Pandemijos poveikis pirminei būsto rinkai buvo atsvertas
Nors praėję metai statistiškai naujos statybos butų rinkai Vilniuje, Kaune buvo prastesni nei 2019-ieji, vystytojai Naujuosius pasitiko geromis nuotaikomis. 2020 rezultatai buvo daug geresni, nei tikėtasi pavasarį, kai Lietuvoje buvo paskelbtas karantinas ir NT pardavimai sustojo: sandoriai nevyko, o kai kurie pirkėjai net atšaukė savo susitarimus su pardavėjais dėl būsto pirkimo.
VŠĮ „Real Data“ duomenimis, vystytojai pernai Vilniuje pardavė 4997 butus, t. y. 9,5 proc. mažiau užpernai. Naujos pasiūlos atsirado 4569 butai, t. y. 11,7 proc. mažiau nei užpernai.
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas skaičiuoja, kad 2019 metais Registrų centras fiksavo 12 208 butų notarinius sandorius Vilniaus mieste, iš jų – 4 091 naujos statybos ir 8 117 senos statybos segmentuose, t.y. naują statyba sudarė trečdalį (33,5 proc.) visų sandorių. 2020 metais sudaryta 4 769 naujos statybos butų notariniai sandoriai (16,6 proc. daugiau), tačiau tik 6 952 senos statybos butų sandoriai (14,4 proc. mažiau), tad bendras sandorių skaičius sumažėjo iki 11 721.
„Manyčiau, jau drąsiai galime kalbėti apie tai, kad pandemijos poveikis pirminei būsto rinkai arba išnyko, arba jis buvo atsvertas kitų veiksnių“, – sako T. S. Kvainickas.
Sausis – rekordinis
2021 metų sausį Vilniaus mieste, „Inreal“ duomenimis, susitarta dėl 648 butų bei apartamentų pardavimo (661 naujas susitarimas, 13 atšaukimų). Šis skaičius šiek tiek (4 proc.) nusileidžia 2020 metų gruodžiui, kai buvo parduota 672 būstai, tačiau yra ketvirtadaliu (23 proc.) didesnis nei analogišku laikotarpiu pernai.
„Tai – geriausias šešių mėnesių (nuo 2020 rugpjūčio iki 2021 sausio) rezultatas nuo 2012 metų – 3375 susitarimai dėl naujų būstų“, – teigia T.S. Kvainickas.
Sausio mėnesį sostinės pirminei būsto rinkai pasiūlyta 500 naujų butų bei apartamentų. Nors tai yra gerokai mažiau (34 proc.) nei praėjusių metų sausį ir ketvirtadaliu (25 proc.) mažiau nei praėjusių metų gruodį, tačiau šis skaičius yra net trečdaliu (38 proc.) didesnis nei 2020 metų vidurkis. Dėl ypač aktyvių pardavimų būsto pasiūlos kiekis pirminėje rinkoje sumažėjo iki 4 403 butų (2020 m. gruodį – 4 551).
Kauno metų pradžios rezultatai – kiek nuosaikesni. „Inreal“ duomenimis, čia buvo susitarta dėl 60 butų bei apartamentų pardavimo (67 nauji susitarimai, 7 atšaukimai). Tai – dvigubai mažiau nei praėjusių metų gruodį, tačiau panašiai kaip tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. Nors pardavimai kiek sumažėjo, tačiau šešių mėnesių pardavimų rekordas pasiektas ir laikinojoje sostinėje – 508 susitarimai. Panašūs rezultatai fiksuoti tik praėjusių metų viduryje (liepą ir rugpjūtį), kuomet šešių mėnesių pardavimai siekė po 498 vienetus. Sausio mėnesį pirminė Kauno būsto rinka pasipildė 39 naujais objektais, ir visas pasiūlos kiekis šiuo metu sudaro 799 vienetus. Likvidumo indeksas neženkliai pagerėjo nuo 1,12 iki 1,10, t.y. pasiūlos kiekį būtų galima realizuoti per kiek daugiau nei 13 mėnesių.
Rinka aktyvi, kainos – kyla
VŠĮ „Real Data“ vadovas A. Antanavičius sako, kad šių metų sausio mėnuo pratęsė įprastą tendenciją, kurią galima matyti jau keletą mėnesių: rinkos aktyvumas yra aukštas, NT kainos Vilniuje kyla.
„Tai susiję su rinkos aktyvumu, kai pardavėjams yra nesunku parduoti, galbūt kartais pavyksta net keletą pirkėjų vienam butui atvesti ir pritraukti. Tai yra irgi galimybė kainą kelti. Kita vertus, dažnai vystytojai prekiauja iš brėžinių, žmonės aktyviai perka, nors projektas dar nepradėtas statyti. Tai čia irgi galima keisti kainodaras ir pabandyti gauti didesnę kainą, kol pirkėjai yra nusiteikę mokėti daugiau dėl kažkokių baimių – pinigų nuvertėjimo, augsiančių kainų ateityje ir t.t. Žmonės sutinka šiandien mokėti tą kainą, kurios prašo pardavėjas ir viliasi, kad tai bus teisingas sprendimas“, – teigia NT analitikas.
Anot pašnekovo, naujos statybos butų pirkimo tempas, daugiau nei 600 butų per mėnesį, reiškia, kad esamas sandėlis galėtų būti realizuotas per 7-8 mėnesius, o tai yra kur kas trumpiau nei vystytojai pajėgūs pradėti ir užbaigti daugiabučių statybas.
„Dėl šios priežasties programuojama „prekybos iš brėžinių“ situacija, kuri, jei niekas nesikeis, tik aštrės. Pastaruoju metu daugiau nei pusę pardavimų Vilniaus naujos statybos butų rinkoje vyksta statybų stadijoje, o net ketvirtadalis parduotų butų yra projektuose, kurie net nepradėti statyti arba geriausiu atveju pradėta kasti pamatų duobė. Kartais parduodami butai dar neturint statybos leidimo. Toks kontekstas leidžia vystytojams drąsiau kelti kainas“, – aiškina A. Antanavičius.
Jo teigimu, atskiruose segmentuose naujų butų kainos pernai didėjo 6-9 proc., tačiau paskutiniu metu naujai pradedami projektai pradėti 10-12 proc. didesnėmis kainomis, taip dar pagreitindami jų augimą.
„Pirkėjai sureagavo ne atsitraukimu, o dar aktyvesniu noru pirkti ir nepraleisti kainų kilimo. Dabartinė situaciją vis labiau primena 2007-2008-uosius metus, bet ar tai gali peraugti į burbulo pūtimąsi ir jo sprogimą, sunku prognozuoti, nes labai daug kas priklausys nuo to, kaip seksis kovoti su pandemija ir jos pasekmėmis, kaip į visą tai reaguos gyventojai ir ar išsilaikys dabartinės optimistinės nuotaikos“, – sako A. Antanavičius.
Kita vertus, pasak jo, Kaune burbulo situacija nesiformuoja, o stebimos tendencijos kur kas nuosaikesnės nei sostinėje. Per 2020 metus parduotas 731 naujas butas – 25,9 proc. mažiau nei prieš metus. Naujos pasiūlos atsirado taip pat 25,8 proc. mažiau – 716 butų. Neparduotų butų lygis siekė apie 800.
„Kaune pardavimų ir pasiūlos santykis ne toks geras kaip Vilniuje, bet prekyba „iš brėžinių“ čia taip pat įsibėgėja ir NT plėtotojams atsiranda daugiau argumentų didinti butų kainas, kurios yra maždaug ketvirtadaliu mažesnės nei sostinėje, nors atlyginimai mažesni tik 9 proc. 2020 metais naujos statybos segmente Kaune butų kainos didėjo 1-4 proc., o tolimesnės kainų kilimo perspektyvos gana miglotos, nes 2021 metų pradžia gana vangi, antrasis karantinas neigiamai paveikė Kauno demografinę situaciją ir gyventojų nuotaikos nėra tokios optimistinės kaip Vilniuje. Be to, laikinojoje sostinėje gana stipri nuosavų namų/ kotedžų konkurencinė įtaka, tad daugiabučių plėtotojams yra sunku didinti butų kainas“, – akcentuoja NT analitikas.
VŠĮ „Real Data“ duomenimis, 2020 metais populiariausi senos statybos butai Vilniuje buvo nuo 50 000 iki 80 000 Eur ir per metus pabrango vidutiniškai 3000-5000 Eur. Kaune – nuo 25 000 iki 55000 Eur ir per metus pabrango vidutiniškai 2000-3000 Eur. Klaipėdoje – nuo 25000 iki 60000 Eur ir per metus iš esmės kainos nepasikeitė.
Naujos statybos būsto apimtys Vilniuje bus mažesnės
NT bendrovės „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Raimondas Reginis taip pat pastebi NT kainų pokyčius. Anot jo, praeitų metų lapkričio-gruodžio mėnesiais butų kainos šoktelėjo sparčiau nei įprastai. Nors sausio mėnesio butų kainų indeksas dar neapskaičiuotas, pašnekovas tikina, kad rezultatai, ko gero, pirkėjams nebus naudingi.
„Tai susiję su dideliu aktyvumu rinkoje, perkamas ne tik naujas būstas, perkamas ir senesni butai, kotedžai. Kita vertus, kalbant apie 2020 metus, fiksavome šiek tiek didesnį naujos statybos butų kainų augimą nei senos“, – komentuoja pašnekovas.
Pasak R. Reginio, matoma, kad šiemet naujos statybos būsto apimtys Vilniuje bus apie 14 proc. mažesnės nei pernai. Panašias naujų būstų realizacijos tendencijas NT ekspertas įžvelgia ir Kaune bei Klaipėdoje.
Naujos statybos butų pasiūlos Vilniuje sumažėjimą R. Reginis sieja ne tik su praeitais metais, pirmojo karantino metu, daugiabučių statybų stabdymu, bet ir kitomis vystytojams aktualiomis problemomis. Kauno ir Klaipėdos butų rinkos nebuvo tiek aktyvios kaip Vilniuje, Kaune, kaip jau minėta, aktyvesnis namų-kotedžų segmentas, Klaipėdoje – namų ar senos statybos būstų.
„Plėtotojams yra ir kitų problemų, pavyzdžiui, patrauklių sklypų trūkumas. Kalbant apie patrauklesnes miesto vietas, plėtotojai brangesnį turtą norėtų statyti aplink centrinę miesto dalį. Bet yra sklypų trūkumas, nauji savivaldos reikalavimai, valstybinės žemės sklypų nuomos problematika. Tokios problemos prie spartesnės plėtros neprisideda“, – vardija pašnekovas ir priduria, kad jeigu naujos statybos butų paklausa ir toliau išliks tokia didelė, Vilniaus vystytojai gali susidurti su kokybiško būsto pasiūlos trūkumu.
Kita vertus, R. Reginio teigimu, pirkėjas, kuriam labai reikia būsto ir jis negali laukti naujų plėtotojų pasiūlymų, gali atsigręžti į antrinę rinką, kurioje yra ne tik senos statybos, sovietmečiu statyti butai, bet ir naujos statybos, prieš 5-10 metų statyti daugiabučiai.
„Reikia atsiminti, kad yra ne tik pirminė rinka, kai būstas perkamas pirmą kartą iš statytojų, bet ir kito turto, pavyzdžiui, pastatyto prie kelerius, penkerius ar penkiolika metų, ir yra tas vadinamas senas būstas, kuris statytas jau tikrai seniai. Tai tų alternatyvų gyventojai turi, ypač apie Vilnių kalbant, kuris per pastarąjį dešimtmetį labai išsiplėtė“, – sako NT ekspertas ir priduria, kad pirminės rinkos aktyvumui labai svarbu ilgalaikiai vystytojų planai: kur ir ką jie planuoja 2022-2023 metais ir dar vėliau.
Gali mažėti jau pastatytų butų pasirinkimas
NT analitikas A. Antanavičius kalbas apie naujos statybos pasiūlos mažėjimą vertina skeptiškai ir akcentuoja, kad tai gali būti vystytojų mėginimai pritraukti pirkėją.
„Man visuomet keistai atrodo bauginimai ar bandymai išgąsdinti, kad neužteks butų ir nebeliks, ką pirkti. Tai galbūt iš dalies galima sutikti su tuo, kad mažėja butų pastatytuose namuose, kur galima ateiti, pažiūrėti, įsivertinti, ką pirkti ir didelę dalį sudaro pirkimai iš brėžinių. Tai pati naujos statybos butų pasiūla nėra mažėjanti, kalbant apie Vilnių ar kitus didžiuosius miestus, butų netrūksta, tik nemaža dalis tų butų yra brėžiniuose. Jeigu žmonėms netinka toks pirkimas, jiems lieka nedidelis pasirinkimas butų jau pastatytuose namuose“, – pažymi A. Antanavičius ir priduria, kad kai NT rinka yra tokia aktyvi, dar iš brėžinių pirmiausia graibstomi labiausiai patrauklūs ir likvidūs butai.
„Kai prasideda kainų kylimas, jis gali dar paspartėti tik dėl to, kad žmonės išsigąsta kylančių kainų ir pradeda skubėti pirkti, kol jos dar labiau nepakilo. Tai gali nutikti ir šiemet, toks scenarijus galimas. Bent jau pastaruosius keletą mėnesių matoma tendenciją, kad pakankamai vystytojai drąsiai pakelia kainą, o pirkėjai kažkaip skuba net greičiau nupirkti. Tai reiškia, kad juos veikia tokia psichologija“, – akcentuoja NT analitikas.
Pašnekovas ragina nepamiršti, kad NT rinkoje yra ir senos statybos būstų. Antrinė butų rinka, pasak jo, visada buvo populiari, o dabar, augant naujos statybos butų kainoms, kai kuriems pirkėjams tai senos statybos butas gali būti vienintelė galimybė įsigyti namus.
Lieka nelikvidūs būstai
Apie didelį pirkėjų aktyvumą renkantis namus dar nepastatytuose daugiabučiuose kalba ir NT analitikas T.S. Kvanickas. Pasak jo, Vilniaus mieste 2018 metais projektuose vidutiniškai buvo galima rinktis iš 45 – 50 proc. visų butų, 2019 metais iš 35 – 40 proc., o 2020 metais – jau tik iš maždaug 35 proc. visų butų, t.y. rinkai siūloma daugiau projektų, tačiau didžiausias aktyvumas fiksuojamas projekto paleidimo metu, kuomet pirkėjai išsirenka jiems labiausiai patinkančius butus, o vėliau lieka mažesnio patrauklumo būstai. Jis išskiria dar vieną įdomų aspektą, kuriuo šiandien pasižymi NT rinka.
„Galbūt dabartinę situaciją naujų būstų derėtų vertinti ne kaip jos perkaitimą, bet kaip senos statybos butų patrauklumo mažėjimą. Didžiąją dalį egzistuojančio būsto fondo sudaro sovietmečiu statyti gelžbetonio blokų konstrukcijų pastatai, kurie didėjant energinio naudingumo reikalavimams bei keičiantis žmonių poreikiams bei pomėgiams tampa vis mažiau likvidūs“, – aiškina T.S. Kvainickas.
