Tūkstančiai visų parduotų butų buvo perkami investiciniais tikslais. NT bendrovės „1Partner“ vertinimo skyriaus vadovo Augusto Jagusinskio teigimu, norinčių investuoti į gyvenamąjį plotą sostinėje daugėja kasmet, tačiau siekiant pateisinti lūkesčius būtina atlikti namų darbus. Taigi į kokio dydžio butą investuoti naudingiausia ir kokį mikrorajoną rinktis?
„Nekilnojamojo turto pirkimas siekiant gauti ekonominę grąžą auga ir, panašu, greitu metu nemažės. Prieš investuojant pinigus nereikia kliautis nuojauta – būtina pasverti grįžtamosios naudos galimybes ir tinkamai įvertinti potencialaus NT atsiperkamumą“, – pranešime spaudai sako A. Jagusinskis.
Būsto pirkimas nuomai – viena įprasčiausių investicijų. Palankų požiūrį į butų nuomą formuoja betarpis ryšys su nekilnojamuoju turtu, jo galimybėmis pritaikyti skirtingoms veikloms. Būstas gali būti įsigyjamas tiek išskirtinai ilgalaikės nuomos tikslais, taip pat sėkmingai pritaikomas tik konkrečiam nuomos laikotarpiui, pavyzdžiui, kol užaugs vaikai. Naudinga ir tai, jog galima nuomoti ne tik naują, bet ir senesnės statybos, pavyzdžiui, paveldėtą būstą.
Nuomininkams įdomūs ne tik mažo, bet ir didesnio ploto būstai, esantys tiek centrinėje miesto dalyje, tiek tolimesniuose mikrorajonuose. Būsto nuomos rinka yra pakankamai gyvybinga, galima išnuomoti bene bet kokį būstą, svarbiausia, kad nuomos kaina atitiktų rinkos sąlygas.
„1Partner LT“ išanalizavo 2019 ir 2020 metų įvairių skelbimų portalų duomenis ir parengė apibendrintus būsto atsiperkamumo rodiklius. Rodikliai nurodo, per kiek laiko įprastu atveju atsiperka nuomai įsigyjamas būstas populiariausiuose nuomai mikrorajonuose. Gauti rezultatai apskaičiuoti atsižvelgiant į turto amžių, lokaciją, dydį bei įsigijimo metus. Apskaičiuojant šį laikotarpį nebuvo vertintos sandorių sudarymo išlaidos, mokestinė našta, pardavimo ir nuomos kainų pokyčiai, prastovos dėl neužimtumo ir išlaidos būsto remontui. Individualiu atveju šie laikotarpiai gali skirtis, tačiau pateikiama bendrinė informacija yra svarus atskaitos taškas prieš neriant į nuomos rinką.
Nors bendrieji būsto nuomos pokyčiai 2019–2020 metų laikotarpiu buvo nedideli, nuomotojams jie nebuvo palankūs. Vidutinis laikotarpis per kurį atsiperka nuomojamas būstas minėtu laikotarpiu padidėjo apie 4 proc. Senos statybos butų atsipirkimo laikotarpis pailgėjo nuo 199 iki 205 mėnesių (3 proc.), o naujesnės (nuo 2000 metų) statybos butų nuo 212 iki 223 mėnesių (6 proc.).
Senos statybos būstas dėl nuomos ir pardavimo kainų santykio yra palankesnis nuomotojui. Tą lemia skirtingas nuomotojų bei nuomininkų požiūris į turtą. Nuomininkui konkretus būstas yra reikalingas vieneriems arba keliems metams ir jam svarbu, ar šis būstas jo poreikius atitinka būtent dabar. Tuo tarpu nuomotojas turi būti užtikrintas, kad jo būstas patrauklumą išlaikys ir ateityje, nes jis negali keisti būsto taip pat lengvai kaip nuomininkas. Taigi, skirtumas tarp naujos ir senos statybos nuomos kainų yra santykinai mažesnis nei tarp skirtingo amžiaus būsto pardavimo kainų. Savaime suprantama, išimtis – Senamiestis bei Užupis, nes šiuose mikrorajonuose svarbiausia ne amžius, o vieta, kaimynystė bei aura.
Greičiausiai atsiperka mažesni būstai, pvz. 2019 metais 1 kambario butų atsipirkimo laikas sudarė 196 mėnesius (2020 m. – 201, +3 proc.), 2 kambarių – 206 (212, +3,5 proc.), 3 kambarių – 214 (229, +7 proc.), 4 kambarių – 205 (213, +3,5 proc.) mėnesius.
Šį skirtumą didele dalimi lemia tipinis nuomininko portretas. Klaidinga teigti, kad būsto nesinuomoja šeimos su trimis vaikais, tačiau tokių nuomininkų yra daug mažiau nei pavieniui, poromis gyvenančių studentų ar jaunų specialistų. Skirtumas tarp nuomos ir hipotekos įmokų didėja kartu su būsto plotu (kambarių skaičiumi), todėl ieškantys didesnio būsto pirmiausia nuomojasi mažesnį, kol sutaupys reikalingą sumą pradiniam įnašui padengti, o ir laiko šiai sumai sukaupti jie turi daug daugiau.
Atsižvelgiant į tai, kad nuomininkams kambariai svarbesni už plotą, nuomotojas turėtų pasistengti butą suplanuoti kuo racionaliau. Nuomininkams kambariai svarbesni už plotą ir tai yra aiškiai matoma. Pavyzdžiui, 30–45 m2 ploto butas su 1 kambariu (miegamasis sujungtas su svetaine) 2019 metais atsipirkdavo per 200 mėnesių (2020 m. – 206, +3%), tuo tarpu panašaus ploto, bet dviejų kambarių butas atsipirkdavo per 194 mėnesius (198, +2 proc.). 45–60 m2 ploto butai su vienu miegamuoju 2019 metais atsipirkdavo per 215 mėnesių (2020 m. – 223, +4 proc.), o su dviem miegamaisiais – per 209 mėnesius (225, +7,5 proc.). Didesni, 60–80 m2 butai su dviem miegamaisiais atsipirkdavo per 216 mėnesių (230, +7 proc.), o su trimis – per 205 mėnesius (213, +3,5 proc.).
Taigi, laikas, per kurį atsiperka nuomai įsigytas būstas, svyruoja. Greičiausiai atsiperka pigesni, mažo ploto butai, kuriuose suformuota daugiau kambarių. Taip pat svarbi ir buto vieta, pavyzdžiui, Naujojoje Vilnioje senos statybos 1 kambario butas tarp 20–30 m2 ploto gali atsipirkti vos per 10 metų, tuo tarpu didesnio ploto butai Užupyje turės būti nuomojami beveik tris kartus ilgiau.
Daugiausia viešai buvo nuomojamų būstų Vilniuje per 2019 ir 2020 metus buvo Naujamiestyje, Senamiestyje, Žirmūnuose, Antakalnyje, Pašilaičiuose.
Visai nesunku išskirti ir pagrindines šių mikrorajonų savybes. Naujamiestis bei Senamiestis yra miesto centre, kuris traukia daugelį, tuo tarpu likusieji trys mikrorajonai pasižymi priimtinesnėmis kainomis ir geru susiekimu su centrine miesto dalimi.
Tačiau populiariausi mikrorajonai nėra palankiausi nuomotojams – jų atsipirkimo laikotarpis 2019 metais sudarė 195 (2020 m. 207, +7 proc.) mėnesius Naujamiestyje, 243 (248, +3 proc.) mėnesius Senamiestyje, 199 (214, +7,5 proc.) mėnesius Žirmūnuose, 209 (217, +4,5 proc.) mėnesius Antakalnyje ir 199 (201, +1 proc.) mėnesius Pašilaičiuose. Norintys trumpesnio atsipirkimo laikotarpio turėtų atsiriboti nuo asmeninių simpatijų ir paieškoti butų nuomai Naujojoje Vilnioje (160 mėn. 2019 metais, 150 mėn. 2020 metais, -6 proc.) ar Naujininkuose (atitinkamai 173 ir 180 mėnesių, +3,5 proc.), tačiau, kita vertus, ateityje jie gali susidurti su būsto likvidumo problema.
Nors metiniai pokyčiai skirtinguose mikrorajonuose yra ganėtinai panašūs, išimčių neišvengta. Užupyje (ir jam neretai priskiriant Paupį) daugėja naujos statybos būstų, kurių pardavimo kainos yra ypač aukštos, tuo tarpu nuomos atžvilgiu šie mikrorajonai kol kas dar nėra pasiekę savo patrauklumo piko. Vis dar vykstančios statybos pandemijos laikotarpiu nėra maloniausias vaizdas pro langus, o tvyrant neapibrėžtumui dėl ateities, nuomininkai nėra linkę mokėti už nuomą daugiau, todėl 2020 metai buvo palankesni tiems nuomotojams, kurie butus turi pigesniuose mikrorajonuose.
Kita vertus, siekiant užsiimti turto nuoma būtina įvertinti ne tik vietą, buto dydį ir būklę, bet ir išorinius parametrus, tokius kaip metų laikas ir nuomos ciklo pradžios data. Pavyzdžiui, būstą išnuomoti prieš mokslų metų pradžią pasiseka ne tik greičiau, bet ir brangiau, tuo tarpu sausio mėnesį nuomos rinka yra ypač pasyvi ir galimybė būstą išnuomoti greičiau ir brangiau yra daug mažesnė. Dėl šios priežasties nuomotojams reikėtų perkelti nuomos pradžią į būtent jiems ekonomiškai palankesnį laikotarpį. Nuomai palankiausi metų mėnesiai yra rugpjūtis ir rugsėjis. Jų metu sudaryti nuomos sandoriai gali sutrumpinti atsipirkimo laikotarpį.
