Tai tik šiek tiek mažiau nei rekordiniais 2007 metais, kai už būstą buvo sumokėta net 2,22 mlrd. eurų. Įspūdingas buvo ir būsto paskolų likutis, kuris Lietuvos banko duomenimis 2018 m. pabaigoje ūgtelėjo 8,2 proc. ir sudarė 7,8 mlrd. eurų. Ir tai nepaisant iki 2,26 proc. pakilusių palūkanų – 2016 m. jos siekė 1,96 proc. Be to, NT rinkos augimas šiuo metu stebimas visos šalies mastu, nes būsto rinka stiebėsi ne tik sostinėje, bet net 44 savivaldybėse iš 60.
Daugiau pastato
Vis dėlto didžiausią sujudimą NT rinkoje kėlė ir kelia Vilniaus ir Kauno miestų savivaldybės. Sostinėje pasiektas naujas visų laikų rekordas – būstui pirkėjai išleido per 970 mln. eurų arba net 2 proc. daugiau nei rekordiniais 2007 m. ir 9 proc. daugiau nei 2017 metais. Čia Vilnių aplenkė Kaunas, kuriame būstui skirtų pinigų kiekiai augo dar sparčiau. Kauniečiai butams ir namams 2018 m. skyrė 16 proc. daugiau nei 2017 m. arba per 271 mln. eurų. Pagal investicijas į būstą, tekusias vienam gyventojui, kauniečiai (944 eurai) nusileido tik Vilniui (1766 eurai) ir Klaipėdai (1105 eurai).
Anot „Ober-Haus“ Kauno biuro vadovo Antano Kišūno, pagrindiniai sostinės ir laikinosios sostinės skirtumai – tai būsto kaina ir pasirinkimo galimybės. Vilniuje kainos žymiai didesnės. „Ober-Haus“ duomenimis, šiuo metu butai Kaune vidutiniškai 30 proc. pigesni nei Vilniuje. Tačiau šį atotrūkį mažina didelis pirkėjų aktyvumas, o taip pat dėl išaugusios paklausos brangstantys tinkami statyboms sklypai. Kainas augina ir brangstanti darbo jėga bei medžiagos. Vilniuje, kur būstų kainos jau beveik remiasi į lubas, augimas pernai siekė 3,0 proc., kai Kaune jos paaugo visus 4,2 proc.
Pasiūlo įvairesnių
„Panorusiam įsikurti Vilniuje atsiveria ir kur kas didesnės pasirinkimo galimybės, – sako A. Kišūnas, – pernai metais sostinėje plėtotojai daugiabučiuose pastatė net 4355 butus. Be to, jeigu 2003–2017 metais pirkėjai kasmet galėjo rinktis ne daugiau kaip iš 50 skirtingų daugiabučių projektų, tai 2018-asiais pirkėjui buvo pasiūlyta net 58 skirtingi projektai.“ „Tarp NT projektų, kuriuos finansavome, irgi dominuoja vystomi sostinėje: Senamiestyje, Naujamiestyje, Antakalnyje ir Pilaitėje“, – priduria specializuoto banko „Bigbank“ verslo paskolų skyriaus vadovas Deividas Žukas.
Kaunas pastaruosius ketverius metus taip pat muša augimo rekordus. Pernai laikinojoje sostinėje pastatyti 997 butai arba net 57 proc. daugiau nei 2017 m. ir net 3 kartus daugiau nei 2016-aisiais. Ketinantiems įsikelti į naują butą vietos NT vystytojai pasiūlė rinktis net iš 24 naujos statybos projektų.
Naujakurys – koks jis?
„Vilnių ir Kauną teskiria vos 100 kilometrų, tad abiejų miestų gyventojų skonis ir prioritetai mažai besiskiria, – mano „Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas, – visur gyvena žmonės ir jų visų poreikiai yra panašūs – ar tai būtų didmiesčių, ar mažesnių miestų gyventojai. Tad svarbiausi dalykai renkantis būstą visur yra vieta, infrastruktūra, plotas ir kaina.
Visgi tam tikrų skirtumų tarp Kauno ir Vilniaus naujakurių yra. Jeigu kalbėsime apie daugiabučių plėtrą Kaune, plėtotojai šiame mieste stato šiek tiek erdvesnius butus nei, pavyzdžiui, Vilniuje. Jeigu nagrinėsime per pastaruosius trejus metus pastatytus daugiabučių projektus (2016–2018 metais), tai Kaune vidutinis naujos statybos butų plotas siekė 58 kv. m, o šalies sostinėje vidutinis naujos statybos butų plotas buvo 10 proc. mažesnis (beveik 52 kv. m). Nuo 2003–2009 m. vidutinis naujo buto plotas aptirpo daugiau kaip 12 kv. m. arba apie 20 proc. Mažėja ir statomi individualūs namai. Per pastarąjį dešimtmetį jų plotas susitraukė net 30 proc. (2000–2010 m. laikotarpį lyginant su 2011–2018 m.).“
Dėl to kalta ir nesuspėjanti paskui kainas perkamoji galia, kuri Vilniuje yra mažesnė nei Kaune. Štai už grynąjį (neto) metinį darbo užmokestį vilniečiai 2018 m. galėjo įsigyti 6,6 kv. m. būsto, kai Kaune ši riba siekė 8,4 kv. m. Vilniuje pastebima ir nauja tendencija – didėja ekonominės klasės butų dalis (projektai, kur butų su daline apdaila kainos neviršija 1500 eur už kv. m.). Palyginti su 2017 m., šis segmentas išaugo nuo 30 iki 45 proc.
„Kaip matome iš finansuojamų projektų, Vilniuje kiek didesnę finansuojamų projektų dalį sudaro kotedžai, kai tuo tarpu Kaune dominuoja butai“, – dar vieną skirtumą įvardija D. Žukas.
Vilniečiai mobilesni
„Pastebime, kad vilniečių negąsdina didesnis atstumas nuo miesto centro iki namų, – sako „Ober-Haus“ atstovas, – todėl sostinės gyventojai drąsiai ir noriai įsigyja būstą tolimesniuose Vilniaus taškuose. Tuo metu kauniečiams kol kas dar labai svarbu, kad namai būtų kuo arčiau centro. Priedo, kauniečiai yra labiau patriotiški savo miesto atžvilgiu – labiau nei Vilniaus gyventojai, kurių nemaža dalis yra atvykę iš kitų Lietuvos vietų.
Po truputį populiarėja ir jau įrengtų butų (arba tokių, kuriuos vystytojas įsipareigoja įrengti) pirkimas. Vis daugiau didmiesčių gyventojų nekilnojamąjį turtą perka kelis kartus per gyvenimą: pirmą butą, tada didesnį butą ir galiausiai butą investicijai. Šis procesas Vilniuje kol kas vyksta žymiai greičiau, aktyviau ir masiškiau nei Kaune. Beje, į būstą Vilniuje užsieniečių investuoja daugiau nei Kaune.“
Per pastaruosius metus vystomi NT projektai gerokai pakito. D. Žukas patvirtina „Ober-Haus“ įžvalgą dėl mažėjančių būstų Vilniuje.
„Dažnas pirkėjas dabar ieško mažesnio buto (apie 50 kv. m.), tačiau bent su keliais kambariais. Taip pat atsiranda vis daugiau pirkėjų, kurie linkę išleisti didesnę pinigų sumą butui, kuris turi gerą susisiekimą su senamiesčiu ir verslo centrais, bei mažesnius išlaikymo kaštus. Atitinkamai reaguoja ir vystytojai: stato kokybiškus, mažesnius butus, kurie NT projekte sudaro apie 50 proc. viso parduodamo gyvenamojo ploto, o likusią dalį paskirsto didesniems butams, kurie patenkintų šeimų ir daugiau uždirbančių klientų poreikius.
Dalis vystytojų pirmuosius namo aukštus vis dažniau stato kaip komercines patalpas. Tai leidžia uždirbti iš esamos mažesnių komercinių patalpų paklausos esant žemam, iki 4 proc., neužimtumui, bei didinti pirmojo aukšto patrauklumą, nes tradiciškai būsto ieškantis pirkėjas jo privengia. Kiti vystytojai pirmąjį aukštą pritaiko specialių poreikių turintiems potencialiems pirkėjams“, – pabrėžia D. Žukas.
Kokie NT pasiūlymai paklausiausi
„Visada laimi tie būsto projektai, kurių kainos ir kokybės santykis yra geras. Sprendimas pirkti taip pat labai priklauso nuo tokio svarbaus aspekto kaip infrastruktūra, susisiekimas. Pirkėjai atsižvelgia ir į vystytoją bei jo patikimumą. Vilniuje tai ypatingai svarbu renkantis, kokį turtą įsigyti. Kaune tai irgi įgauna vis didesnę svarbą, mat augant NT pasiūlai žmonės turi daugiau galimybių rinktis,“ – dėsto A. Kišūnas.
Daug dalykų, kurie rūpi pirkėjams – projekto vieta, vystytojo patirtis – svarbūs ir bankininkams, sprendžiantiems dėl NT projekto finansavimo. Tarp pagrindinių kriterijų dedami ir projekto konkurenciniai pranašumai bei likvidumas. „Vertindami NT plėtotojų patirtį, bandome atsakyti sau į klausimą, ar vystytojas turi pakankamai įgūdžių ir žinių suvaldyti planuojamą projektą, reaguoti į besikeičiančius ekonominius ciklus ir iš savų lėšų amortizuoti galimą projekto pabrangimą, – paaiškina D. Žukas, – matydami įvykius, kurie supa skandinaviškus bankus, taip pat daug dėmesio skiriame vystytojų akcininkų struktūrai ir lėšų kilmės patikrinimui.“
Jeigu sostinėje daugiabučius stato šalies mastu žinomi nekilnojamojo turto plėtotojai, kurie įgyvendina išties didelės apimties projektus, tai Kaunas pasižymi mažesnės apimties projektų plėtra,“ – pastebėjimu dalijasi „Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas, – pavieniai arba smulkieji statytojai dažniausiai stato miesto pakraščiuose bei užmiestyje. Tačiau smulkių statytojų tikrai nėra mažai, o jų visų vystomo / išvystyto NT bendras plotas tikrai nenusileidžia didiesiems.“
Augs tik vienas
2018 m. tiek Vilniuje, tiek Kaune fiksuotas išaugęs laisvų butų kiekis jau pastatytuose daugiabučiuose. Sostinėje pernai metų pabaigoje neparduota 8 proc. daugiau butų nei baigiantis 2017 metams. Kaune neparduotų būtų pagausėjo net 83 proc.
D. Žukas tokius pokyčius vertina atsargiai: „Tai labai priklauso nuo rinkoje esančių vystytojų aktyvumo, didelio parduodamų būstų kiekio bei trejus metus iš eilės augančios aukštesnės klasės butų pasiūlos, o tokiam turtui parduoti reikia daugiau laiko. Priedo, šis sektorius turi nusistovėjusį cikliškumą, kuomet projektai užbaigiami skirtingu metu, o notariniai būsto pardavimai fiksuojami tik beveik pilnai užbaigus projektą. Todėl neparduotų butų kiekiai metų eigoje gali stipriai svyruoti.“
Vis dėlto nemažai ekspertų prognozuoja, kad NT rinkos augimas Vilniuje taps nebe toks veržlus. Kaip ten bebūtų, stebint šiuo metu vykstančias gyvenamosios paskirties objektų statybas Vilniuje ir Kaune, matyti, kad tolimesnis butų statybos apimčių augimas bus fiksuojamas tik šalies sostinėje. Kalbama apie 4500–4600 butų, kas būtų apie 5 proc. daugiau nei pernai. „Ober-Haus“ atstovo prognozėmis, 2019 m. gyvenamojo turto Vilniuje kainos turėtų dar stiebtis apie 2–4 proc. Tuo tarpu Kaune pirkėjams turėtų būti pasiūlyta apie 700–800 butų, kas beveik ketvirtadaliu mažiau nei 2018 metais.
