Įsigiję būstą, neranda to, už ką mokėjo
Butas dar nepastatytame daugiabutyje perkamas gana dažnai, ypač Vilniuje, kur didžiausia naujos statybos būstų rinka. Tačiau tokiais atvejais pamatyti, kaip atrodys daugiabučio, kuriame pirkėjas įsigijo butą, aplinka, kiemas ir infrastruktūra, galima tik popieriuje. Vystytojas pateikia reklamines projekto vizualizacijas ir dokumentą, kuriame numatyti projektiniai daugiabučio ar viso kvartalo sprendiniai.
Viešojoje erdvėje pasigirsta skundų, kai pirkėjai, pasikliovę tik projekto vizualizacijomis, nusivilia, pamatę realybę: nėra pardavėjų žadėtų vaikų žaidimų aikštelių, želdynų ir pan. O vystytojas teisinasi, kad tai tebuvusios preliminarios projekto vizualizacijos, projektas jau įregistruotas kaip baigtas, oficialiuose dokumentuose sprendiniai atitinka realų projekto įgyvendinimą.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius pabrėžia, kad gyventojai, kurie, pirkdami būstą vadovaujasi tik vizualizacijomis, gali lengvai patekti į nesąžiningų vystytojų pinkles.
„Vien vizualizacijomis vadovautis nereikėtų, tai yra klaida ir brokerio ar vystytojo atsakomybė dėl suklaidinimo. Reikia prašyti vystytojo, kad jis parodytų projektą, oficialią projektinę dokumentaciją, kur visuomet būna nurodyti ir želdynai, ir parkavimo bei vaikų žaidimo aikštelės, ir pan.“, – akcentuoja M. Statulevičius.
Pasak jo, kai vystytojo reklama suklaidina pirkėjus, galima kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą, tačiau pavyzdžių, kai institucija įpareigoja vystytoją ištaisyti savo klaidą ar pan., yra mažai.
„Gali vystytojas sakyti, kad pažadėjo, bet nepadarys, nes neprivalo. Tai nėra gera praktika, visiškai neskatiname tokių situacijų; žmogui apsiginti, surasti teisybę gali padėti nebent Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba. Jeigu reklama klaidinanti, tai galima ginčytis, bet didelės praktikos, kad iš vystytojo kas nors išreikalaujama, nėra. Čia labiau gelbsti viešumas ir reputacijos saugojimas“, – tikina Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas ir priduria, kad tokie veikimo būdai, kai pirkėjai bandomi privilioti tikrovės neatitinkančia reklama, yra daugiau nepatyrusių rinkos žaidėjų.
„Gali būti, kad želdynų vietoje padaroma vaikų žaidimų aikštelė ar pan., kartais projektai būna nuperkami ir kitas architektas pradeda dirbti, tai ką nors pakeičia. Bet tokiu atveju pirkėjai turi būti informuojami apie pasikeitimus“, – pabrėžia pašnekovas.
Kaip informuoja Vilniaus miesto savivaldybė, ar pastatas atitinka techninį projektą, baigus statybas tikrina Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) priėmimo komisija. Į techninį projektą yra perkeliami projektiniai pasiūlymai, todėl būtent šis dokumentas turėtų sulaukti naujakurių dėmesio, renkantis būstą.
„Pagal teisės aktus projektinių pasiūlymų paskirtis yra išreikšti statytojo sumanyto projektuoti statinio architektūros ir kitų pagrindinių sprendinių idėją, informuoti visuomenę apie jai svarbaus statinio projektavimą ir t. t. Projektiniai pasiūlymai yra vienas iš dokumentų, kuriuo vadovaujantis rengiamas techninis projektas, o jo pagrindu išduodamas statybą leidžiantis dokumentas.
Tad iš esmės pagrindinė architektūros ir kitų pagrindinių sprendinių idėja turėtų išlikti. Techniniame projekte architektūros ir kitų pagrindinių sprendinių idėja paprastai išlieka“, – paaiškinama savivaldybės atsakyme.
Vilniaus miesto savivaldybė priduria, kad ji vertina, kiek rengiant statinio projektą įgyvendinamos vizualizacijos, pateikiamos viešai svarstant pastatų projektinius pasiūlymus.
Klaidinanti reklama – negalima
Valstybinė Vartotojų teisių apsaugos tarnyba savo ruožtu informuoja, kad, vadovaujantis Civilinio kodekso 6.228(6) straipsnio 1 dalies nuostatomis, prieš sudarydamas vartojimo sutartį, verslininkas privalo aiškiai ir suprantamai suteikti vartotojui būtiną, teisingą, išsamią ir neklaidinančią informaciją apie parduodamas prekes ir teikiamas paslaugas, pagrindines prekių ir paslaugų savybes, prekių ir paslaugų kainą, sutarties vykdymo tvarką ir kt. Pareiga įrodyti, kad informacija pagal šį straipsnį vartotojui yra suteikta, tenka verslininkui. Verslininkas, neįvykdęs arba netinkamai įvykdęs pareigą suteikti informaciją vartotojui, turi atlyginti dėl to vartotojo patirtus nuostolius.
„Pažymime, kad skleidžiama nekilnojamojo turto reklama negali būti klaidinanti, o vartotojams, įsigyjantiems prekių ir paslaugų, taip pat ir nekilnojamojo turto, informacija turi būti pateikiama aiškiai ir suprantamai. Konkrečiu atveju būtų vertinama, kokią informaciją prieš sudarydamas sutartį suteikė verslininkas ir kokių pagrįstų lūkesčių vadovaudamasis pateikta informacija galėjo turėti vartotojas“, – rašoma institucijos atsakyme.
Taip pat prabrėžiama, kad, jei esminė informacija buvo nepateikta, tai gali būti laikoma informacijos neatskleidimu. Už nesąžiningą komercinę veiklą ar klaidinančios reklamos skleidimą komercinės veiklos subjektams gali būti taikomos sankcijos (nuo įspėjimo iki 100 tūkst. eurų)
„Papildomai informuojame, kad vartotojas, manantis, jog jo teisės ir teisėti interesai buvo pažeisti, vadovaudamasis Vartotojų teisių apsaugos įstatymo nuostatomis, pirmiausia privalo raštu kreiptis į verslininką ir nurodyti savo reikalavimą. Verslininkas privalo neatlygintinai išnagrinėti vartotojo kreipimąsi ir, kai nesutinka su vartotojo reikalavimais, privalo ne vėliau kaip per 14 dienų nuo vartotojo kreipimosi gavimo dienos pateikti vartotojui išsamų motyvuotą rašytinį atsakymą, pagrįstą dokumentais. Vartotojas, jei nesutinka su gautu atsakymu, turi teisę kreiptis į VVTAT dėl vartojimo ginčo sprendimo alternatyvia (ne teismo) tvarka. Pavyzdinę prašymo formą galima rasti VVTAT interneto svetainėje http://vvtat.lt/vartotojams/kaip-pateikti-prasyma/431“, – informuoja Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba.
Institucija taip pat pateikia rekomendacijų, į kokius aspektus turi atkreipti dėmesį NT pirkėjas, sudarydamas pirkimo ir pardavimo sutartį:
- atidžiai perskaityti sudaromos sutarties sąlygas,
- išsamiai aptarti sutarties objektą,
- nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, bendradarbiavimo, ginčų sprendimo klausimus,
- nustatyti proporcingą atsakomybę už sutartinių įsipareigojimų neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą – delspinigius, baudas,
- detaliai nustatyti mokėjimų terminus; aptarkite sąlygas dėl mokėjimų sustabdymų, jei darbai neįvykdyti ar netinkamai įvykdyti,
- detalizuoti priėmimo ir perdavimo terminus,
- įtvirtinti garantinius terminus,
- aptarti įspėjimo dėl sutarties nutraukimo terminus bei jo būdus.
Vystytojams vizualizacijos – pardavimo priemonė
„Delfi būstas“ pasiteiravo kelių didžiųjų Lietuvos NT plėtotojų, kokiu principu jie ruošia projektų vizualizacijas ir kam jos skirtos – informuoti ar reklamuoti.
NT bendrovės „Citus“ direktoriaus Manto Galdiko teigimu, projektų vizualizacijos – dalis jo koncepcijos.
„Savo projektuose daug dėmesio skiriame gerovei – kiemui, laisvalaikio erdvėms, tam, kaip jos bus apipavidalintos ir kaip visa tai įgyvendinta. Kartu su architektais tai perkeliame ir į vizualizacijas. Vienas iš mūsų tikslų – kad galutinis projekto vaizdas visiškai nesiskirtų arba minimaliai skirtųsi nuo vizualizacijų, nes, kaip minėjau, tai yra dalis projekto koncepcijos. Tačiau kartais projektus dėl įvairiausių priežasčių tenka koreguoti, todėl pokyčius atspindime ir naudojamose vizualizacijose, kad ir kur jos būtų: ir projekto svetainėje, ir pardavimo medžiagoje, kuri yra rodoma pirkėjams, taip pat ir ir komunikuodami. Be to, apie tokių pokyčių galimybę supažindiname klientus, jiems pasirašant sutartis“, – sako pašnekovas ir priduria, kad dažniausiai projektai nuo pradinių vizualizacijų keičiasi nežymiai.
NT vystymo bendrovės „Eika“ rinkodaros ir komunikacijos vadovė Jorūnė Juodžbalytė informuoja, kad vizualizacijų nereiktų kurti, jei butai būtų perkami tada, kai viskas pastatyta ir įrengta. Tada plėtotojai investuotų tik į geras fotografijas. Tačiau Lietuvoje, pasak jos, didžioji naujų būstų sandorių dalis įvyksta vos gavus statybų leidimą, kai statybų aikštelėje yra tik duobė.
„Todėl vizualinė medžiaga parduodant yra labai svarbi, nes klientai didele dalimi perka vadovaudamiesi emocijomis, kurias sukelia matomas vaizdas. „Eika“ nuo 2017 m. pirmoji rinkoje, kurdama būsto (ir ne tik) pardavimo strategiją, pradėjo taikyti virtualios realybės įrankius – galimybę užsidėjus virtualius akinius pasivaikščioti po būsimą būstą, pačiam pasirinkti apdailos spalvas ir medžiagas, siūlomi 360° vaizdo turai po projekto kvartalą, „stop kadrai“, kaip vizualizacijos“, – aiškina pašnekovė.
Kita vertus, anot J. Juodžbalytės, prie vizualizacijų visuomet paliekama pastaba, kad tai yra preliminarus informacinio pobūdžio vaizdas: „Numatyti visas situacijas ar detales sudėtinga, tačiau didelė konkurencija būsto rinkoje plėtotojus verčia įgyvendinti projektus taip, kaip jie vaizduojami pardavimo pradžioje. Žaliąsias zonas ar želdynus kvartaluose reglamentuoja statybų reglamentas, tad per šią prizmę reikėtų vertinti, yra jie ar ne. Tačiau ar jie tokie, kokie buvo vaizduojami vizualizacijose, reiktų vertinti pasitelkus suvokimą, kad pasodinti augalai „susiima“ per keletą metų, ir tik daug investavus į jų priežiūrą.“
NT bendrovės „Realco“ rinkodaros vadovė Kristina Grubliauskaitė-Svitojė sako, kad bendrovė vizualizacijas dažniausiai kuria jau gerokai apgalvojusi eksterjero, sklypo sprendinius.
„Architektūrą, interjerą ir aplinką kuria atskirų dalių architektai. Detalizuojame augalus, jų kiekius, apšvietimo, žaidimų elementus ir t. t. Visa medžiaga atiduodama vizualizuoti, tad vizualizatoriui nereikia interpretuoti ar kurti, griežtai vadovaujamasi projektu, derinama su architektais. Dažniausiai parinkti sprendiniai darbo metu vertinami ir įgyvendinami realybėje. Sakau dažniausiai, nes atsitinka, kad per 15–16 mėnesių nuo projekto pradžios parinktų gaminių nebūna, pasikeičia kainos ir pan. Tokiu atveju stengiamės parinkti analogišką ar panašų gaminį. Siekiame, kad vizualizacijos ir realybėje įgyvendintas projektas kuo mažiau skirtųsi“, – komentuoja NT bendrovės atstovė.
Ji priduria, kad vizualizacijos yra pagrindinė pardavimo priemonė: „Sunkiai įsivaizduoju, kaip galėtume be vizualizacijų, gyvenvietės maketo parduoti, ypač kai didžioji pardavimų dalis įvyksta iš popierinių planų.“
