Dėl koronaviruso pandemijos, karantino ir valstybių sienų uždarymo sustojo ne tik pasaulinė ekonomika, bet ir NT rinka. Jokia išimtis buvo ir Lietuva, kurioje pirmaisiais karantino mėnesiais (kovą, balandį) NT vystytojai dalijosi smarkiai kritusių pardavimų statistika. Tiesa, šiuo metu parduodamų NT objektų skaičius po truputį kyla. „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų birželio mėnesį Vilniaus daugiabučių pirminėje rinkoje, skaičiuojant parduotus ir rezervuotus butus jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose, bendras realizacijos balansas (naujai sudarytų ir nutrūkusių susitarimų skaičiaus skirtumas) sudarė 258 butus arba 95 proc. daugiau nei 2020 metų gegužės mėnesį. Tuo tarpu lyginant su šių metų balandžio mėnesiu, naujų butų sostinėje realizuota 5,3 karto daugiau. Žvelgiant į šių metų balandžio (48 butai), gegužės (132 butai) ir birželio (258 butai) mėnesio naujų butų realizacijos rodiklius, matyti, kad po itin staigaus aktyvumo kritimo balandžio mėnesį kitais mėnesiais jau stebimas pirkėjų sugrįžimas į sostinės naujos statybos sektorių.
Keitėsi ir NT nuomos rinka
Pasak „Inreal“ investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko, šiuo metu kiek išaugo nuomojamo būsto pasiūla, o paklausa susitraukė. Šį pokytį, anot analitiko, lėmė kelios priežastys: pandemija ir karantinas, kurie sumažino sostinės gyventojų, neturinčių nuosavo būsto, skaičių, tačiau, kita vertus, ilgalaikės nuomos būstų pasiūla Vilniuje paprastai išauga kiekvieną vasarą, studentams palikus sostinę.
„Nemažai studentų grįžo į tėvų namus regionuose tęsti nuotolines studijas, dalis atvykusių darbuotojų neteko darbo ir taip pat paliko Vilnių. Taip pat dingęs turistų srautas privertė dalį trumpalaikės nuomos būstų „persikvalifikuoti“ į ilgalaikės nuomos segmentą, tokiu būdu padidinat pasiūlą centrinėje miesto dalyje. Svarbu ir tai, kad vasara ilgalaikei nuomai – ypač nedėkingas laikotarpis, kuomet dėl sezoninių svyravimų nuomos rinka ir taip būna mažiau aktyvi“, – aiškina pašnekovas ir priduria, kad 2020-ųjų II ketvirtį, priklausomai nuo segmento, nuomos kainos Vilniuje mažėjo 5–10 proc., ir tikėtina, kad vasaros laikotarpiu jos gali dar šiek tiek kristi.
Pasak T. Kvainicko, dėl pasaulyje tebesitęsiančios pandemijos smarkiai sumažėjus trumpalaikės nuomos poreikiui turto savininkai turi tris pasirinkimus: parduoti, išnuomoti ilgesniam periodui, tęsti trumpalaikę nuomą kelionių burbulo keliautojams ar saviizoliacijos tikslais.
„Visi trys pasirinkimai yra taikomi, tačiau trumpalaikės nuomos būsto pakeitimas į ilgalaikę nuomą ar pardavimus šioms rinkoms nėra ypač reikšmingas. Juolab, kad ne visi trumpalaikei nuomai įrengti butai tinka ilgalaikės nuomos segmentui. Dažniausiai jie yra menkai įrengtomis virtuvėmis, san. mazgais, todėl netinka žmonėms, ketinantiems gyventi, o ne apsistoti“, – tikina NT analitikas.
Įžvelgia trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos būstų skirtumų
Dėl mokslo metų pabaigos, itin mažo turistų srauto, Lietuvoje sumažėjo ir ilgalaike, ir trumpalaike nuoma besidominčių žmonių. Ypač tai jaučiama Vilniuje. Ilgalaikės nuomos paklausa galėtų išaugti rudenį, prasidėjus mokslo metams, jeigu universitetai netaikys mokymo nuotoliniu būdu, tačiau,„Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas prognozuoja, kad sumažėjusi trumpalaikės nuomos paklausa gali trukti ir visus metus.
„Trumpalaikės nuomos segmente daugiausiai dalyvauja turistai, verslo atstovai, kurie važiuoja į komandiruotes ir trečiųjų šalių, taip pat Ukrainos, Baltarusijos darbuotojai, atvykę į Lietuvą. Tai šiuo metu visų šių potencialių nuomotojų skaičius sumažėjo ir, ko gero, išliks toks visus metus. Todėl trumpalaikei nuomai pirktus ir įrengtus butus bandoma pasiūlyti ilgalaikei nuomai“, – teigia ekonomistas.
Tačiau, pasak Ž. Maurico, bandymai nuo trumpalaikės nuomos pereiti prie ilgalaikės, kelia nemažai iššūkių. Pirmiausia ekonomistas pabrėžia T. Kvainicko jau paminėtus trumpalaikei ir ilgalaikei skirtų būstų skirtumus, pavyzdžiui, įrengimą, dydį, butuose esančią buitinę techniką ir pan.
„Žmonių, kurie ieško būsto ilgam laikui, poreikiai yra kitokie. Jiems reikia daugiau patogumų, pavyzdžiui, įvairių buities prietaisų – nuo didelės skalbimo mašinos, iki patogios virtuvės. Žmonės, kurie nuomojasi būstą trumpam laikui, paprastai praktiškai visai nesinaudoja virtuve arba naudojasi labai mažai, jie retai naudojasi skalbimo mašina, kitais buitiniais prietaisais, valgo kavinėse ir restoranuose“, – sako Ž. Mauricas.
Taip pat, pasak ekonomisto, gyventojai, kurie ieško būsto ilgalaikei nuomai, domisi ir potencialių namų aplinka, bendruomene.
„Žmonės domisi, ar aplink objektą yra kažkoks parkelis, viešųjų vietų, jeigu žmonės turi vaikų, tai svarbu yra patogus ir greitas susisiekimas su ugdymo įstaigomis. Nemaža dalis butų, kurie yra trumpalaikės nuomos segmente, tokių standartų neatitinka, todėl tokius būstus gali būti pakankamai sunku išnuomoti“, – pabrėžia ekonomistas.
Ž. Mauricas taip pat pažymi, kad pastaraisiais metais Lietuvoje NT rinkoje vyravo mažesnio ploto būstai. Dėl to, pasak ekonomisto, yra iškilęs iššūkis, nes nemaža dalis tokių būstų buvo perkama ne sau, o investicijai – nuomai (ilgalaikei ar trumpalaikei).
„Žmonės, neplanuojantys gyventi būste, kurį perka, remiasi kitais kriterijais, rinkdamiesi NT objektą, pavyzdžiui, kad būtų arčiau centrinės miesto dalies, kad gražiau atrodytų pastatas iš išorės ir pan. Tai tokie butai dažnai yra per maži, žmogus neturi, kur susidėti daiktų, nes trumpalaikei nuomai nereikia daug spintų ir pan. Tai dabar daug priklausys nuo to, ar savininkas ryšis investuoti papildomai, kad tie butai būtų pritaikyti ilgalaikei nuomai, ar vis tik rizikuos ir bandys išnuomoti būstą tokį, koks jis yra“, – aiškina ekonomistas.
Kai kurie būstai trumpalaikei nuomai įrengti prabangiau
Pasakyti tiksliai, kiek butų iš trumpalaikės nuomos segmento pradėti nuomoti ilgalaikei nuomai, pasakyti sunku. VŠĮ „Realdata“ vadovas, NT analitikas Arnoldas Antanavičius sako, kad nagrinėjant butų ilgalaikei nuomai pasiūlą prieš karantiną, per jį ir po jo, matyti, jog butų Vilniuje ilgalaikei nuomai kiekis išaugo apie 700-800 vienetų.
„Jeigu pažiūrėtume į populiariausio skelbimų portalo aruodas.lt duomenis, prieš karantiną nuomos pasiūlymų Vilniuje buvo apie 1000, o dabar yra 1700-1800 butų, kurie neišnuomoti ir ieško nuomotojų. Vilniuje yra didžiausia butų nuomai rinka, Kaune, Klaipėdoje jų galima suskaičiuoti šimtais, o kituose miestuose – dar mažiau“, – skaičiuoja A. Antanavičius.
Pasak jo, matyti, kad trumpalaikės nuomos pasiūlymų pastaruoju metu sumažėjo apie trečdalį. A. Anatanavičiaus teigimu, dalis trumpalaikei nuomai skirtų būstų išties yra mažiau pritaikyti pastoviam ir patogiam gyvenimui, tačiau jis pažymi, kad kai kurie butai, skirti turistams, įrengti itin prabangiai.
„Trumpalaikei nuomai skirti butai gali būti labai pigūs ir įrengti kukliai, pavyzdžiui, iš užsienio į Lietuvą atvykstantiems darbininkams. Bet apskritai, trumpalaikė nuoma pasižymi tuo, kad didžioji dalis butų yra Senamiestyje, dažniausiai tai yra nedideli, 1-2 kambarių butai, labai dažnai jie yra įrengti pakankamai prabangiai, kad tenkintų užsienio turistų, verslininkų poreikius, kurie užuot gyvenę viešbutyje, renkasi apartamentus. Tai labai dažnai įrengimo lygis būna pakankamai geras“, – tikina NT analitikas.
Portalas aruodas.lt pasidalijo būstų nuomai statistika Lietuvoje. Informuojama, kad kovo mėnesį ilgalaikių nuomos skelbimų buvo apie 1900, balandžio buvo apie 2570, gegužės mėnesį skelbimų būta apie 2860, o birželio apie 2880 skelbimų.
Prabangesnių būstų nuomos kaina, A. Antanavičiaus teigimu, mėnesiui gali siekti 500-600 eurų. Skirti tokią sumą būsto nuomai gali toli gražu ne kiekvienas.
„Vilniuje populiariausias būstas nuomai yra 300-400 eurų per mėnesį. Brangesnis butas yra mažiau kam įkandamas. Tai Lietuvos rinkai būstas, įrengtas užsienio turistų poreikiams patenkinti, kartais gali būti pernelyg brangus ir per prabangus“, – aiškina NT analitikas ir priduria, kad tokių brangesnių būstų savininkai, norėdami juos išnuomoti ilgesniam laikui, yra tiesiog priversti mažinti kainas.
Nuomoti ar parduoti?
NT analitikų teigimu, dalis trumpalaikei nuomai skirtų būstų išties pradėti nuomoti metams ar dar ilgesniam laikotarpiui. Dar kitą dalį, pasak „Inreal“ investicijų ir analizės vadovo T. S. Kvainicko, tikėtina, savininkai bando parduoti. Sprendimas, ką daryti su trumpalaikei nuomai skirtais būstais, priklauso nuo tokio NT savininkų.
„Turto savybių atspindys yra jo kaina. Kuo prastesnėmis savybėmis pasižymi turtas, tuo sunkiau jį parduoti brangiau, kuo jis geresnis, akivaizdu, kad ir jo kaina bus aukštesnė. Jeigu siekiama, kad turtas būtų išnuomotas, galima jį nuomoti pigiau. Jei pardavimo greitis netenkina, galima parduoti pigiau. Tokiu būdu geresnis turtas priešpastatomas blogesniam ir jo konkurencingumas padidėja, tačiau nauda savininkui sumenksta. Sprendimas priklauso nuo turto savininko noro gauti daugiau pinigų bei galimybių tų pinigų palaukti iki kol rinka atsigaus santykio“, – teigia T. Kvainickas.
Bet kokiu atveju, išaugusi ilgalaikės nuomos būstų pasiūla lėmė nuomos kainų kritimą. Tiesa, pasak T. Kvainicko, ko gero, kitą nuomos sezoną kainos vėl kis.
„Kainos pokyčiai nuomos rinkoje yra didesni nei pardavimuose, nes, pavyzdžiui, 10 proc. sumažėjusi nuomos kaina galios tik vienerius metus, o kitą nuomos sezoną ji jau bus, tikėtina, didesnė, ir bendrame grąžos iš turto nuomos sraute tai nebus esminis pokytis. Tuo tarpu pardavus turtą 10 proc. pigiau sumažės ne dalis, o visas tikėtinas jo grąžos srautas. Pardavėjai tą suvokia ir kainos mažinti nelinkę. Kita vertus, pirkėjai mato, kad pardavėjams būstą parduoti yra sunkiau ir, akivaizdu, kad nori apčiuopiamos nuolaidos. Susiformuoja situacija – pardavėjai pigiau parduoti nesiryžta, o pirkėjai brangiau pirkti nenori“, – aiškina pašnekovas.
NT analitiko A. Antanavičiaus teigimu, jeigu pardavėjai nemažins kainų, o nuomos kainos kurį laiką liks sumažėjusios, investicijos į būstą nuomai alternatyva tampa mažiau patraukli.
„Greičiausiai, matysime, kad potencialių investuotojų bus mažiau, galbūt jie ieškos pigesnių variantų, derėsis dėl kainos, bet tokia situacija yra rimtas signalas, kad nuomos rinka jau neatrodo labai patraukliai“, – prognozuoja pašnekovas.
T. Kvainickas priduria, kad priklausomai nuo ekonominės situacijos, bankų finansavimo politikos pokyčių, gali susidaryti situacija, kad būsto įsigijimas taps brangesnis ir nuoma kurį laiką bus geresniu pasirinkimu, tačiau ekonominis pandemijos efektas dar iki galo nėra aiškus ir prognozuoti jos pasekmes itin sudėtinga.
