Kai kurie Vilniaus mikrorajonai galėjo būti populiaresni

Nors buvo tikėtasi, kad dėl koronaviruso NT kainos Lietuvoje kris, sulėtėjo tik jų augimas. Nors ir lėtai, tačiau augančias butų kainas ypač aiškiai galima užfiksuoti didžiausioje ir aktyviausioje Lietuvos butų rinkoje – Vilniuje. NT bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, 2020 metų balandžio mėnesį sostinėje butų kainos augo 0,1 proc., gegužę – taip pat 0,1 proc., birželį – 0,3 proc., liepą – 0,1 proc., rugpjūtį – 0,2 proc., rugsėjį – jau 0,4 proc. ir spalį – 0,3 proc. Bendrovės duomenimis, bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 4,1 proc. (2020 metų rugsėjį metinis augimas sudarė 4,2 proc.). Vilniuje butų kainos per metus augo labiausiai – 4,6 proc.

Negana to, Vilniaus NT rinkoje fiksuojama įdomi tendencija: šiais metais butai Vilniuje labiausiai galėjo pabrangti senuose miegamuosiuose mikrorajonuose, mažiausiai – naujos statybos. Apie tai skelbia nekilnojamojo turto bendrovė „1Partner LT“ ir NT rinkos tyrimus atliekanti VŠĮ „Realdata“.
Bendrovės „1Partner LT“ direktoriaus Viktoro Račkovskio teigimu, per 10 šių metų mėnesių labiausiai pabrango butai senos statybos mikrorajonuose: Baltupiuose, Žirmūnuose, dalyje Antakalnio bei Šnipiškių, kur butų kainos pakilo apie 8,8 proc., bei Lazdynuose, Karoliniškėse, Viršuliškėse, Šeškinėje, Pašilaičiuose ir Fabijoniškėse, kur butų kainos padidėjo apie 4,4 proc. Centrinėje miesto dalyje butai pabrango apie 3,6 proc., o pietinėje – apie 3,3 proc.

„Kita vertus, naujos ar naujesnės statybos mikrorajonai, esantys miesto periferinėje dalyje, pademonstravo kur kas kuklesnį kainų padidėjimą. Šiaurinėje dalyje – Tarandėje, Perkūnkiemyje, Bajoruose, Santariškėse – butų kainos padidėjo apie 2,3 proc., o viename populiariausių mikrorajonų – Pilaitėje – šiais metais užfiksuotas 0,6 proc. butų kainų sumažėjimas. Tokius duomenis rodo „1Partner LT“ būstų kainų indeksas „1PI“, – pažymi V. Račkovskis.

Anot jo, nevienodus kainų pokyčius galėjo lemti tai, kad, visų pirma, skirtingose teritorijose pats būstas daugeliu aspektų yra nevienodas, tad kainos pokytis atitinkamai lemia skirtingą procentinį pokytį.

„Kita vertus, mūsų skaičiuojamas „1PI“ indeksas rodo, kad senos statybos butai miegamuosiuose mikrorajonuose nuo krizės yra pabrangę mažiausiai, todėl šis turtas buvo ir labiau įperkamas, ir galbūt santykinai patrauklesnis nei, pavyzdžiui, prieškrizines kainas jau pasiekusioje centrinėje miesto dalyje“, – sako NT ekspertas ir priduria, kad Pilaitės išsiskyrimą iš konteksto ir savotišką butų kainų stagnaciją antrinėje rinkoje galbūt galima paaiškinti itin aktyvia NT plėtotojų veikla, didele konkurencija, dėl kurios antrinei rinkai tenka gerokai mažiau pirkėjų nei kituose Vilniaus mikrorajonuose.

„Ar šios kainų pokyčio tendencijos išsilaikys, šiuo metu itin sudėtinga prognozuoti, nes labai daug priklausys ir nuo ekonominės situacijos, ir nuo valdžios sprendimų bei bankų politikos“, – tikina V. Račkovskis.

Aklai pasikliauti indeksais nereikėtų

NT bendrovės „1Partner LT“ ir viešosios įstaigos „Realdata“ sukurtas ir 2020 m. rudenį pristatytas būstų kainų indeksas, kaip aiškina patys indekso kūrėjai, parodo būstų kainų pokytį skirtingose Vilniaus miesto zonose. Analizuojant Vilniaus miestą, „1PI“ indeksas „stebi“ butų kainų lygį ir pokytį 6-iose skirtingose sostinės teritorijose, iš kurių pagal kiekvienos iš teritorijų svorį išvedamas bendras „1PI“ rodiklis (sostinės centrinės dalies svoris visoje teritorijoje yra 19 proc., miegamųjų rajonų centrinės dalies – 21 proc., pietinės dalies – 8 proc., sovietinės statybos miegamųjų rajonų – 38 proc., Pilaitės mikrorajono – 5 proc., šiaurinės dalies – 9 proc.). Stebimose 6-iose teritorijose butų skaičius sudaro apie 89 proc. sostinės butų fondo.

NT kainų indeksą skaičiuoja ir NT bendrovė „Ober-Haus“. Tačiau bendrovė pateikia apibendrintą kainų pokytį konkrečiame mieste. Pasak jos rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims Raimondo Reginio, skaičiuojant būstų (butų) kainų pokyčius, reikia suprasti, kad galutinis rezultatas priklausys nuo pasirinktos metodikos ir skaičiavimo principo, todėl bet kokius duomenis svarbu vertinti atsakingai. Pašnekovas pabrėžia, kad aklai pasikliauti indeksais nereikėtų.

„Mūsų įmonės sudaromas butų pardavimo kainų indeksas (OHBI) taip pat susideda iš subindeksų, kurie parodo atitinkamų charakteristikų butų grupių skirtingose miestų geografinėse vietovėse kainų pokyčius. Tačiau atsižvelgdami į sąlyginai ribotą duomenų kiekį, mes sujungiame konkrečias miestų vietoves (mikrorajonus ar seniūnijas) į kelias pagrindines grupes – centrinė miesto dalis, tipiniai gyvenamieji rajonai, netipiniai gyvenamieji rajonai ir pan.“, – „Ober-Haus“ kainų indekso skaičiavimo metodiką paaiškina pašnekovas.

Pagal šią skaičiavimo metodiką, R. Reginio teigimu, Vilniuje butų pardavimo kainos per metus (2020 metų spalio mėnesį, palyginti su 2019 metų spalio mėnesiu) didžiausiuose gyvenamuosiuose rajonuose vidutiniškai ūgtelėjo 4,2 proc., o centrinėje miesto dalyje išaugo 5,6 proc. Pašnekovas pabrėžia, kad net ir didžiausiame šalies mieste smulkesnis geografinių vietovių skirstymas ir kainų pokyčių skaičiavimas jose galimas tuomet, kai yra pakankama duomenų (sandorių) imtis bei atliekamas jų filtravimas.

„Pavyzdžiui, norime apskaičiuoti vidutinį butų kainų pokytį Pilaitėje ir tam naudojame visus įregistruotus butų sandorius palyginamuoju laikotarpiu. Jeigu paimtume visų įvykusių sandorių vertę ir padalytume iš įsigytų kvadratinių metrų skaičiaus, tai vieną mėnesį galėtume gauti teigiamą, o kitą mėnesį – jau neigiamą kvadratinio metro kainos pokytį. Nors kituose rajonuose ar visame mieste per tą patį laikotarpį fiksuotume visai priešingą pardavimo kainų pokytį, t. y. turėtume prieštaringus rezultatus, kurie sukeltų nemažai sumaišties“, – tikina R. Reginis ir priduria, kad to priežastis gali būti struktūriniai pokyčiai nekilnojamojo turto rinkoje, kai vienu laikotarpiu yra įsigyjamas brangesnis, o kitu laikotarpiu – jau pigesnis nekilnojamasis turtas.

„Sakykime, konkrečiu laikotarpiu užregistruojamas reikšmingas pigesnių butų sandorių skaičius, o kitą laikotarpį, atvirkščiai, – brangesni sandoriai. Skaičiuojant formaliai, tai prie butų sandorių gali patekti ir sublokuotų namų eilės (kotedžai), kurie, pavyzdžiui, statomi mažiau vertingoje rajono dalyje ir parduodami žemesnėmis kainomis nei vyraujantis konkretaus rajono vidurkis. Kiti kainų pokyčių skaičiavimo metodai reikalauja detalesnio sandorių struktūrizavimo ir analizės (pvz., sudaromos panašių charakteristikų nekilnojamojo turto grupės, atrenkamos reprezentantės ir pan.), tai irgi gali lemti didesnius kainų svyravimus (ypač trumpuoju laikotarpiu) neturint pakankamo duomenų kiekio nagrinėjamoje vietovėje. Todėl analizuoti konkrečias mažesnes vietoves reikia labai atsakingai“, – akcentuoja R. Reginis.

Pripažįsta, kad senų butų kainos gali kilti dėl kelių priežasčių

Tačiau nepriklausomai nuo pasirinktos skaičiavimo metodikos ir žvelgiant į ilgesnį laikotarpį R. Reginis sutinka, kad galima stebėti nuosekliai augančias butų pardavimo kainas ir visoje šalyje, ir konkrečiose miestų vietovėse. Kita vertus, jis pabrėžia, kad, norint apskaičiuoti vadinamąją tikrą būstų (butų) kainų pokytį, reikia įvertinti ir eliminuoti struktūrinius (kiekybinius ir kokybinius) NT rinkos pokyčius, kurie ypač matomi sparčiai besivystančiuose šalies didmiesčiuose.

„Senų daugiabučių renovacija, auganti naujos statybos būsto dalis rinkoje, didėjanti aukštesnės klasės projektų dalis, gerėjančios techninės pastatų charakteristikos didina bendrą būstui įsigyti išleidžiamų pinigų kiekį rinkoje, kuris taip reikšmingai pagerina ir būsto kainų pokyčių rodiklius. Todėl nereikia tikėtis, kad savo būstą būtinai parduosite tiek pat brangiau, kiek, pavyzdžiui, skelbia oficiali statistika, ypač jeigu konkretus būstas nagrinėjamu laikotarpiu nepakeitė savo savybių (ir mikro, tiek ir lygiu)“, – komentuoja pašnekovas.

Anot R. Reginio, kartais būstų savininkams pasiseka pasinaudoti privačių ar viešų iniciatyvų sukurta geresne aplinka šalia jų būsto. Nutiestas pasivaikščiojimo takas, įrengtas parkas, pastatytas darželis ar kitas naujas pastatas gali papildomai padidinti nekilnojamojo turto vertę. Arba, atvirkščiai, – sumažinti.

„Svarbu suprasti, kad kiekvienas turtas ir jo sandorio sudarymo aplinkybės yra unikalios ir nebūtinai sutaps su bendromis rinkoje vyraujančiomis tendencijomis“, – tikina pašnekovas.

„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas priduria, kad butų kainoms senuosiuose mikrorajonuose įtakos turi ir juose vystomų naujų NT projektų kiekis.

„Nauja statyba tikrai lemia pokytį. Ji didele dalimi yra aktuali jauniems gyventojams, šie iškart išplečia pirkėjų demografiją. Kitaip tariant, jeigu senesnės statybos daugiabučiuose vidutinis gyventojų amžius didėja, pirkėjas potencialiai jau atsižvelgs į tai, kada buvo pastatytas daugiabutis, kokie kaimynai ir pan. Jauna šeima ne visada norės keltis į vyresnio amžiaus žmonių bendruomenę. O kai šalia atsiranda naujas daugiabutis, į jį atsikrausto jaunų žmonių, bent jau dalis atsikrausčiusių šeimų bus jaunos. Tos pačios jaunos šeimos gali pradėti svarstyti keltis į šalia esančius senesnius daugiabučius, nes vaikai gali bendrauti lauke, nėra didelio skirtumo, ar šeima yra iš vieno namo, ar iš kito“, – komentuoja pašnekovas.

Taip pat, pasak T. S. Kvainicko, butų kainą senuose mikrorajonuose keičia renovacija. Butai renovuotuose daugiabučiuose yra brangesni, tačiau senųjų daugiabučių gyventojams ne visada pavyksta susitarti dėl papildomų lėšų daugiabučio būklei gerinti. Be to, kainą lemia infrastruktūra: ar sutvarkyti šaligatviai, gatvės, ar privažiavimo keliai yra geros būklės, ar numatoma papildoma susisiekimą gerinanti infrastruktūra, prekybos centrai, verslo centrai.

„Butų kainų pokyčiai senuose mikrorajonuose priklausys nuo to, kas dėsis aplinkui. Jeigu atsiras naujų verslo centrų, pagerės aplinka, pastatas bus geros būklės, kaina gali augti. Beje, senuose mikrorajonuose yra truputį daugiau gamtos, tad, jeigu karantinas dar labiau paveiks žmones, tikėtina, kad tai gali turėti įtakos rinktis senesnį mikrorajoną. Žinoma, jeigu šalia statoma ir naujų daugiabučių, dar labiau kyla turto vertė. Kita vertus, jeigu pastatai nebus prižiūrimi, pradės byrėti, butų kainą tai numuš“, – aiškina NT analitikas.