Vystytojai – įrengia, savivaldybės – grąžina
Sausio 1 dieną Lietuvoje įsigalios naujas įstatymas, kuris skirtas išspręsti ginčams tarp NT vystytojų ir savivaldybių. Šių metų gegužės mėnesį po ilgų svarstymų pagaliau priimtas Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas, reglamentuojantis savivaldybių infrastruktūrų plėtrą ir jų planavimą, įgyvendinimą, finansavimą ir nustatantis savivaldybių infrastruktūrų plėtros procesuose dalyvaujančių asmenų teises ir pareigas. Kaip rašoma pačiame teisės akte, kuris yra laisvai visiems piliečiams prieinamas teisės aktų bazėje, šio įstatymo tikslas – užtikrinti savivaldybės reikmes atitinkančią savivaldybės infrastruktūros plėtrą.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius „Delfi būstui“ paaiškina, kad įstatymas daugiausia skirtas savivaldai, norint sukonstruoti idealų investuotojų ir savivaldos bendradarbiavimo modelį, kai vystytojai sumoka pagal įstatymo leidėjo sukurtą metodiką savivaldybės nustatytą infrastruktūros kvadratinio metro mokestį, o savivaldybė įrengia įstatyme aprašytą viešąją infrastruktūrą: nutiesia kelius, įrengia komunikacinius tinklus, šaligatvius, želdynus ir pan., taip pat ir mokyklas, darželius pagal poreikį. Tačiau, pasak pašnekovo, realiai tokio modelio įgyvendinti nepavyktų, nes savivaldybės neturi ir nespėtų surinkti tiek lėšų, kiek reikėtų, kad galėtų įrengti viešąją infrastruktūrą pagal visus vystytojų planus. Todėl buvo nuspręsta parengti įstatymą, kuris numato, kad viešąją infrastruktūrą įrengia vystytojas, kuris vėliau iš savivaldybės ar kitų pradėjusių statyti plėtotojų susigrąžina dalį investuotų lėšų.
„Viešąją infrastruktūrą savo lėšomis įrengs vystytojai, kaip daro ir dabar, tiesiog įstatymas sudarys jiems galimybę gauti kompensacijų. Jie galės iš vystytojų, kurie dirbs taip pat toje teritorijoje, ar iš savivaldybės susigrąžinti dalį lėšų. Tokia sistema reikalinga, nes šiuo metu pirmasis investuotojas įrengia infrastruktūrą, o kiti, pradėję investicijas toje teritorijoje vėliau, naudojasi jau sukurta infrastruktūra. Parengtas įstatymas sudaro galimybę pirmajam investuotojui susigrąžinti lėšas per tam tikrą laiką“, – įstatymo reikalingumą paaiškina M. Statulevičius.
Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas numato, kad savivaldybės turi suplanuoti, kokia infrastruktūra jų teritorijoje bus prioritetinė, o kokia – ne. Pasak M. Statulevičiaus, savivalda gali numatyti, kad prioritetą teikia šaligatvių, dviračių takams tiesti. Tokiu atveju už šiuos infrastruktūros darbus vystytojams bus kompensuota per 5 metus. Už neprioritetinės infrastruktūros įrengimą plėtotojai kompensacijos gali laukti iki 10 metų.
„Kitaip tariant, vystytojas įrengė ir laukia dešimt metų, kol savivaldybė surinks pinigus iš gretutinių vystytojų ar pati turės pinigų ir kompensuos“, – paaiškina M. Statulevičius ir priduria, kad savo prioritetinės ir neprioritetinės infrastruktūros planus savivaldybės turi numatyti iki 2023 metų.
Kita vertus, anot LNTPA vadovo, jeigu savivaldybės norės paskatinti plėtrą, susitarimą dėl prioritetinės infrastruktūros kiekviena iš jų gali priimti ir greičiau, reikia tik politinės valios.
Pagal naująjį infrastruktūros plėtros įstatymą, savivaldybės savo teritoriją turi suskirstyti ir į prioritetines bei neprioritetines plėtros zonas. Priklausomai nuo to, kokioje zonoje (prioritetinėje ar ne) vystytojai pasirinks plėtoti projektą, jiems bus taikomas ir jau minėtas atitinkamo dydžio infrastruktūros mokestis. Tiesa, pasak M. Statulevičiaus, naujieji mokesčiai neturėtų lemti NT kainų pokyčių.
„Zonos yra teritorijos mieste, jose miestas skatina ir skatins plėtrą. Pavyzdžiui, nustatoma, kad centrinė teritorija yra prioritetinė ir joje bus taikomas mažesnis infrastruktūros mokestis, o priemiestyje, kuris, sakykim, nepatenka į prioritetinę zoną, – didesnis. Taip vystytojai bus skatinami vystyti tas dalis, kurias savivaldybė numačiusi plėtoti. Pavyzdžiui, konversijų teritorijos, kompaktiškai užstatyti centrai, buvę sovietiniai rajonai, kuriuos reikia atnaujinti. Per šią paskatą, mažesnį mokestį tai ir galima daryti“, – pabrėžia M. Statulevičius ir priduria, kad dar nė viena savivaldybė nėra patvirtinusi įmokos dydžio. Kita vertus, Aplinkos ministerijoje vis dar guli mokesčio skaičiavimo metodikos projektas.
„Savivaldybės turės tarybų sprendimu tvirtinti tarifus, surinkimo tvarkas, zonas. Kiek aš žinau, Vilnius iš Bendrojo plano išims brėžinį, kuris nustato 16 skirtingų zonų, ir patvirtins jį, suskaičiuos kvadratinio metro mokestį. Koks jis bus – sunku pasakyti, jie patys turbūt dar nežino. Bet laiko lieka mažiau nei du mėnesiai, jiems reikia tą darbą padaryti. Tai ir daro, bet kol kas – už uždarų durų“, – sako M. Statulevičius.
„Delfi būstas“ su klausimais apie būsimas tvarkas ir mokesčių dydžius kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybę, tačiau ji kol kas naujųjų tvarkų komentuoti nenorėjo. Atsakyme teigiama, kad informaciją turėtų pateikti Vyriausybė arba Aplinkos ministerija.
Įstatymas turi spragų, trūksta apibrėžtumo
Nors Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymo būtinumas neginčijamas, pasak LNTPA vadovo, jis toli gražu nėra tobulas. Pirmiausia, M. Statulevičiaus teigimu, asociacija siūlo keisti nuostatą, kad infrastruktūros mokestį vystytojas turi sumokėti dar iki išduodant statybos leidimą.
„Gavęs leidimą, nebūtinai pradėsi statyti. Dideli projektai, leidimai gaunami visam kvartalui, statoma kartais ir 5–7 metus. O pinigus už visą infrastruktūrą reikės sumokėti iki gaunant statybos leidimą. Tai labai apsunkins vystymą. Mes siūlome, kad būtų skaidoma dalimis. Galbūt nedidelę dalį mokėti iki statybos leidimo, tačiau didžiausią dalį – jau pabaigus projektą, jį priduodant“, – sako pašnekovas.
Be to, nors įstatymas įsigalioja jau sausio pirmąją, jo poįstatyminių aktų, kurie apibrėžtų infrastruktūros įmokos mokėjimo metodiką ir kompensacijų už įrengtą infrastruktūrą tvarką, dar nėra. Pagal poįstatyminius aktus kiekviena savivaldybė turės skaičiuoti minėtus mokesčius. Šiuos poįstatyminius aktus rengia Aplinkos ministerija, tvirtina Vyriausybė. M. Statulevičiaus teigimu, lapkričio 3 dieną baigėsi jų derinimo laikotarpis, skirtas pastaboms teikti. Pašnekovas pažymi, kad poįstatyminių aktų projektai derinti buvo pateikti gana vėlai, tačiau tikisi, kad iki sausio mėnesio juos parengti ir patvirtinti pavyks.
„Dėl jų diskusija dar vyks, nes yra nemažai pastabų, mes prirašėme 40 lapų. Kita vertus, bet kuriuo atveju pats įstatymas tikrai įsigalios, nukelti jo neplanuojama“, – pabrėžia LNTPA vadovas M. Statulevičius.
Apie nerimą dėl vis dar nepriimtų poįstatyminių aktų kalba ir verslo teisės kontoros „Triniti Jurex“ advokatas Deivis Valiulis. Pasak jo, įstatymas įsigalioja nuo sausio 1 d., tačiau vystytojai iki šiol nežino ir negali prognozuoti, kaip įstatymas lems ir naujus, ir jau pradėtus rengti nekilnojamojo turto projektus.
„Tokį neapibrėžtumą lemia ir paties įstatymo trūkumai, ir netinkamas pasirengimas įstatymui įgyvendinti. Įstatymui įgyvendinti būtini teisės aktai dar nepriimti. Pavyzdžiui, itin svarbi kompensacijos už savivaldybės infrastruktūros plėtros išlaidas apskaičiavimo ir išmokėjimo tvarka bei infrastruktūros plėtros įmokų nustatymo metodika iki šiol nėra patvirtintos. Vadovaudamosi šiais teisės aktais savivaldybės dar turės pasitvirtinti savivaldybės infrastruktūros plėtros įmokos tarifą, nustatyti plėtros įmokos mokėjimo ir atleidimo nuo jos mokėjimo tvarką, kriterijus, kada ta įmoka nemokama“, – pabrėžia teisininkas.
Pasak D. Valiulio, vis dar nėra aišku ir tai, ką savivaldybės laikys prioritetine infrastruktūra, o ką – neprioritetine. Įstatyme numatyta, kad savivaldybės turi bendruosiuose planuose nustatyti prioritetinės plėtros teritorijas, o kokia infrastruktūra bus laikoma prioritetine, kaip jau minėjo LNTPA vadovas M. Statulevičius, savivaldybės turi nustatyti iki 2023 metų. Nė viena savivaldybė prioritetinės infrastruktūros sąrašo dar neturi.
„Šiandien vystytojai nežino, ar juos dominančiame sklype būtina įrengti infrastruktūra bus laikoma prioritetine ir už jos įrengimą jam bus kompensuota, juo labiau kokio dydžio infrastruktūros plėtros mokestį reikės mokėti. Šiuos klausimus jau dabar būtina įvertinti prieš įsigyjant sklypą, skirtą vystyti, nes tai gali žymiai išauginti projekto kaštus. Už neprioritetinės infrastruktūros įrengimą kompensacija būtų išmoką per 10 metų ir tik tuo atveju, jeigu prie tos infrastruktūros prisijungs naujų statytojų (vystytojų)“, – akcentuoja teisininkas D. Valiulis.
Jis tęsia, kad tokiu atveju teisiškai nuo 2021 m. sausio 1 d. iki 2023 metų sausio 1 d. visa savivaldybės teritorija bus laikoma neprioritetine, o įstatyme, anot jo, nėra numatyto jokio paskatinimo savivaldybėms greičiau pasikoreguoti bendruosius planus ir išskirti prioritetines zonas.
„Kaip minėta, savivaldybių tarybos iki šiol nėra pasitvirtinusios, kokios konkrečios infrastruktūros plėtrą laikys prioritetine. Tai iš esmės reiškia, kad visą tą laikotarpį, kol savivaldybė nepasikoreguos savo bendrojo plano ar bent iki 2023 m., visi vystytojai, nepriklausomai nuo miesto dalies, kurioje numatomas naujas projektas, turės mokėti naujai nustatytas, prognozuojama, žymiai didesnes plėtros įmokas ir bent ateinančiais metais iš esmės negalės pretenduoti į infrastruktūrai įrengti patirtų išlaidų kompensavimą“, – sako advokatas.
Siūlo vystytojams įvertinti, kada pradėti projektą
Pasak teisininko D. Valiulio, naujasis teisės aktas vystytojus neramina ir dėl kitų priežasčių, pavyzdžiui, nėra aišku, kaip naujasis įstatymas bus taikomas tų statytojų atžvilgiu, kurie iki 2021 m. sausio 1 d. bus pasirašę su savivaldybe paramos sutartis socialinei infrastruktūrai plėtoti ar įsipareigoję neatlygintinai savivaldybei perduoti vystytojo lėšomis įrengtą infrastruktūrą, vadovaujantis šiuo metu galiojančia praktika, tačiau statybos leidimo išduoti šiais metais nebus suspėta ir statybos leidimas bus išduotas jau po 2021 m. sausio 1 d., t. y. galiojant įstatymui, numatančiam pareigą sumokėti naujai nustatytą įmoką.
„Įstatymas numato galimybę statytojui anksčiau sudarytą paramos sutartį po 2021-01-01 keisti pagal naują įstatymą. Tačiau nėra detalizuota, ar įsigaliojus naujam įstatymui bus papildomai reikalaujama sumokėti plėtros įmoką ar jos skirtumą, jeigu po įstatymo įsigaliojimo įmoka bus didesnė, nei savivaldybių renkama šiuo metu, bei ar papildomai vystytojo nebus pareikalauta parengti teritorijų planavimo dokumento, kuriame būtų suplanuota ketinama įrenti savivaldybės infrastruktūra“, – klausimą kelia teisininkas.
Pašnekovo teigimu, atsižvelgiant į esantį neapibrėžtumą dėl naujo įstatymo taikymo, vystytojams siūloma prieš pasirašant su savivaldybėmis infrastruktūros plėtros sutartis įvertinti, ar įrengti infrastruktūrą ir mokėti plėtros įmoką pagal naują įstatymą ar vis dėlto pasirašyti infrastruktūros įrengimo sutartį su savivaldybe dar iki naujo įstatymo.
„Būtina jau dabar domėtis, kaip savivaldybė, kurioje planuojamos statybos, ketina įgyvendinti naują įstatymą, kurias teritorijas jie numato priskirti prioritetinėms, o kurias – neprioritetinėms“, – sako D. Valiulis.
Teisininkas taip pat kelia klausimą dėl įstatymo tikslų įgyvendinimo. Pasak jo, abejonių dėl šio įstatymo poreikio nekyla, tačiau būtina reglamentuoti savivaldybės infrastruktūros plėtrą ir taip įteisinti savivaldybių iš statytojų renkamą paramą.
„Visgi manome, kad įstatymas palieka labai daug klausimų spręsti poįstatyminiams teisės aktams, sudaro galimybę įstatymą skirtingai aiškinti ir taikyti skirtingose savivaldybėse, o taip pat neeliminuoja galimybės savivaldybėms ir toliau reikalauti iš statytojų „savanoriškos“ paramos“, – pabrėžia D. Valiulis.
Žada, kad teisės aktai sausį bus parengti
Kaip jau buvo minėta, poįstatyminius aktus rengia Aplinkos ministerija. „Delfi būstas“ pasiteiravo institucijos, ar bus suspėta juos ir parengti, ir patvirtinti. Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo grupės vyr. patarėja Algė Staniūnaitė-Tonkich sako, kad teisės aktai bus paruošti laiku.
„Projektai šių teisės aktų yra parengti, oficialiai įdėti į teisės aktų registrą, visi gali su jais susipažinti. LNTPA šia galimybe pasinaudojo, savo pasiūlymus pateikė, jų yra daug. Tai – natūrali teisės aktų rengimo, derinimo stadija“, – pabrėžia pašnekovė.
Anot jos, šiuo metu analizuojamos pateiktos pastabos ir pasiūlymai, susiję su minėtais poįstatyminiais aktais. Tuomet teisės aktai pagal pastabas tikslinami ir pateikiami Vyriausybei.
„Mes prognozuojame turėti juos iki sausio mėnesio, nes aktų projektai yra, o dėl tam tikrų nuostatų diskutuoti į vieną ar į kitą pusę galima, dar yra laiko“, – sako A. Staniūnaitė-Tonkich.
