Komercinės paskirties NT virsta gyvenamosios
Jau ne vienerius metus daugiausiai naujų NT projektų vystoma sostinėje, Vilniuje. Todėl ir atvejų, kai dėl vystytojo nesąžiningumo nukenčia pirkėjas, čia žinoma daugiausiai. Šiemet sostinės savivaldybė platino ne vieną pranešimą, kuriame ragino gyventojus atkreipti dėmesį į NT, kurį ketina įsigyti ir įvertinti to objekto pardavėją, vystytoją, pasidomėti pačiu projektu. Fiksuotas ne vienas atvejis, kai vystytojai parduodavo butus dar leidimo negavusiame daugiabutyje, kurio projektas dar turėjo būti taisomas. Taip pat pastebima, kad kai kurie smulkieji vystytojai nekreipia dėmesio į tai, kad savivaldybė apskritai neišduoda leidimo statyboms – turtas vis tiek parduodamas. Vilniaus miesto vyriausiasis architektas Mindaugas Pakalnis „Delfi Būstas“ sako, kad tokius atvejus, kai pirkėjas perka ylą maiše, galime suskirstyti į kelias grupes. Pirmiausia – vystytojas spekuliuoja NT objekto paskirtimi.
„Yra parduodami būstai, kurie vadinami kūrybinėmis dirbtuvėmis, svečių namais, apartamentais, poilsio patalpomis ir panašiai. Taip yra daroma dėl kelių priežasčių. Jeigu dėl kokių nors biurokratinių kliūčių ten negalima daryti gyvenamosios paskirties, bet vieta yra tinkama gyventi, pavyzdžiui, Vilniaus Naujamiesčio mikrorajonas. Ten turime teritoriją, kur Nacionalinė žemės tarnyba neleidžia keisti paskirties. O mums, kaip miestui, yra reikalinga, kad ten atsirastų gyventojai, kad formuotųsi normalus miestas, o ne liktų pramonė ir įmonių teritorija.
Tai tokiu atveju mes reikalaujame, kad, nepaisant to, jog projektas yra svečių namai ar poilsio patalpos, ar kūrybinės dirbtuvės, jose turi būti visa gyvenamajam namui reikalinga infrastruktūra ir užstatymo rodikliai tokie patys, kokie reikalingi gyvenamajam namui (užstatymo tankumas, intensyvumas)“, – aiškina M. Pakalnis ir priduria, kad rizika, kurią gyventojai patiria pirkdami tokį NT, yra tikimybė ateityje mokėti didesnius mokesčius, nes jų valdomos patalpos yra ne gyvenamosios, o komercinės paskirties.
„Blogiau yra tada, kai vystytojas taip daro, norėdamas neįrengti gyvenamajam namui reikalingų ir gyvenamosios paskirties NT privalomų automobilių stovėjimo vietų, vaikų žaidimo aikštelių arba pastatyti daugiau kvadratinių nei leidžiama gyvenamajam namui. Tai mes tokius atvejus pradėjome pastebėti ir užkardyti nuo 2017 m. Aš manau, kad didžioji dauguma tokių atvejų mums pavyksta užkardyti. Tai yra atsakomybė ir tų žmonių, kurie perka, ir teisės aktų, kurie leidžia užregistruoti gyvenamąją vietą garaže“, – sako architektas.
Leidimo negavo, bet NT parduoda
Prieš savaitę Vilniaus miesto savivaldybė žiniasklaidai išplatino pranešimą apie vystytojo neteisėtai parduodamus aštuonis vienbučius namus vieno namo sklype. Pasak M. Pakalnio, šis atvejis kitoks nei spekuliacijos pastato paskirtimi, tačiau gyventojams įsigyti tokį NT yra ne mažiau rizikinga.
„Įsigaliojus architektūros įstatymui, mes gavome teisę ir pareigą vertinti pagal kontekstą. Reiškia, kad ne tik pagal bendrojo plano sprendinius, bet ir reikia vertinti, koks yra architektūrinis-urbanistinis kontekstas. Ir išryškėja čia problemos, kad į individualių namų kvartalus yra statomi blokuoti namai. Viename sklype statoma po 4, 6, 8, 10 namų. Ir lyg pagal reglamentus viskas gerai, bet susiformavę statymo principai, gyvenimo būdas, aplinkinių gyventojų lūkesčiai yra kitokie. Tu perki sklypą individualiam namui, o sklype pastato aštuonbutį su 16 automobilių statymo vietomis ir kitomis bėdomis“, – aiškina architektas.
Pašnekovo teigimu, kadangi projektas neatitiko reikalavimų, jis, kaip ir kiti tokie projektai, negavo statybų leidimo, tačiau jis vis tiek atsidūrė NT agentūros skelbimuose.
„Šiuo atveju, manau, čia buvo vienas iš akiplėšiškiausių atvejų. Nes jie negavo specialiųjų architektūrinių reikalavimų, tada jie pateikė tokį projektą vis tiek, darbuotoja atmetė, nes jis neatitinka konteksto, tada jie dar kartą įkėlė tą patį su jų paaiškinimais teisės aktų ir maža to pardavinėti tuos namus, nors savivaldybė pasakė, kad leidimo neišduos“, – sako M. Pakalnis.
Anot Vilniaus miesto vyriausiojo architekto, išvengti tokių pirkinių galima tik pasidomėjus ne tik vystomu NT projektu, bet ir jį vystančia bendrove, pardavėju. Tais atvejais, kai gyventojas perka būstą projekte, kurio statyboms dar nėra išduotas leidimas, jis perka lūkestį, kad jo būstas bus pastatytas.
„Reikia būti budriems ir prašyti statybos leidimų dokumentų. Visi statybos leidimai yra vieši, galima pasižiūrėti, kam statybos leidimas išduotas“, – pabrėžia pašnekovas.
Tampa bendraturčiais
Kai kurie vystytojai problemas dėl statybos leidimų apeina ir kitais būdais. Pavyzdžiui, kaip tikina M. Pakalnis, negavę leidimo statyti daugiabučio, stato vienbutį ir jį parduoda dalimis. Tokiu atveju žmonės, nusipirkę tam tikrą namo dalį, tampa bendraturčiais.
„Žmonės įsigyja dalį namo, nesavarankišką turtą ir po to, norėdami kažką daryti, turi gauti bendraturčių sutikimą. Tokiais atvejais statytojo pažaboti niekas negali“, – pabrėžia M. Pakalnis.
Pasak architekto, atvejais, kai parduodamas NT, negavęs leidimo, arba kai parduodamas būstas yra kitos paskirties nei teigiama pirkėjui, savo reputacija rizikuoja ir architektai, dirbę su tokio projekto vystytojais, ir vystytojai, ir tokio NT pardavėjai – brokeriai.
„Esame kreipęsi į vartotojų teisių tarnybą, tai ji yra nubaudusi už tokius veiksmus ir statytojus, ir pardavėjus“, – sako M. Pakalnis.
Taip žaidžia mažieji vystytojai
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Mindaugas Statulevičius sako, didžioji dauguma projektų, kai parduodami leidimų neturintys būstai arba kitokios paskirties NT, yra vystomi mažųjų vystytojų.
„Pradedant nuo vystytojų, tai vien Vilniuje turime daugiau nei 100 kompanijų, kurios stato, 120 vystomų projektų, tai turbūt realu yra tikėtis, kad dalis jų bus tokie „paraštiniai“ projektai – paraštėse teisėtumas, teisingumas. Nes viską galima padaryti teisėtai, bet ne visada teisingai“, – sako M. Statulevičius.
Tiesa, pasak pašnekovo, ne visi klausimų keliantys projektai yra rengiami specialiai siekiant apeiti įstatymus. Kaip tikina M. Statulevičius, yra buvę, kad vystytojai ir brokeriai pripažino savo klaidas vystant ir parduodant NT dar statybos leidimų negavusiuose projektuose arba projektuose, kurie buvo sugrąžinti vystytojui pataisyti.
„Bet tai yra didesni žaidėjai, kurie galbūt tai darė nepiknaudžiavimo tikslais. O mažieji vystytojai, kartais taip būna, kad bandoma apeiti tam tikrus teisės aktus, suplanuoja, suprojektuoja, kur nelabai galima to daryti, ir kol nėra naujo galiojančio Vilniaus bendrojo plano, kuris apribos tokios atvejus, tai vystytojai kartais naudojasi tuo. Konkretaus atvejo komentuoti nenorėčiau, bet principas yra tas, kad mažieji žaidėjai, siekdami greito pelno, bandydami pusiau legaliais būdais, susitarimais, išlįsti pro tokias rakto skylutes. Čia, matyt, reiktų pirkėjams būti labai atidiems ir sekti informaciją, skambinti į savivaldybę ir teirautis, ar projektai yra tvarūs, ar jie turi visą reikiamą infrastruktūrą, jeigu jiems patiems trūksta žinių“, – aiškina LNTPA vadovas.
Pasak M. Statulevičiaus, kartais vystytojai teikia projektus be automobilių stovėjimo vietų, žaidimų aikštelės, želdynų, tankesnius nei jie turėtų būti ir pan. Taip pat pastebima, kad yra daugiabučių, kurie atsiranda individualių namų, sodų gyvenvietėse. Dažnai tokie pasiūlymai yra patrauklūs gyventojams dėl akcijų, nuolaidų ir pan.
„Ne visą laiką tai gali sureguliuoti teisės aktai, pati savivaldybė tai pripažįsta ir neretai išduoda leidimus tokiems projektams pati. Tai čia yra bendras švietėjiškas darbas, kuris turėtų priversti atsisakyti tokių projektų, paskatinti vystytojus išpildyti projektus pilna apimtimi, mažinti intensyvumą, papildomai padaryti vaikų žaidimų aikšteles, želdynus ir pan.“, – komentuoja pašnekovas.
Anot LNTPA vadovo, tokiose situacijose nereikia pamiršti ir NT agentūrų bei jose dirbančių brokerių, kurie užsiima tokio NT prekyba.
„Kalbant apie brokerius, tai dažniausiai šmėžuoja viena kompanija, tai jiems reikėtų pasikalbėti, ar tokia yra kompanijos politika, reikia įsigilinti ir neskubėti parduoti, mokyti ir padėti žmonėms suprasti, ką jie perka“, – sako M. Statulevičius.
Tiesa, pašnekovas pažymi, kad reikėtų atskirti NT, kuris parduodamas po to, kai savivaldybė atsisako išduoti leidimą statyti ir reikalauja pataisyti projektą, ir atvejus, kai parduodami butai daugiabutyje, nors atsakymo iš savivaldybės dėl jo statybos leidimo išdavimo dar nėra sulaukta. Perkant NT, kurio statyboms leidimas dėl vienų ar kitų priežasčių dar nėra gautas, būtina prisiminti, kad yra pasirašoma tik rezervacijos sutartis, sumokamas rezervacijos mokestis, kuris, jei projektas vis tik atšauktas, turi būti grąžintas pirkėjui. Tačiau, pasak M. Statulevičiaus, nors atrodo, kad pirkėjas nieko nepraranda, tai yra netiesa. Gyventojai praranda laiką, per kurį galėjo susirasti butą jau įgyvendintame projekte. Todėl labai svarbu rinktis patikimą vystytoją ir prieš perkant NT, pasidomėti jo reputacija ir patirtimi.
Brokeris privalo išsiaiškinti detales apie projektą
Apie atvejus, kad parduodamas NT, kurio statybai nebuvo išduotas leidimas arba objektas yra kitokios paskirties nei teigiama gyventojams, neretai sužinoma iš skelbimų, kuriuose talpina NT agentūros. Tačiau Lietuvos nekilnojamojo turto brokerių asociacijos (LTNTBA) vadovas Artūras Daubaras sako, kad būstus tokius būstus parduoda ne brokeriai, o statytojai ir vystytojai, kurie sudaro sutartis su NT agentūromis ir per NT agentus tokį turtą pardavinėja. Pasak pašnekovo, pardavinėti tokį turtą yra neetiška ir pavojinga.
„Jeigu parduodi NT ir statybos leidimo jis negauna, tai galima sulaukti ir teisinių pasekmių iš klientų. Visų pirma, tai yra neprofesionalu. Be abejo, tokią praktiką reiktų išgyvendinti, nes jis visoms šalims turi teisinių pasekmių. Žmogus neieško kito būsto, orientuojasi į šitą, nors statybos leidimas gali būti ir neišduotas. Todėl reikia tokią praktiką pamiršti, pradedant nuo vystytojų“, –komentuoja pašnekovas.
Pasak LTNTBA vadovo, šiuo metu brokerio veikla Lietuvoje nėra licencijuota. Tai reiškia, kad vienintelė jam tenkanti teisinė atsakomybė gali būti taikoma pagal civilinį kodeksą, tačiau parduoti NT, kurio statyboms nėra išduotas leidimas, Lietuvoje nėra civilinio kodekso pažeidimas.
Žinoma, brokeris pasidomi ir visa informacija būna žinoma visoms pusėms, jeigu jau brokeris nepasidomi ir puola pardavinėti negavus leidimo, brokeris nežino, ar yra leidimas, tai jau yra neprofesionalu. Tačiau reguliuoti daug lengviau vystytoją ir plėtotoją, kurie tiesiog neduoda pardavimui nei gaudyt pasekmes, daug racionaliau organizuoti su priežastimis nei su pasekmėmis ir gaudyti paskui pusantro tūkstančio brokerių“, – pažymi A. Daubaras.
Nukentėję gyventojai gali kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą
Nors vystytojai ir brokeriai sako, kad pirkėjas pats turi labiau domėtis perkamu NT, Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba (VVTAT) „Delfi Būstas“ informuoja, kad tarnyba 2017 metais savo iniciatyva atliko tyrimą dėl kelių statybos bendrovių veiklos, galimai klaidinant vartotojus dėl Vilniaus mieste parduodamų patalpų paskirties. Tyrimų metu nustatyta, kad bendrovės vykdė nesąžiningą veiklą ir taip pažeidė Nesąžiningos komercinės veiklos vartotojams draudimo įstatymo nuostatas. Minėtoms bendrovėms buvo išduoti leidimai statyti viešbučius ir poilsio paskirties pastatus, o reklamuodamos patalpas ir sudarydamos preliminarias sutartis, bendrovės klaidino vartotojus dėl patalpų paskirties.
„Pažymime, kad vartotojams, įsigyjantiems prekes ir paslaugas, taip pat ir nekilnojamąjį turtą, pateikiama informacija turi būti pateikiama aiškiai ir suprantamai. Esminės informacijos nepateikimas gali būti laikomas informacijos neatskleidimu. Už nesąžiningą komercinę veiklą ar klaidinančios reklamos skleidimą komercinės veiklos subjektams gali būti skiriama bauda iki 3 proc. įmonės metinių pajamų praėjusiais finansiniais metais, bet ne daugiau negu 100 tūkst. eurų, o jei toks pažeidimas būtų padarytas pakartotinai per vienus metus, tuomet grėstų bauda iki 6 proc. įmonės metinių pajamų, bet ne daugiau negu 200 tūkst. eurų“, – pabrėžia VVTAT.
Taip pat tarnyba yra parengusi patarimų pirkėjams, įsigyjantiems NT. Teigiama, kad pirmiausia reikia atidžiai perskaityti sudaromos pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas. Tuomet išsamiai aptarti sutarties objektą; nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, bendradarbiavimo, ginčų sprendimo klausimus; proporcingą atsakomybę už sutartinių įsipareigojimų neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą – delspinigius, baudas; mokėjimų terminus, aptarti sąlygas dėl mokėjimų sustabdymų, jei darbai neįvykdyti ar netinkamai įvykdyti; detalizuoti priėmimo-perdavimo terminus; įtvirtinti garantinius terminus; aptarti įspėjimo dėl sutarties nutraukimo terminus bei jo būdus.
„Taip, kilus ginčui, vartotojui bus lengviau pagrįsti, dėl kokių sąlygų buvo susitarta ir kokių sutartinių įsipareigojimų pardavėjas nesilaikė. Papildomai informuojame, kad vartotojas, manantis, jog jo teisės ir teisėti interesai buvo pažeisti, vadovaudamasis Vartotojų teisių apsaugos įstatymo nuostatomis, pirmiausia privalo raštu kreiptis į pardavėją arba paslaugos teikėją ir nurodyti savo reikalavimą. Pardavėjas arba paslaugos teikėjas privalo neatlygintinai išnagrinėti vartotojo kreipimąsi ir, kai nesutinka su vartotojo reikalavimais, privalo ne vėliau kaip per 14 dienų nuo vartotojo kreipimosi gavimo dienos, pateikti vartotojui išsamų motyvuotą rašytinį atsakymą, pagrįstą dokumentais. Vartotojas, nesutikdamas su gautu atsakymu, turi teisę kreiptis į VVTAT dėl vartojimo ginčo sprendimo alternatyvia (ne teismo) tvarka“, – informacija dalinasi VVTAT.
