Visumos paveikslas ne visada atspindi detalių vaizdą

Apie tai, kad visuma ne visada atspindi atskirų dedamųjų pokyčius kalbėta dar praėjusiame tūkstantmetyje. 1951 metais šį fenomeną aprašė Edward Simpson. Simpsono paradokso pavyzdys nekilnojamo turto rinkoje atrodytų taip: tarkime, 2019 metais naujo būsto rinkoje dominavo išskirtinai ekonominės klasės būstas, jo kaina (su daline apdaila) siekė apie 1500 Eur/kv. 2020 metais vystytojai siūlė išskirtinai prestižinį būstą, ir jo kaina siekė apie 3500 Eur/kv.m. Labai supaprastinant situaciją galima būtų skaičiuoti, kad būstas pabrango daugiau nei dvigubai. Toks teiginys būtų teisingas tik labai ribotame kontekste ir nesuteiktų pirkėjui realaus įsivaizdavimo apie rinką. Taigi, analizuojant nekilnojamojo turto rinką sumesti visko į vieną krūvą nederėtų. Būsto klasės leidžia pamatyti, kas vyksta rinkos segmentų viduje.

Kodėl tik trys būsto klasės?

Analitikoje įprasta, kad reitingavo skalėms yra naudojama platesnė gradacija, nuo 1 iki 5, 7, 10 ar 100. Kita vertus, būsto projektai yra ne vertinami, o skaidomi, panašiai kaip pasirinkimas tarp juodos ir baltos, na, o vidutinė klasė atitiktų pilką spalvą. Būsto projektų klasifikavimas nėra jų vertinimas, rinkoje daug geros ekonominės klasės ir prasto prestižinio būsto pavyzdžių. Tačiau lyginti butus, kainuojančius pusantro tūkstančio eurų/kv.m, su tris kartus brangesniais apartamentais nėra objektyvu, nes skiriasi jiems keliami reikalavimai. Ar galima naudoti daugiau klasių? Žinoma, tačiau pagrindinis bet kokios analizės tikslas – suteikti rinkai aišku vaizdą apie nagrinėjamus reiškinius. Jeigu dešimt analitikų naudos dešimt skirtingų klasifikavimo sistemų, taps sunku suprasti realų vaizdą. Skaidymas į šias tris grupes yra nusistovėjęs ir bendru atveju – pakankamas.

Klasifikavimo kriterijai

Atsižvelgiant į tai, kad būsto klasės nėra teisiškai reglamentuotos, klasifikavimas atliekamas remiantis išskirtinai analitiko supratimu apie turtą. Tai lemia, kad klasifikacijoje beveik visada galima bus įžvelgti bent šiokį tokį subjektyvumą, priklausantį ne tik nuo analitiko patirties, bet ir nuo jo sugebėjimo objektyviai įvertinti vieną ar kitą nekilnojamojo turto projektą.

Rajonas

Juokaujama, kad yra trys svarbiausi nekilnojamojo turto vertės veiksniai: „Vieta, vieta ir dar kartą vieta”. Teiginys – supaprastintas, tačiau atspindi esminę nekilnojamojo turto savybę – jo negalima (su labai retomis išimtimis) perkelti į kitą vietą. Būste galime įrengti naujas inžinerines sistemas, pakeisti baldus, nudažyti sienas, pakeisti grindis, vonios keramiką, tačiau perkelti butą iš Naujosios Vilnios į Senamiestį nepavyks. Vietą galima naudoti ne tik kaip turto požymį (labai bloga, bloga, vidutinė, gera, labai gera, išskirtinė) bet ir jo potencialiam kainų rėžiui nusakyti. Kukliai įrengtas būstas išskirtinėje vietoje tikrai bus brangesnis už prabangiai įrengtą butą miesto periferijoje. Egzistuoja ir viršutinis kainos rėžis. Prabangiai įrengtas būstas senos statybos (ne senoviniame) name, mažo patrauklumo mikrorajone gali kainuoti daug pigiau, nei kainavo jo apdaila. Mažesnes pajamas turintys pirkėjai jo neįpirks, o turtingesni gali nepirkti dėl nepatrauklios vietos. Vieta yra pirmasis kriterijus vertinant projekto klasę, ir, įprastu atveju, vertinimas atrodo taip:

Ekonominė klasė: Bajorai, Baltupiai, Burbiškės, Jeruzalė, Justiniškės, Karoliniškės, Lazdynėliai, Naujininkai, Naujoji Vilnia, Pašilaičiai, Pilaitė, Pupojai, Saulėtekis, Vilkpėdė, Viršuliškės, Visoriai;
Vidutinė klasė: Antakalnis, Markučiai, Naujamiestis, Šeškinė, Šnipiškės, Žirmūnai;
Prestižinė klasė: Senamiestis, Užupis, Žvėrynas.

Būsto klasių žemėlapiai

Konkreti vieta rajone

Rajonas be abejonės yra vienas svarbiausių veiksnių, nusakančių būsto klasę. Bet ne vienintelis. Pavyzdžiui, Senamiesčio periferijoje (ypač pietinėje ir vakarinėje dalyse) yra nemažai vidutinės klasės būsto projektų. Prestižiniais projektais retai kada laikomi šiaurinėje Žvėryno dalyje esantys projektai. Dalis vaizdingose Naujamiesčio ar Antakalnio vietose esančių būstų gali būti priskiriami prestižinei klasei. Tuo tarpu Antakalnio seniūnijos pakraščiai (pvz. Pupojai) yra „laipteliu“ žemiau – čia vyrauja ekonominės klasės projektai. Skirtingoms klasėms (per vieną laiptelį) galima priskirti net ir besiribojančius projektus.

Kiti veiksniai

Naujamiestyje, kur vyrauja vidutinė klasė, atnaujinus seną gamybinį pastatą, suformavus jame ypač mažo ploto būstus, nesant požeminės automobilių stovėjimo aikštelės ir patrauklios žalios zonos, jis bus priskirtas ekonominei būsto klasei. Maži butų plotai, pigesnės pastato apdailos medžiagos, plastikiniai langų rėmai, „dėžutės“ forma, menkai išvystyta žalioji erdvė aplink pastatus – ekonominio segmento požymiai. Analogiškai – dideli butų ir bendrų erdvių plotai, mediniai ar aliuminio rėmo langai, akmens, klinkerio, metalo, medžio apdailos elementai – prestižinio būsto elementai.

Būsto kaina

Ar nustatant projekto klasę dalyvauja kaina? Sąlyginai. Užtikrinti aukštesnę būsto klasę kainuoja, todėl, savaime suprantama, toks būstas bus brangesnis. Tačiau analitikai nesprendžia apie daiktą iš jo kainos, nes nemažai atveju, kuomet pardavėjas gali nuspręsti, kad išskirtinių savybių neturintis būstas turi būti brangesnis už kitus išskirtinių savybių neturinčius būstus. Kita vertus, reikšmingi nuokrypiai nuo įprastų tai klasei kainų, paskatina labiau pasigilinti į projektą, galbūt kažkas buvo praleista, neįvertinta. Vis dėlto į kainą reikėtų žiūrėti ne kaip į klasės nustatymo pagrindą, bet kaip tos klasės atspindį. Dabar jau ekonomine klase laikomi tie būstai su daline apdaila, kurių vidutinė projekto kaina neviršija 2 000 Eur. Brangesni, iki maždaug 3 000 Eur kainuojantys būstai, priskiriami vidutinei klasei, o prestižinė klasė absoliučia dauguma atveju kainuoja dar brangiau.

Ar gali pasikeisti projekto būsto klasė?

Taip, būsto klasė gali pasikeisti, tačiau tokie atvejai yra gana reti. Tarp priežasčių galima būtų išskirti projekto „užsibuvimą“ rinkoje. Pavyzdžiui, 2015 metais pastatytas A ar A+ klasės daugiabutis galėjo būti priskirtas aukštesnei klasei, tačiau užsitęsus pardavimams ir augant energinės klasės reikalavimams, likę butai iš vidutinės klasės gali būti perklasifikuoti į ekonominę. Panašus principas galioja ir naujų teritorijų plėtrai. Pirmojo daugiabučio klasifikavimo metu esami duomenys, galimybės palyginti gali gerokai skirtis nuo informacijos ir palyginamųjų projektų, kuomet mikrorajonas ar kvartalas pažengs urbanizacijos keliu tolyn į priekį, jame atsiras ar pagerės infrastruktūra ir pan.