Besidairantys ar neseniai pirkę būstą Vilniaus gyventojai tikrai gali pasakyti, kad kai kuriuose sostinės mikrorajonuose NT kaina įkandama tik mažai daliai gyventojų. Tačiau Vilniuje yra ir tokių rajonų, kurie dėl tam tikrų priežasčių ir vystytojų, ir pirkėjų šiek tiek primiršti, ir būsto kaina čia kur kas mažesnė nei likusiame mieste.

„Inreal“ NT analitikai pateikė antrinės rinkos NT Vilniuje kainų statistiką (sudaryta remiantis 2020 5-7 mėn., kainomis) pagal kurią „Delfi Būstas“ sudarė NT kainų Vilniuje žemėlapį. Iš statistikos matyti, kad sostinėje didžiausia gyvenamosios paskirties NT kvadrato kaina yra Senamiestyje (2992 Eur/kv.m). Šalia rikiuojasi Užupis (2865 Eur/kv.m), Žvėrynas (2291 Eur/kv.m). Toliau mikrorajonai išsidėsto taip: Valakampiai (2247 Eur/kv.m), Verkiai (2241 Eur/kv.m), Turniškės (2174 Eur/kv.m) Naujamiestis (2163 Eur/kv.m), Šnipiškės (2027 Eur/kv.m) ir t.t. Mažiausiai būstai kainuoja Naujojoje Vilnioje (1121 Eur/kv.m), Grigiškėse (1240 Eur/kv.m), Justiniškėse (1331 Eur/kv.m) ir tt. Vidutinę NT kvadratinio metro kainą visuose Vilniaus mikrorajonuose galite matyti interaktyviame žemėlapyje apačioje.

Trejetukas – populiariausi ir geidžiamiausi

„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sako, kad antrinėje rinkoje brangiausi butai siūlomi Senamiestyje bei Užupyje, ir kainų tvarumo požiūriu šie mikrorajonai yra vieni patraukliausių, nes pastato amžius šiose vietose neturi tokios neigiamos įtakos kaip kitose miesto dalyse.

„Vietos prestižas bei senų pastatų vieta yra pakankama priežastis senesnės statybos būsto kainoms nenusileisti naujiems projektams. Nors egzistuoja galimybė, kad Užupis dėl jame bei šalia vystomų projektų ateityje gali prarasti dalį savo patrauklumo, tačiau naujai vystomi daugiabučiai paprastai yra į aplinką įsiliejančios išvaizdos, todėl artimiausius kelis metus to tikėtis tikrai nevertėtų“, – pabrėžia pašnekovas.

NT analitiko teigimu, kituose sostinės mikrorajonuose situacija yra kiek kitokia, nes juose gausu sovietmečiu ar ankstyvuoju nepriklausomybės laikotarpiu statytų daugiabučių, kurie yra gerokai pigesni nei naujos statybos būstas. Tarp tokių ryškiausias pavyzdys – Žvėrynas.

„Nors naujos statybos būstas šiame mikrorajone yra pats brangiausias, tačiau ne visi seni pastatai yra patrauklūs pirkėjams, ir skirtumas tarp naujos ir senos bei senesnės statybos būstų čia yra pats didžiausias – per 1000 Eur/kv.m“, – sako T. Kvainickas.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidento Mindaugo Statulevičiaus teigimu, pagrindinis šių trijų mikrorajonų privalumas yra vieta, istoriškai esanti arba centre, arba arti centro teritorijos, kuri yra išlaikiusi miestietiško gyvenimo aurą ir kokybę, turi patogų susisiekimą dviračiu, pėsčiomis ir viešuoju transportu, darželių ir mokyklų, poliklinikų.

„Tai nereikia skaičiuoti atstumu, viskas pasiekiama pėsčiomis. Aišku, pasilinksminimo vietos taip pat šalia, pasiekiamos greitai. Ir žinoma, savo vaidmenį atlieka vietų prestižas. Istoriškai ir Užupis, ir Žvėrynas yra laikomi prestižinėmis vietomis dėl savo artumo gamtai. Rajonai yra prie parkų, teka upė, matome iš naujų projektų, kad žmonės renkasi būstus, kurie turi vaizdus į mišką ar upę“, – sako M. Statulevičius.

Pasak NT eksperto, gyventojus į centrinius rajonus vilioja ir pakankamai saugi kaimynystė (ypač Žvėrynas), draugiška aplinka.

„Kalbant apie naujos statybos projektus, tai Senamiestis yra be abejo populiariausias, bet kuriame mieste Senamiestis yra traukos rajonas, kuriame žmonės nori gyventi, kad ne visada visi gali finansiškai. Vystytojai po praeitos krizės tikrai atsisuko į centrines miesto dalis, pastaruosius 10 metų ieškoma galimybių ten plėtoti NT projektus, ir istoriškai stengdavosi vystytojai statyti arčiau miesto centro, pasiūlyti gyvenamąją vietą arčiau centro, tai paskutinius dešimt metų tai ir matome. Ir pirkėjų aukštos kainos arti miesto centro negąsdina, žmonės perka“, – pabrėžia pašnekovas.

Rajonai, patrauklūs nuomai

Panaši kainų situacija yra ir Žirmūnuose, Šeškinėje, Antakalnyje, Viršuliškėse, Šnipiškėse, Naujamiestyje. Anot T. Kvainciko, šiuose mikrorajonuose senesnis būstas kainuoja nuo 300 iki 700 Eur/kv.m pigiau nei naujos statybos būstas. Šis skirtumas tampa dar didesnis įvertinus, tai, kad didžioji dalis naujų būstų parduodama su daline apdaila, o antrinėje rinkoje dominuoja išskirtinai įrengti butai. Kita vertus, negalima kliautis tik vienu skaičiumi.

„Pateiktos kvadratinio metro kainos yra vidutinės ir nereiškia, kad naujos statybos būstas tiesiog ima ir atpinga pakliuvęs į antrinę rinką. Vidutinė, mažesnė nei 2000 Eur/kv.m, kaina Antakalnyje nereiškia, kad už tiek pavyks įsigyti naujesnį, patrauklesnį būstą“, – aiškina NT analitikas.

Pašnekovo teigimu, tolygesnė kainų situacija yra Lazdynėliuose, Bajoruose, Burbiškėse, kur dominuoja naujesnės statybos, tarpusavyje panašūs projektai. Taip pat dera atkreipti dėmesį, kad dabartinės antrinės rinkos kainos (su sąlyga, kad būstas nebuvo įsigytas 2007 – 2008 metais) yra aukštesnės, nei būsto pirkimo metu, tačiau kainos prieaugis kiekvienu atveju skirtingas.

Foto: DELFI / Josvydas Elinskas

Pasak M. Statulevičiaus, Šnipiškių, Naujamiesčio, Antakalnio, Žirmūnų privalumas, kad jie turi gerą susisiekimą su centru. Juos renkasi jaunos šeimos, studentai kaip pirmąjį būstą, jiems patogu susisiekti su universitetais, darbovietėmis.

„Iš Naujamiesčio pėsčiomis galima eiti iki centro. Ir šitie rajonai jau turi tokį bendrą bruožą, kad juose atsiranda pirkėjas, kuris būsto ieško investicijai. Perka ne naują būstą investicijai, sutvarko, įrengia, namai dar nėra prastos būklės ir būsto didelė vertė juose išliks dar ilgai. Tad nuomai tokie butai tikrai perkami. Taip pat verslo centrai kuriasi šiuose rajonuose, tai irgi pritraukia pirkėją, moka atlyginimus ir gyventojai gali leisti sau erdvesnį būstą, nors jis ir nėra naujos statybos“, – paaiškina NT specialistas.

Brangiausiųjų trejetukas išlieka tas pats

Tuo tarpu T. Kvainickas užsimena ir apie naujos statybos būstų kainų tendencijas šiemet ir, ar būta pasikeitimų, palyginus su praeitais metais.

„Pirmajame brangiausių sostinės naujų būstų vietų trejetuke išlieka Žvėrynas, Senamiestis ir Užupis. Esminių pokyčių neįvyko ir kituose miesto dalyse. Per 2020 m. I pusmetį kainų pokyčiai pirminėje būsto rinkoje labiau sietini ne su konkrečių projektų kainodara, tačiau su mikrorajonų pasiūlos struktūros kaita. Vienuose projektuose butai parduodami, kituose rinkai pateikiama nauja pasiūla. Dažniausiai kainų lygis išlieka panašus, fiksuojami vos keliasdešimties eurų kainų skirtumai, tačiau mažesnėse teritorijose, kuriose vystoma mažiau projektų, nauji pasiūlymai gali turėti reikšmingesnės įtakos. Pavyzdžiui, Verkiuose vidutinės naujų butų kainos skirtumas tarp 2019 metų pabaigos ir šių metų vidurio sudaro 345 Eur/kv.m. Praėjusių metų pabaigoje šiame rajone buvo siūlomi būstai po krizės atgaivintame projekte, o dabar pasiūla pasipildė naujais projektais“, – paaiškina NT ekspertas.

„Delfi Būstas“ primena, kad dar kovo pradžioje yra rašęs apie naujos statybos NT kainų tendencijas ir brangesnių, pigesnių rajonų pasiskirstymą. Publikaciją ir žemėlapį, parengtą pagal NT analitikų surinktą statistiką, galite rasti ČIA.

Pasirinkimą daugiausiai lemia pajamos

„Delfi Būstas“ pasidomėjo, kiek patiems gyventojams patrauklūs brangiausi Vilniaus mikrorajonai, ir kokie žmonės juose renkasi būstus. Pasak NT paslaugų kompanijos „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, Senamiestis ir rajonai, esantys kuo arčiau miesto centro, visada buvo ir yra paklausūs dėl savo patogumo, traukos taškų prestižo. Kita vertus, susidomėjimo NT šiuose rajonuose tendencijos kito kaip ir miesto centrinės dalies samprata.

„Jeigu anksčiau, prieš dešimtmetį ar net daugiau, Žirmūnai, Šnipiškės, Naujamiestis nelabai galėjo pasigirti dideliu prestižu ar patrauklumu, dabar matome visiškai kitokį šių rajonų veidą. Dabar šie rajonai priskiriami centrinei miesto daliai, tai labai gerai juntama stebint paklausą bei susidomėjimo tendencijas, tai pastebimai turėjo įtakos ir butų kainoms. Vystant infrastruktūrą, sparčiai didėjant pastovių gyventojų skaičiui kinta susidomėjimas kitais Vilniaus rajonais, kurie anksčiau buvo ne tokie patrauklūs“, – pažymi pašnekovas.

Eksperto teigimu, visų pirma, žmonės besirenkantys rajoną, kuriame nori įsigyti būstą, atsižvelgia į kelis aspektus: infrastruktūrą, ilgalaikės nekilnojamojo turto perspektyvas, likvidumą, kainą ir šališkumą.

„Pirkėjai nebežiūri į būstą vien kaip į gyvenamąją vietą, jiems tai yra ir ilgalaikė arba trumpalaikė investicija. Kai ne centrinės miesto dalies rajonų nekilnojamojo turto kainos yra panašios, pirkėjų pasirinkimą lemia daugiau emociniai ir infrastruktūros bei vietos patrauklumo aspektai“, – paaiškina A. Kišūnas.

Foto: Saulius Žiūra

Pasakyti, kokiems pirkėjams patrauklesni brangesni mikrorajonai, ir kokiems – pigesni, pasakytu sunku, nes tai priklauso nuo to, kam NT perkamas. Pasak A. Kišūno, jeigu būstas perkamas gyvenimui, tai vietos pasirinkimas daugiausia priklauso nuo pajamų ir šališkumo vienam ar kitam rajonui.

„Kitas reikalas, kai būstas perkamas investicijai, čia rajono pasirinkimą jau lemia kiti pirkėjo finansiniai bei ekonominio supratimo faktoriai. Bet, kaip bebūtų gaila, labiausiai rajono, kuriame norima įsigyti būstą, pasirinkimą lemia pirkėjo pajamos, o po to visi kiti išvardinti aspektai“, – pažymi ekspertas.

M. Statulevičius priduria, kad butų kainą miestuose paprastai kelia vieta – svarbu, kiek teritorijoje žalumos, taip pat turto likvidumas (centrinėse dalyse turtas yra likvidesnis), infrastruktūros buvimas (parduotuvės, gydymo įstaigos, mokyklos, darželiai): „Kas moka didesnę kainą už būstą, tai dažniausiai jaunas arba brandus pirkėjas, bet uždirbantis aukštesnį nei vidutinį atlyginimą. Dažniausiai tokie žmonės būna sukūrę šeimą ir jiems reikia tam tikros gyvenimo kokybės.“