INREAL grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas paaiškina vidines NT rinkos prielaidas, kurios lemia plėtotojų sprendimus dėl parduodamo turto kainos.

Būsto pardavimo kainos priklauso nuo abiejų sandorių šalių. Viena jų šią kainą siūlo, kita su ja sutinka arba – ne. Vis dėlto, kai yra nagrinėjama pirminio būsto rinka, yra remiamasi vystytojų skelbiamomis kainomis, tad potencialų jos sumažėjimą yra tikslinga nagrinėti būtent iš pardavėjo pusės, kuris ją mažina tiesiogiai ar siūlo nuolaidą.

Turto rinkos vertė neabejotinai priklauso nuo ekonominės aplinkos ir akivaizdu, kad šiandien matome ekonominių rodiklių prastėjimą, tačiau nežinome, kiek dar ši tendencija tęsis ir kada ji pasikeis. Nedarbą didele dalimi lėmė priverstinis įmonių veiklos ribojimas. Ribojimus pašalinus nedarbas sumažės, tačiau, greičiausiai, ne visi grįš į tą pačią darbo vietą, tad atsigavimas truks ne vieną savaitę ar mėnesį. Įmonėms nevykdant veiklos akivaizdu, kad BVP neaugs, tačiau tam ir kuriamos ekonomikos skatinimo priemonės.

Vyriausybė pakankamai anksti pradėjo rengti pagalbos verslui strategiją ir nors jos įgyvendinimas galėtų būti greitesnis, tačiau ši pagalba, jos apimtis, bus vienu esminių elementų formuojant ne tik NT rinkos, bet ir visos šalies ekonomikos ateitį. Svarbu ir tai, kad didelę dalį naujų butų kainos sudaro statybos kaštai, tad rangovų galimybės būti lankstesniems kainų atžvilgiu taip pat lems kaip keisis pirminio būsto rinka. Ne ką mažiau svarbu ir kaip savo problemas spręs didžiosios pasaulio valstybės. Vienose kovos su pandemija rezultatai atrodo ne prasčiau nei Lietuvoje, kitose – tiesiog daugiau optimizmo.

Šis įrašas nenagrinėja ekonominės aplinkos pasikeitimo, tam tinkamesnis laikas bus karantinui pasibaigus, kuomet po truputį grįšime į normalų gyvenimą ir pokyčių vektorius bus pakankamai stabilus prognozėms sudaryti. Šiuo metu pateikti pagrįstą prognozę yra neįsivaizduojamai sunku, o pavienių rodiklių interpretavimas ir visumos ignoravimas – beprasmis.

Tomas Sovijus Kvainickas
Foto: Bendrovės archyvas

Belaukiant aiškumo ekonomikoje, panagrinėkime būtent pačios NT rinkos prielaidas, kurios lemia vystytojo sprendimą dėl parduodamo turto kainos:

  • kapitalo šaltinių reakcijas;
  • nerealizuoto būsto likutį;
  • projekto vystymo fazę;
  • išankstinius pardavimus;
  • rinkos dalyvių lūkesčius;
  • antrinę rinką.

Kapitalo šaltiniai

Kapitalo šaltinių reakcija (žvelgiant labai apibendrintai) skirstoma į du laikotarpius. Didesnę laiko dalį svarbesnis yra skolintas kapitalas, ir jo svarba išlieka iki pastato pastatymo bei didesnės dalies būstų realizavimo. Tikslus momentas, po kurio skolintas kapitalas praranda savo reikšmę, priklauso nuo paskolos sutarties sąlygų, kurios numato dalinį ar prioritetinį paskolos grąžinimą.

Didesnė rizika tikėtina su mažiau tradiciniais skolinto kapitalo šaltiniais. Visų pirma – dėl jų pačių galimybės atidėti paskolų mokėjimą, visų antra – dėl didesnių skolinimosi kaštų. Viena yra mokėti 3–5 proc. komerciniam bankui, kita – apie 10 proc. sutelktinio finansavimo platformai. Pats faktas, kad vystytojas pasirinko brangesnį finansavimo būdą rodo didesnę projekto riziką, kurios nenorėjo prisiimti komercinis bankas.

Akcininkų spaudimas aktualus prieš pradedant projekto vystymą, nes intencijų pasikeitimas gali paprasčiausiai sustabdyti projekto plėtrą. Statybos laikotarpiu akcininkas neturi didelio pasirinkimo, nes nusprendus pasitraukti, realizuoti nebaigtą statyti projektą mažėja tikimybė atsiskaityti su kreditoriais ir nepatirti nuostolio. Neapibrėžtumo laikotarpiu tokia tikimybė dar labiau sumažėja. Projekto realizavimui einant į pabaigą, kuomet likusiuose keliuose ar keliolikoje butų susikaupia esminis vystytojo pelnas, vystytojas pats sprendžia, kas svarbiau: didesnė kapitalo grąža ar trumpesnis grąžos laikotarpis.

Kredito įstaigos skelbia, kad yra linkusios į derybas dėl mokėjimų atidėjimų, tačiau karantino įtaką dar tik pradedame jausti, tad ir problemų kol kas sąlyginai nėra daug – įmonės dar fiziškai neturėjo galimybės pernelyg pradelsti mokėjimus. Savaime suprantama, neapibrėžtumo laikotarpiu galimybės pasiskolinti naujo projekto vystymui yra ribotos. Būtent kredito įstaigų politika didele dalimi lems, kaip keisis būsto kainos artimiausioje ateityje.

Nerealizuoto būsto likutis

Atsiskaičius su paskolos davėju ar esant nedideliam paskolos likučiui vystytojui iš esmės yra atrišamos rankos kainą mažinti, o geresniais laikais – net ir didinti. Vystytojui nusprendus sutrumpinti investicijų atsipirkimo laikotarpį, net ir 20 proc. nuolaida pranyksta bendrame būsto sandėlyje, nes ne visi projektai yra analogiškoje stadijoje ir ne visuose galima sau leisti taip lengvai koreguoti kainas. Vis dėlto, jei NT vystytojas nemato patrauklių investavimo krypčių lėšoms, kurias jis gautų pardavęs butus greičiau ir pigiau, jis tokios paskatos nejaučia. Jeigu kainos jau krito, vystytojas jau patyrė nuostolį. Pardavęs butus vėliau, kainoms kiek paaugus, jis tą nuostolį mažina.

Jeigu nerealizuoto būsto likutis yra didelis, tuomet ir problema gali būti didesnė. Skaičiuojant visas projekto realizavimo pajamas, vystytojo pelnas paprastai sudaro nuo 5 iki 10 proc. Svarbu atsižvelgti, kad skaičiuojamas ne grąžos, o maržos rodiklis. Jeigu ekonominė aplinka yra labai prasta, nuolaida keliems butams nebus veiksminga, nes liks didelis nerealizuoto būsto likutis ir statybos darbų, atsiskaitymo su kreditoriumi problema neišnyks, tik nusikels. Veikiant optimistiniu scenarijumi, galima pritaikyti nuolaidą keliems ar keliolikai butų einamųjų sąskaitų apmokėjimui ir su likusiu „sandėliu“ sulaukti geresnių laikų.

Tokie sprendimai nėra „chrestomatiniai“ ir kiekvienu atveju gali būti skirtingi, reikalaujantys gilaus NT rinkos pažinimo ir patirties. Tikėtina, kad dėl neapibrėžtumo daugelis plėtotojų-naujokų gali pasirinkti traukimąsi iš NT ir grįžimą į sritį, kurią išmano geriau. Tokia dalies vystytojų reakcija gali paskatinti kainų mažėjimą, tačiau kartu ir padidinti projekto neužbaigimo riziką.

Perkūnkiemis

Projekto vystymo fazė

Jeigu vystytojas šiandien nuspręstų pradėti naujo daugiabučių komplekso statybą, jis susidurtų ne tik su didesniais iššūkiais dėl projekto finansavimo, bet ir dideliu neapibrėžtumu. Logiška, kad tokiu atveju gali būti priimtas sprendimas luktelti ir priimti sprendimus tada, kai ateitis taps aiškiau prognozuojama.

Jeigu projekto vystymas jau įsibėgėjęs, prabangos sustoti gali ir nebūti. Gali nelikti kitos išeities kaip tiesiog eiti va banque. Prarasti daugiau jau nėra ko (akcinės bendrovės yra ribotos atsakomybės), o išlošti vis dar galima. Suteikti didelę nuolaidą ir tikrai eiti į minusą yra blogesnis variantas nei jos nesuteikti ir galimai išeiti į pliusą.

Išankstiniai pardavimai

Daugeliu atvejų projektas yra finansuojamas trimis būdais: nuosavu kapitalu, skolintu kapitalu bei pirkėjų avansiniais mokėjimais. Avansinių mokėjimų egzistavimas yra pagrindinė priežastis, kodėl butai parduodami „iš brėžinių“. Priklausomai nuo kredito įstaigos finansavimo sąlygų, šie mokėjimai mažina nuosavo kapitalo poreikį ir didina vystytojo nuosavo kapitalo pelningumą. Būtent todėl neapibrėžtumo laikotarpiu galima tikėtis šiokių tokių nuolaidų.

Jeigu vystytojas negali susirinkti avansinių mokėjimų, projektui finansuoti reikia daugiau nuosavo kapitalo. Tačiau nuolaida, kurią plėtotojas suteikia parduodamam NT, negali būti didesnė, nei nuosavam kapitalui keliami pelningumo reikalavimai. Geriau parduoti butą dvigubai brangiau po metų, nei dabar už pusę kainos. Savaime suprantama, svarbi ir paties vystytojo finansinė padėtis.

Jeigu nuosavo kapitalo nėra, kredito įstaiga nepadidina finansavimo limito, tai ir nuolaida, nori-nenori, turės būti didesnė. Tačiau būtent dėl šios priežasties ir pirkėjas turi būti atsargesnis. Jei vystytojas siūlo netipinę, daug didesnę nei rinkoje įprasta nuolaidą, gali būti, kad jo problemos daug rimtesnės nei kitų rinkos dalyvių. Todėl reikėtų pabrėžti, kad geriau pirkti, kad ir kiek brangiau, bet iš to vystytojo, kurio finansinė padėtis stabilesnė. Paradoksalu, bet siūloma per didelė nuolaida, gali ne padėti, o pakenkti pardavimams.

Rinkos dalyvių lūkesčiai

Visoje NT rinkos dėlionėje sunkiausiai prognozuojama detalė yra rinkos dalyvių lūkesčiai. Čia svarbu ne tik ką mano vystytojas, kredito įstaiga ir pirkėjas pavieniui. Ne mažiau svarbu, kaip jų nuomonės sutampa. Jeigu vystytojas į ateitį žvelgia optimistiškai, tačiau pirkėjai įsitikinę, kad tikrai bus krizė, tai krizė tikrai bus, nes nesant pardavimų vystytojas turės reaguoti nuolaidomis, veiklos įšaldymu arba bankrotu.

Antrinė rinka

Analizuojant NT rinką dažniausiai pirminė bei antrinė rinka yra išskiriamos. Kodėl? Nes skiriasi šio turto amžius ir pardavėjas. Pirminė rinka yra ta, kurioje turtą parduoda pats vystytojas. Iš analitinės pusės svarbu ir tai, kad pirminė NT rinka rodo, kaip greitai auga būsto fondas, o antrinėje stebimas jau egzistuojančio NT fondo apyvartumas.

Pirkėjui skirtumas tarp šių rinkų nėra esminis. Pirkdamas butą pirkėjas žvalgosi ne tik į naujus, bet ir į senesnės statybos butus.

Pirminė rinka vystytojui suteikia naujo, modernaus, „dar negyvento“ būsto pardavėjo pranašumą, tačiau šis pranašumas nėra absoliutus. Esant pakankamai dideliam kainos skirtumui pirkėjas, tikėtina, mieliau pasirinks būstą antrinėje rinkoje, jei savybių skirtumas bus mažesnis už kainos. Logiška, kad smukus kainoms antrinėje rinkoje galima tikėtis jų mažėjimo ir pirminėje.

Būsto kainų kritimui antrinėje rinkoje reikalinga bent viena iš dviejų prielaidų. Pirma – savininkas turi justi spaudimą būstą parduoti (dažniausiai iš kredito įstaigos). Antra – turto nuosavybė jam turi atrodyti nebepatraukli (pavyzdžiui, sumažėjusios nuomos pajamos).

Kredito įstaigos šiuo metu sutinka atidėti būsto paskolų įmokas ne tik šešiems, bet ir dvylikai mėnesių, o toks laikotarpis dažniausiai yra pakankamas siekiant stabilizuoti gyventojo finansinę padėtį. Taigi, gyventojai, bent jau kol kas, nėra verčiami parduoti savo su paskola įsigytus būstus.

Nuomos rinkos įtaka

Šiuo metu didesnį poveikį NT rinkai gali padaryti trumpalaikę nuomą siūliusių turto savininkų sprendimai. Turizmo sektorius bus gaivinamas vienas paskutinių, todėl siekiant finansinės grąžos lieka du pasirinkimai – būstą parduoti arba nuomoti ilgalaikiams nuomininkams.

Jeigu visi trumpalaikės nuomos dalyviai parduotų savo butus vienu metu, būsto pasiūla išaugtų reikšmingai ir tikrai turėtų įtakos tiek antrinės, tiek pirminės rinkos būstų kainoms. Kita vertus, siūlyti rinkai savo būstą kartu su visais didelės prasmės nėra, nes perteklinė pasiūla būsto kainą mažins, tad galioja toks pats principas, kaip ir nerealizuoto būsto likučio atveju. Jeigu nuostolis neišvengiamas ir investavimo alternatyvų nėra, geriau palaukti kol rinka stabilizuosis. Svarbu ir tai, kad sumažėjusiomis kainomis gali susidomėti teikiantys ilgalaikę būsto nuomą, kurie įpratę prie mažesnės metinės grąžos, ir pigiau siūlomi butai jiems bus ypač patrauklūs.

Ilgalaikė nuoma dėl apribotos įmonių veiklos šiuo metu irgi nėra „aukso kasyklos“. Studijos vyksta nuotoliniu būdu, tad paklausos augimas apribotas, o padidėjusi pasiūla gali tik dar labiau sumažinti nuomos kainas. Kita vertus, teiginys, paremtas tiesioginės kapitalizacijos skaičiavimo modeliu, kad būsto nuomos kainoms nukritus 10 proc. parduodamas būstas turi pigti tiek pat, šiuo atveju, nėra teisingas, nes neapibrėžtumo ir sumažėjusių pajamų laikotarpis, lyginant su investicijų į butą atsipirkimo terminu, yra per trumpas. Siejant būsto nuomos kainas su pardavimo kainomis svarbūs ne vieno mėnesio, o ilgalaikiai rezultatai.

Apibendrinimas

Tai ar kris būsto kainos? Galbūt. Didesnį spaudimą mažinti kainas pajus mažiau patrauklių projektų vystytojai, kurių finansinė padėtis yra blogesnė už kitų rinkos dalyvių. Patrauklesnių butų pardavėjai, veikiausiai, pasirinks išlaukti neapibrėžtumo laikotarpį, o jų siūlomos nuolaidos bus labiau simbolinės.

NT rinka yra ekonominės situacijos atspindys. Kuo geriau mes įveikiame jos iššūkius, tuo tvaresnė išlieka NT vertė ir tuo labiau auga jo kaina. Norint vertinti galimus pokyčius NT rinkoje dera nagrinėti ne pavienius pardavimus, o bendrą ekonominę situaciją, besikeičiantį nedarbą, vyriausybės pagalbos priemonių efektyvumą, galimą emigracijos padidėjimą, nes jei sulauksime tikros ekonominės krizės, net ir didžiausios nuolaidos nepadės parduoti nei naujos, nei senos statybos buto.

Šiuo metu mes kuriame ateitį. Priklausomai nuo mūsų veiksmų ir lūkesčių galime tiek išbristi iš balos beveik sausi, tiek nugrimzti pelkėje su „nemokamai dalinamais butais“.