Lietuvoje paskelbus karantiną, gyvenamosios paskirties NT pardavimas nugarmėjo į dar nematytas žemumas. NT ekspertai nenoriai prognozavo ateitį, tačiau sutiko, kad rinka patiria sąstingį. Tiesa, šalyje mažėjant užfiksuojamų koronaviruso atvejų, NT vystytojai tikėjosi, kad gegužės mėnesį pardavimas augs.

„Inreal“ grupės duomenimis, Vilniaus mieste gegužės mėnesį buvo parduoti 93 butai – 14 butų daugiau nei balandį, tačiau atšauktų sandorių (atsisakytų pirkimų) skaičius taip pat paaugo. Balandį buvo nutraukti 28 butų pirkimo sandoriai (skaičiuojant suminius kiekvieno projekto pardavimus, t. y. jei parduoti 3 butai, o atšaukti 4, skaičiuojama, kad iš projekto atsisakyta vieno buto), o gegužę – net 45. Kauno mieste parduota ir atšaukta po vienodą skaičių butų – 18. Naujų susitarimų skaičius, palyginti su balandžiu, padidėjo, bendrą pardavimo skaičių smukdė iš esmės vienas projektas. Klaipėdoje, kaip ir praėjusį mėnesį, atšaukimų nėra, įvyko 13 naujų susitarimų.

Nuolaidos ir akcijos taikomos jau kurį laiką

Jau nuo karantino pradžios vystytojai teigė kol kas nesvarstantys apie kainų mažinimą. Analitikų skaičiavimais, naujų būstų kainos išties nekrito, tačiau jau kurį laiką pastebima, kad NT bendrovės ėmė taikyti įvairaus pobūdžio nuolaidas ir akcijas, norėdamos pritraukti pirkėją. VŠĮ „Realdata“ vadovas, NT analitikas Arnoldas Antanavičius Delfi būstui pasakoja jau kuris laikas pastebintis, kad kai kurie vystytojai siūlo nuolaidų ir akcijų. Tokie veiksmai buvo pastebimi ir prieš karantiną.

„Aš akcijų foną stebiu nuo 2016–2017 metų, seku statistiką, kiek projektų siūloma, kokios akcijos, kaip jos keičiasi, ar stiprėja, silpnėja. Buvo laikotarpių, kai pardavimas tikrai stipriai strigo, tuomet vystytojai vieną mėnesį pasiūlė vienokią akciją, kitą mėnesį – dar papildomą, taip vis pastiprindavo, kad pirkėjus pritrauktų“, – tikina A. Antanavičius.

Pasak NT analitiko, akcija ar nuolaida vystytojui yra pirmas žingsnis link kainų mažinimo. NT bendrovės, anot pašnekovo, karpyti būstų kainas ypač vengia, nes tai gali parodyti, jog bendrovė išgyvena sunkius laikus ir praneša rinkai: kainos vis dėlto gali mažėti. Taip pirkėjai ima tikėtis kainų kritimo, laukia jo, neperka, ir rinka stoja.

„Taigi dažniausiai bandoma pirkėją pritraukti dovanomis, kurios iš esmės taip pat susijusios su mažesne kaina, pavyzdžiui, automobilio stovėjimo vieta, apdaila, buitinė technika ar pan. Tai yra mažiausiai 2000 eurų dovana, paslėpta nuolaida. Paslėptų nuolaidų negali pavadinti kainos mažinimu, todėl kainų statistika tai neatspindi, ir atrodo, kad rinka išlaiko tą ankstesnę brandą“, – aiškina A. Antanavičius.

Svarbu, kad projektas būtų baigtas

Karantino metu pastebima, kad akcijų ir nuolaidų NT padaugėjo. Tiesa, pasak NT analitiko A. Antanavičiaus, vystytojai imtis papildomų priemonių pirkėjams pritraukti neskubėjo, o nuolaidos, kurios dabar skelbiamos, nėra tokios drastiškos.Tačiau NT analitikas atkreipia dėmesį į NT objektus, kuriems taikoma nuolaida. Pasak jo, tai gali būti būstai, kurie pirmaisiais šių metų mėnesiais buvo rezervuoti, tačiau, suprastėjus gyventojų finansinei situacijai, rezervacijos atšauktos.

„Paskutiniu metu, kalbant apie akcijas, buvo mažinamas buto rezervacijos mokestis, pavyzdžiui, butą galėdavai rezervuoti už 500–2000 eurų. Tai buvo viena populiariausių akcijų, bet realiai ji nelabai ir yra akcija pirkėjui, tai daugiau palengvinimas, o vystytojai, turėdami kapitalo, nejautė spaudimo dėl didesnių pajamų, todėl leido už minimalų mokestį rezervuoti būstą, tuo pirkėjai ir naudodavosi. Atrodė, viskas gerai, rinka dar labiau pradėjo kaisti, matėme rekordinius skaičius, bet dabar, karantino pabaigoje, nemažai tokių NT objektų yra grąžinama. Įtarčiau, kad iš pradžių tie butai buvo rezervuoti už mažą kainą, o vėliau rezervacija atšaukta, nes atsirado lūkestis, jog kainos ateityje gali mažėti arba imama abejoti dėl savo finansinių galimybių“, – svarsto A. Antanavičius.

Pašnekovas patikslina, kad reikėtų atkreipti dėmesį, ar su nuolaida parduodamas butas jau yra pabaigtame statyti daugiabutyje. Gali būti, kad vystytojui trūksta lėšų, todėl jis skuba parduoti tam tikrus butus, ir čia pirkėjai susiduria su rizika, jog jų įsigytas NT nebus pastatytas arba jo statybų pabaiga bus atidėta, jeigu vystytojas patirs daugiau finansinių sunkumų.

„Jeigu vystytojas susidurs su finansiniais sunkumais, o tokių vystytojų aš matyčiau, pavyzdžiui, jei turi daug ankstyvos stadijos projektų, daug parduota iš brėžinių, kai kuriais atvejais buvo lengvatinių rezervacijų, neturi išskaidę savo verslų, neturi alternatyvių pajamų iš komercinių patalpų nuomos ar pan., kuo būtų galima kompensuoti tą pinigų trūkumą, tai aš matau nemažą riziką, nes tiems projektams, kad jie būtų įgyvendinti, reikia metų ar pusantrų, o tokiu laikotarpiu gali daug kas įvykti. Gali žmonės prarasti darbus, gali pasikeisti bankinis finansavimas, gali pabrangti, gali tapti nebeįmanoma pasiskolinti“, – priduria NT analitikas.

Atsiranda ir niekad nematytų pasiūlymų

Pasak A. Antanavičiaus, šiuo metu NT rinkoje galime matyti ne tik nuolaidų, bet ir įvairių akcijų, patrauklių pasiūlymų pirkėjams. Kaip jau buvo minėta, viena dažniausių priemonių yra tiesioginė įvairaus dydžio nuolaida butui ar keliems butams, kalbant apie vieną ar net kelis vystytojo siūlomus projektus. Taip pat žmonės viliojami dovanomis: automobilio stovėjimo vieta, sandėliuku, rūsiu, terasa, buto apdaila ar net surenkamais baseinais. Anot A. Antanavičiaus, visiems išgyvenant šį ekonominį sąstingį, vystytojai ėmėsi ir anksčiau dar nenaudotų priemonių, pavyzdžiui, siūlo kompensuoti banko paskolą, jeigu pirkėjo finansinė situacija pablogėtų, koreguoti perkamo būsto kainą, jeigu bendras NT kainų vidurkis Lietuvoje kristų.

„Vienas vystytojas yra pasiūlęs dar įdomesnį variantą – jie „pririša“ buto kainą prie bendrovės „Ober-Haus“ kainų indekso ir, pasirašius rezervacijos sutartį, vykdomas projektas. Kai reikės užbaigti sandorį, jeigu įmonės „Ober-Haus“ kainų indeksas bus nukritęs, atitinkamai bus indeksuota ir to buto kaina. Tai kilti negali, bet jeigu kainos rinkoje kris, tai pirkėjui suteikiamas garantinis saugumas. Bet bendrovės „Ober-Haus“ vidurkis yra visos rinkos vidurkis, nebūtinai kaip to projekto butų kainos, tačiau yra toks psichologinis momentas“, – pažymi pašnekovas.

Pasak A. Antanavičiaus, akcijos ir nuolaidos daromos matant, kiek butų parduota, kiek planuota parduoti, kiek rezervacijų atšaukta ir lyginant užsibrėžtus bei gautus tikslus.

„Jeigu yra smarkiai atsiliekama nuo plano, tokiu atveju kas nors turi būti daroma“, – pabrėžia NT analitikas.

Su kokiomis rizikomis susiduria pirkėjas

A. Antanavičiaus teigimu, būsto įsigijimą išperkamosios nuomos būdu taip pat galima priskirti prie akcijų, taikomų NT. Nors išperkamoji nuoma buvo populiari ir prieš karantiną, šiuo metu, pasak A. Antanavičiaus, vystytojas, kuris siūlo įsigyti NT tokiu būdu, yra padidinęs išperkamąja nuoma galimų įsigyti butų pasiūlą.

„Šiuo metu bendrovė skelbia, kad didina išperkamosios nuomos butų pasiūlą, anksčiau buvo tik keli projektai ir tik keli butai, kurių langai išeina į gatvę ar pan. Dabar kokybiškai pokyčio nėra, vis tiek siūlomi mažiau likvidūs butai, bet jų yra daugiau, pasirinkimas didesnis“, – aiškina pašnekovas.

Rizika, su kuria susiduria pirkėjas, įsigydamas būstą su nuolaida ar akcija, pasak A. Antanavičiaus, daugiausia susijusi su vystytojo galimybe pabaigti projektą, todėl prieš susiviliojant akcija ar nuolaida reikėtų atidžiau pasidomėti projektą vystančia bendrove.

„Reikia atkreipti dėmesį į vystytojo finansinę būklę, ar jis patikimas, kiek turi patirties, ar yra išgyvenęs daugiau krizių. Nes tie vystytojai, kurie išgyveno praeitą krizę, ir tie, kurie užaugo dabartinio kilimo metu, skirtingai žiūri į verslo plėtrą, rizikos prisiėmimą, jos valdymą ir turi visai kitą rizikos laipsnį“, – akcentuoja pašnekovas ir priduria, kad būtina įvertinti projekto būseną – pastatytas jis ar ne. Taip pat – savo galimybes ne tik šiandien, bet ir po kelerių metų mokėti paskolą bankui.

Kita rizika, perkant būstą, kuriam taikoma nuolaida, gali būti susijusi su paties buto vieta: ar jis nėra šalia judrios gatvės, ar pro langus nebus girdima daug triukšmo, jaučiama taršos ir pan. Pasak NT analitiko, paprastai tokie butai nėra labai patrauklūs, todėl vystytojai imasi papildomų skatinimo priemonių. Kita vertus, analitikas pabrėžia, kad akcijos ir nuolaidos pirkėjui gali būti ir puiki galimybė įsigyti svajonių būstą, jeigu anksčiau išvardytos rizikos nepasitvirtina ir toks NT perkamas ne iš brėžinio, o jau yra pastatytas.

Akcijos ir nuolaidos šiandien reikalingos

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius taip pat teigia pastebintis, kad vystytojai siūlo vis daugiau papildomų paskatinimo priemonių pirkėjams. Pasak jo, paprastai nuolaidos ir akcijos taikomos tiems butams, kuriuos norima greičiau parduoti: kai projektas jau baigtas, tačiau liko vos keli neparduoti būstai, arba kai norima paskatinti naujo projekto būtų pardavimą.

„Arba tiems butams, kurie turi tam tikrus apribojimus, pavyzdžiui, mažiau saulės patenka į patalpas, butui nėra priskirta automobilio stovėjimo vieta ar pan. Tuomet stengiamasi jį realizuoti, kad jo neliktų“, – priduria M. Statulevičius.

Šiandien, anot pašnekovo, akcijos ir nuolaidos kiekvienai NT bendrovei reikalingos dėl skirtingų priežasčių: „Vienai galbūt reikia paspartinti pinigų judėjimą, paskatinti srautą, tai leidžia sau pritaikyti nuolaidų ar pan. Aš matau, kad tokių atvejų daugėja, iš dalies tai turbūt yra užkrečiama, nes vienam pradėjus daryti kiti pirkėjai taip pat prašo įvairių nuolaidų, dalis į tai ir reaguoja“, – komentuoja NT ekspertas.

Pasirinko skirtingą kryptį

Delfi būstas kelių vystytojų pasiteiravo, kodėl jie taiko tam tikras nuolaidas arba netaiko. NT plėtros bendrovė „Galio Group“, šiuo laikotarpiu netaikanti piniginių nuolaidų, akcentuoja, kad bendrovė savo portfelyje neturi baigtų gyvenamųjų projektų, todėl nėra sukaupę neparduotų butų sandėlio.

„Šiuo metu įgyvendiname du gyvenamųjų butų projektus, statybų pabaiga numatyta 2021 metų viduryje ar antroje pusėje, todėl tiesioginių nuolaidų nekilnojamajam turtui netaikome. Tačiau pirkėjams siūlome lanksčias įsigijimo sąlygas – taikome pradinio įnašo išskaidymo galimybę iki statybų pabaigos. Taip pat patenkame į bankų patikimų statytojų sąrašą, o tai užtikrina, kad pirkėjams, norintiems ir turintiems galimybę pirkti būstą su paskola, mūsų projektų būstai bus kredituojami pasiekus ne 100 proc., bet 80 proc. baigtumą.

„Galio Group“ atstovas ir „Galio Development“ direktorius Robertas Žulpa sako, kad dėl pandemijos ir karantino beveik sustojo naujų butų pardavimas, o tai reiškia ir NT plėtotojų pajamų mažėjimą, todėl, pasak jo, šiuo neapibrėžtu laikotarpiu pirkėjams reikėtų būti labai atsargiems, nepatartina iš karto susigundyti didelėmis ir iš kitų rinkos dalyvių taikomų nuolaidų ar akcijų konteksto žymiai išsiskiriančiomis tiesioginėmis nuolaidomis būstui.

„Būstų rinkoje veikia 70–80 NT statytojų, iš kurių didieji statytojai, turintys stiprų finansinį stuburą ir galintys be problemų užbaigti savo statomus projektus, net jei tie butai ir nenupirkti, sudaro apie 10–20 proc. visos rinkos. Likusi dalis statytojų yra nedidelę patirtį šiame versle turintys rinkos dalyviai ar rinkos naujokai. Dažnu atveju tokie statytojai nėra diversifikavę savo veiklos ir visas jų pajamas sudaro būstų pardavimas. Taip pat neretai tokie statytojai dirba daug įsiskolinę, o finansavimo šaltinis dažnu atveju būna ne bankas, o sutelktinio finansavimo priemonės ar skolos vertybiniai popieriai, tai signalizuoja, jog bankai nenorėjo prisiimti projekto rizikos“, – pasakoja pašnekovas ir priduria, kad, sutrikus pajamų srautui, finansiškai silpni ir mažiau patyrę NT plėtotojai gali pradėti taikyti dideles nuolaidas būstui.

Pasak R. Žulpos, kol kas ekonominė situacija labai neapibrėžta, rinkos dalyviai nelinkę daryti „staigių judesių“, tad tik po keleto mėnesių matysime karantino pasekmes – pirkėjai tiesiog turi būti budresni nei paprastai.

NT bendrovės „Omberg“, šiuo metu siūlančios ne vieną nuolaidą ir akciją potencialiems pirkėjams, pardavimo vadovė Kristina Karbauskaitė sako, kad bendrovė ėmė taikyti papildomų priemonių kai kuriems projektams, norėdama parduoti paskutinius būstus.

„Projektuose „24 istorijos“ ir „34 istorijos“ yra likę paskutiniai kotedžai. Jiems nutarėme pritaikyti nuolaidų: norime padėti iki galo susiformuoti gyvenviečių bendruomenėms“, – sako pašnekovė.

Bendrovė taiko ir daugiau akcijų: siūlo 3500–4500 eurų nuolaidą tam tikriems objektams, taip pat skelbia, kad dovanoja medines terasas, drabužines, ir net surenkamus baseinus ar pan. K. Karbauskaitė sako, kad taip įmonė taiko „viskas įskaičiuota“ koncepciją.

„Vieniems butams numatyti langai net į tris pasaulio šalis, kitiems – atskiros drabužinės ar itin erdvios svetainės. Šiuos privalumus visais laikotarpiais nuo pat projektų įgyvendinimo pradžios papildo įvairūs kompleksiniai pasiūlymai ir pridėtinės vertės, tokios kaip papildomos proginės nuolaidos (pavyzdžiui, per atvirų durų dienas), dovanojamas rekuperatorius ar terasa pirmojo aukšto gyventojams, projekto bendruomenės laisvalaikio pramogoms skirtas inventorius: dviračiai, paspirtukai, šiaurietiško ėjimo lazdos ar pan.“, – komentuoja pašnekovė.