vystytojai buvo pristabdę statybas. Dabar, kai statybos vyksta intensyviai, šios medžiagos jau reikia ir jos trūksta, putplasčio kaina dabar yra 150 proc. aukštesnė. Putplastis yra reikalingas ir dėl ES reikalavimų pastatų energiniam naudingumui. Gerai apšiltinti namo be putplasčio yra neįmanoma. Tad jau vien dėl to teigti, kad butų kainos išliks stabilios, neįmanoma. Nepaisant to, yra dar ir kitų veiksnių, kurie lemia NT kainų augimą, pavyzdžiui, infrastruktūros mokesčio atsiradimas. Vystytojas vartotojui turi parduoti galutinė produktą, jis suskaičiuoja visus kainų svyravimus, netgi įstatymų pokyčius, kurie jam išaugina statybų kainą, ir mato, kad galutinė turto kaina yra aukštesnė ir susimoka vartotojai.
Kita vertus, ekonomistai dalinasi mintimis, kad butų kainos auga, nes kyla atlyginimai. Tačiau čia reikia suprasti, kad didelė dalis Lietuvos darbuotojų pajamų augimo tiesiogiai nepajaučia. Ir, mano manymu, yra pakankamai didelis susiskaldymas: pajamos auga ir taip daugiau pajamų gaunantiems žmonėms, o tie, kurie uždirba vidutines arba dar mažesnes pajamas, darbo užmokesčio augimo nepajaučia. Tai čia reikia pastebėti, kad atskirtis tarp gebančių ir negebančių įpirkti turtą didėja. Be abejonės, tai nėra palanku patiems plėtotojams. Lietuvos bankas reglamentuoja atsakingo skolinimosi taisykles ir dabar jau patys plėtotojai pradėjo reglamentuoti atsakingo pirkimo taisykles, nes tokia situacija NT rinkoje leido į rinką vėl sugrįžti spekuliantams. Tai patys vystytojai imasi veiksmų, kad nebūtų to kainų burbulo ir žmonės, kurie gauna vidutines ar mažesnes pajamas, galėtų įpirkti turtą.
Žvelgiant į priekį, matau, kad kainos šiandien kyla, objektyvių priežasčių tam yra, bet nemanau, kad tai pučia NT kainų burbulą, nes jo nenori niekas.
– Kalbant apie gyvenamąjį turtą, kalbama apie būsto pasiūlos krizę Vilniuje. Ar Jūs, kaip NT ekspertas, taip pat ją įžvelgiate ir kodėl taip/ne?
– Taip ir tai nėra tik Vilniaus fenomenas. Tuose regionuose, kuriuose yra pramonės, logistikos verslų, kuriuose yra investuojama, aišku, kad žmonės gaus darbų. Ir tuomet jie dairosi, kur gyventi. Tai mažų miestelių situacija yra netgi sakyčiau dar blogesnė nei Vilniuje. O sostinėje, aš manau, tiesiog vystytojai nespėjo. Neapskaičiavo. Tačiau kur kas sudėtingiau yra, pavyzdžiui, Naujojoje Akmenėje, kur yra įkurta didelė bendrovė, joje dirba daug žmonių, tarp jų ir jaunių, perspektyvių specialistų, gauna vidutinius ir aukštesnius atlyginimus, bet būsto, kurį būtų galima įsigyti, nėra. O prisišaukti vystytojus į Naująją Akmenę iš Vilniaus tikrai nėra paprasta.
Tai aš manau, kad Vilniuje vystytojai greitai pasivys ir pasiūla pirkėjų nenuvils. Ir tikiu, kad turime kokius 9 mėnesius iki kalbų, kad pasiūla ir sandėlis pradėjo augti. Bet regionuose situacija yra sunkesnė. Kaip įtikinti plėtotojus, kad statytų regionuose?
– Būsto pasiutpolkė pajūryje. Kas laukia toliau tų būstų ir tų pirkėjų?
– Atrodo, kad žmonės pajūryje iššlavė visus būstus. Pirmiausia, tai lietuviai buvo pavargę gyventi butuose izoliacijoje ir pirko NT grynai sau, kad galėtų kitaip, laisviau leisti laiką, išeiti prie jūros pasivaikščioti ir pan. Tai tikrai matėme, kad ir investavimo apimčių, ir sandorių skaičius buvo milžiniškas. O tas aktyvumas ir toliau išlieka, tai parodo ne tik būstų, bet ir sklypų NT vystymui paklausa pajūryje. Kas bus toliau? Matau, kad žmonės pirko ne iš paskutinių pinigų. Stebėjome, kad tie pirkimai vyko nuosavomis lėšomis, santaupomis, reiškia, kad tų žmonių nespaudžia kreditai, palūkanos ir pan. ir nemanau, kad labai pasikeis poreikis. Žmonės lengvai įpranta prie tam tikrų dalykų ir šiuo atveju, manau, įprotis dalį laiko leisti pajūryje turėjo būti išugdytas ir tie keli šimtai kilometrų nėra kliūtis važiuoti.
Dažnai žmonės laiko tokį turtą ir investicija, turto vertė jiems taip pat svarbi. Dabar pasigirsta kalbų apie gresiančią infliaciją, pinigų nuvertėjimą. Didelių požymių, kad ji bus artimiausiu metu, nėra, tačiau bet kokiu atveju, kai kalbame apie trilijonus eurų, numatytus iš ES ekonomikos skatinimui, tai reikia suprasti, kad spaudimas bus.
Tai tie žmonės, kurie šiuo metu investuoja į pajūrį, negalvoja tik apie tai, kad perka turtą gyvenimui, jie galvoja, kad investuoja, keičia pinigus į turtą. Tai gali būti tam tikra pinigų apsauga nuo infliacinių procesų.
– Kiek įtakos NT rinkos (ir gyvenamosios, ir komercinės) Vilniuje ateičiai turi infrastruktūros įstatymas?
– Čia yra du dalykai. Pirmiausia, paties mokesčio pagrįstumas. Yra statomi du prekybos centrai, vienas Klaipėdoje, kitas – Vilniuje. Jie abu reikalaus tokios pačios infrastruktūros, tačiau mokesčiai skirtingi. Mums trūksta tam tikro aiškumo ir logikos. Ir kitas dalykas – infrastruktūros mokesčių panaudojimas tai infrastruktūrai sukurti. Kaip tie pinigai bus panaudoti ir ar tikrai jie atiteks infrastruktūrai? Labai norime, kad tos investicijos būtų tikslinės ir aiškiai nukreiptos į tam tikros miesto dalies infrastruktūros gerinimą, kūrimą.
– Pabaigai, kaip ir kur gyvensime ateityje? Ar gyvensime užmiestyje ir kartą per savaitę važiuosime į biurą mieste?
– Aš manau, kad jau dabar galima tai daryti. O ateityje tai taps dar dažnesnė praktika. Aš manau, kad keisis pati infrastruktūra, t. y., mums nereikės automobilio, kad važiuotume iš Vilniaus į Klaipėdą, galėsime šį atstumą įveikti traukiniu, kuriame dar turėsime galimybę ir dirbti. Manau, kad šalis turi sukurti tinkamą infrastruktūrą, kad žmonės galėtų būti laisvi ir nepriklausomi. Kuo mažiau kažkokių vadinamųjų „inkarų“ žmonės turi, tuo jie yra laimingesni. O tie inkarai gali būti ir NT. Mano vizija yra tokia, kad didės žmonių dalis, kuri nebūtinai norės turėti nuosavybės, turto. Manau, kad auganti karta mielai nuomosis ir naudos jį todėl, kad reikia kažkur permiegoti. Ir jiems bus lengva vieną dieną nuomotis Vilniuje, o pasikeitus aplinkybėms persikelti į Klaipėdą. Mano kartos žmonės tokie nėra, jiems svarbu tas nuosavybės įrašas, bet ateinanti karta, manau, pakeis mūsų mąstymą.
Šalia infrastruktūros, viliuosi, turėsime ir energetiškai aiškų, pagrįstą moduliavimą, kad vis tik mūsų tikslas yra žalioji energetika, tikiu, kad miestų centrai nebus apkrauti automobiliais, nes žmonės tikrai naudosis jau dabar kuriama tvaria infrastruktūra – dviračiais, paspirtukais ir pan.
