Rajonai, turintys didžiausią būsto pasiūlą
„Inreal“ duomenimis, per paskutinius kalendorinius metus patys populiariausi rajonai tarp naujo būsto pirkėjų buvo Naujamiestis, Pilaitė ir Šnipiškės, kuriuose per metus buvo parduota po daugiau nei 500 naujų butų.
Vidutinės naujos statybos pasiūlos kainos: Naujamiestyje – 2420 EUR/kv. m; Pilaitėje – 1410 EUR/kv. m; Šnipiškėse – 2390 EUR/kv. m. Tačiau, kaip teigia „Inreal“ grupės NT rinkos tyrimų vadovas Robertas Žulpa, jeigu į statistiką neskaičiuotume poros didelių prestižinio segmento projektų Konstitucijos pr. ir Rinktinės gatvėje, Šnipiškių rajono butų kainų pasiūlos lygis yra gerokai žemesnis – 1735 EUR/kv. m.
Pasak eksperto, šie trys rajonai populiariausi todėl, kad pirkėjams gali pasiūlyti plačiausią įvairaus segmento būsto pasirinkimą.
„Du rajonai – Šnipiškės ir Naujamiestis – yra centrinėje miesto dalyje. Pirmasis – dalis Naujojo Vilniaus centro, antrasis – šalia Senamiesčio. Tuo tarpu būsto kainos čia yra žemesnės nei Žvėryno ar Užupio projektuose. Pilaitės rajonas, nepaisant jo susisiekimo ir socialinės infrastruktūros problemų, yra laikomas geriausiu „miegamuoju“ sostinės rajonu ir patenka į populiariausių rajonų TOP trejetuką keletą metų iš eilės“, – komentuoja R. Žulpa.
Renkasi pagal prioritetus
Ekspertas tikina, kad Šnipiškės ir Naujamiestis yra aktyvioje konversijų ir plėtros stadijoje. Čia plėtojami ne tik gyvenamieji projektai, bet ir statomi nauji verslo centrai, kuriuose kuriamos darbo vietos. Be to, savivaldybė investuoja ir į transporto infrastruktūros atnaujinimą, naujų visuomeninių, poilsio erdvių sukūrimą, kas ypač aktualu Šnipiškių rajono daliai Naujajame Vilniaus centre.
R. Žulpa yra užtikrintas, kad abiejų šių rajonų reikšmė augs, o kartu didės ir čia esančio nekilnojamojo turto vertė. Todėl galima prognozuoti, jog paklausa būstui šiuose rajonuose išliks ne tik trumpuoju, bet ir ilguoju laikotarpiu.
„Kalbant apie Pilaitę, erdvių plėtrai čia taip pat yra nemažai, tačiau ryte ir vakare susidarančios didelės transporto spūstys bei ugdymo įstaigų trūkumas tampa rimta problema. Vilniaus miesto savivaldybė, rengdama būsimą bendrąjį planą, numatė Pilaitės rajone pastatyti 4 naujas mokyklas ir 9 naujus darželius. Taip pat yra numatyta ir naujų gatvių plėtra, turėsianti išspręsti ar sušvelninti susisiekimo problemas. Kita vertus, toliau taip sparčiai augant naujakurių skaičiui šiame rajone, numatytų priemonių gali neužtekti ir, greičiausiai, teks ieškoti naujų ar papildomų priemonių problemų sprendimui“, – Pilaitės situaciją vertina ekspertas.
Anot jo, pagrindiniai šių rajonų pirkėjai, įsigyjantys būstus naujuose ekonominės ir vidutinės projektuose, yra jauni dirbantys žmonės, kurie būtent šiuose rajonuose randa didžiausią pasiūlą. Pasirinkimas tarp Pilaitės ar centrinių miesto teritorijų Šnipiškėse bei Naujamiestyje, R. Žulpos nuomone, įvyksta pasveriant asmeninius prioritetus. Kas svarbiau – gyventi miesto centre, arčiau darbo vietos, pramogų, tačiau, galbūt, mažesnio ploto būste ar už tą pačią sumą įsigyti erdvesnius namus toliau nuo centro.
Pilaitė kenčia nuo susisiekimo problemų
Mindaugas Statulevičius, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius tikina, kad susisiekimas ir transportas yra viena didžiausių sostinės problemų, ką rinkimų metu pamini ir visi kandidatai, o žmonės, ieškodami būstų, į tai taip pat atkreipia dėmesį.
„Dėl to skirtingu gyvenimo etapu, esant skirtingai šeimos sudėčiai, žmonės ir ieško būsto atsižvelgdami į šį svarbų kriterijų. Tai pavyzdžiui, ta pati Pilaitė. Kai tik prasidėjo jos intensyvesnė plėtra, nuo kokių 2004-2006 metų, kai pirmieji projektai ten pradėti vystyti, tai buvo rajonas, kuriame kamščių nebūdavo, nebuvo sankryžos, aplinkkelio, buvo vienas šviesoforas prie Laisvės prospekto, į kurį atvažiuodavo iš Pilaitės. Būdavo rojus – tu gyveni lyg ir šalia miesto, ramu, ežerai šalia, o į miestą atvažiuoji keturių juostų greitkeliu per kelias minutes.
Turbūt susiformavo įsitikinimas, kad tai yra gero susisiekimo kvartalas. Aišku, žmonės turėjo įvertinti tai, kad jis augs, didės. Daug šeimų, kurios gali ten įsikurti, daug kvadratų, kuriuos galima ten pastatyti. Ir kai tai tapo realybe, pasimatė truputį kiti veiksniai. Dabar, matyt, Pilaitė, išlaikydama savo privalumus, kad tai ramus, sąlyginai mažaaukštės statybos būstai su atvirom erdvėm, saugiom žaidimų aikštelėm – toks naujas konceptas, skandinaviška kokybė. Pilaitė atvėrė tokį langą Vilniuje“, – pasakoja M. Statulevičius.
Pilaitė tapo tokiu rajonu, apie kokį tik ir svajojo jaunos šeimos – susisiekimas buvo neblogas, aplink daug žalių erdvių pasivaikščiojimams, aplinka saugi ir tvarkinga. Tačiau kaip teigia pašnekovas, kai pradėjo viskas augti ir plėstis, atsirado šviesoforų, pridygo naujų verslo centrų, kurie pradėjo kurti tam tikrą eismo srautą ir gatvės ėmė kimštis.
Kaina iki šiol yra sąlyginai nebloga, tie, kurie neįperka būsto centre, bet nori gyventi naujos statybos namuose, pirmiausia atsigręžia į Pilaitę. Čia taip pat atsirado ir kotedžų projektai, kurių arčiau centro Vilniuje trūko.
„Pilaitės naują statybą labai pamėgo tie žmonės, kurie anksčiau ten gyveno – tai yra ta karta, kuri ten užaugo, jie nenorėjo keltis kitur, nes ten tėvai gyvena, norėjo likti šalia. Pilaitė yra vienas iš kelių rajonų, kur žmonės neateina iš kažkur toli, kas mažiau pastebima Šnipiškėse ar Naujamiestyje.
Su transportu situacija buvo prasta paskutinius keletą metų Pilaitėje, bet dabar mes, kaip LNTPA praeitų metų rudenį buvom paskelbę tokią iniciatyvą, kad sumažintume kamščius. Ką mes padarėme, tai pašnekėjome su prie aplinkkelio esančiais verslo centrais ir sakom – žiūrėkit, gal jūs norit darbą pradėti skirtingu laiku? Pradėkite darbą nuo 7.30 iki 9, val., neverskit darbuotojų į darbą ateiti 8 val. ir sumažės kamščiai. Ir taip, tai turėjo tam tikrą lengvą poveikį, galbūt ne visiškai išsprendė kamščius, bet tam tikras sprendimas buvo“, – tvirtina M. Statulevičius.
Anot jo, Pilaitėje dar galima ieškoti būdų, kaip išspręsti transporto situaciją ir sumažinti spūstis, bet eismas čia jau nebėra toks tragiškas kaip buvo.
Centre opi parkavimo problema
Apie centrą ekspertas nedaugžodžiavo, čia viskas yra daug paprasčiau. Iš Naujamiesčio ir Šnipiškių į Senamiestį galima nueiti pėščiomis, važiuoti dviračiu, paspirtuku. Taip pat nesudėtinga ir nukeliauti į centrinėje miesto dalyje susikoncentravusius verslo centrus, darbo vietas.
„Naujamiestyje transportas yra mažiau aktualus, čia daugiau parkavimo problema. Jeigu Pilaitėje parkavimo problema yra mažesnė, kur žmonės turi po vieną ar dvi vietas, centre tai yra įtampa. Centre automobilį ne tiek apsimoka turėt, nes gali neturėt parkavimo vietos. Žmogus tada galvoja, kuriam gyvenimo etape aš galiu čia gyvent, o kuriam čia. Jeigu aš turiu vaikus, turiu vežiot juos į būrelius, darželius, tada man turbūt reikia dviejų mašinų, tai Pilaitė geriau. Jeigu aš dar neturiu šeimos arba jau vaikai ūgtelėję, galintys patys vaikščiot, tada tikrai gali gyventi ir centre, kur vaikai patys važinėja, nereikia jų vežiot, auklės samdyt. Viskas yra daug daug paprasčiau. Vis tiek darbo vietų daugiau koncentruojasi centre“, – centrinių rajonų trūkumus įvardija M. Statulevičius.
Anot eksperto, Naujamiestis šiuo metu vadinamas „uptown“, kitaip tariant aukštamiesčiu, kurio sąvoka atkeliavo iš Niujorko.Susiformavo madingo rajono įvaizdis, kuris skirtas jaunimui, linkusiam eiti į kompromisus.
Tai reiškia galbūt neturėti parkavimo vietos, turėti mažesnės kvadratūros loftą kokiame nors neaiškiame pastate, buvusioje gamykloje. Žmonėms, kurie mažiau laiko leidžia namie – tik grįžta, pernakvoja, išeina ir vėl visą dieną kažką veikia. Ilgą laiką atrodė, kad šeimoms galbūt ir nelabai tinkamas kvartalas.
Visgi, eksperto nuomone, toks įvaizdis pastaruosius du metus keičiasi. Gamybinės teritorijos virto naujais kokybiškais kvartalais, kur patogu gyventi, atvykti ir investuoti, nes žmonės nemažai čia perka ir nuomai. Tai yra Vilniaus rajonas, kur beveik kaip niekur kitur jaučiama vakarietiško gyvenimo kokybė.
Trūksta savivaldybės dėmesio
Šnipiškės ir Naujamiestis socialine infrastruktūra pasiskųsti negali, nes čia yra gana gerą prestižą turinčios mokyklos. Rinktis tėvams, norintiems leisti savo vaikus į darželius bei mokyklas, yra iš ko.
Dauguma mokyklų centre yra suremontuotos, nereikia statyti naujų, o kai kurias užtenka tiesiog atnaujinti ir taip taupyti lėšas, kurias geriau investuoti į gerą infrastruktūrą. Tačiau socialinės infrastruktūros klausimas vėlgi skaudžiausias Pilaitei.
„Savivaldybė skelbia planus apie būsimus darželius, mokyklų išplėtimą, tai labai norisi veiksmų toje vietoje daugiau. Reikia suprasti vieną dalyką, kad vystytojai daug prisideda prie miesto infrastruktūros darbais ir pinigais, kuriuos savivaldybė pasiima sau. Nuo kiekvieno kvadratinio metro, nesvarbu, ar tai būtų gyvenamoji, ar komercinė statyba, vystytojai sumoka 4,35 eurus į savivaldybės biudžetą. Kur jie nueina, savivaldybė sprendžia. Tai Pilaitei to mokesčio buvo surinkta daug, jis buvo nukreiptas įvairiai – krantinė kažkur buvo tvarkoma, kažkur dviračių takai tiesiami, Pilaitei tik dalis tų pinigų nusėdo. Tai čia klausimas savivaldybei, kodėl jie tuos pinigus, kuriuos surenka iš vystytojų, o finale sumoka galutinis vartotojas, nes tą mokestį vystytojas įskaičiuoja į parduodamo turto kainą, paskleidžia po visą miestą, o ne koncentruoja lokaliai, ką mes labai dažnai miestui primenam. Jeigu jie būtų koncentruoti lokaliai ir pirkėjai matytų naudą, kuri atsiranda, tai būtų tas tvarus modelis ir nebūtų klausimų, kodėl mes neturime darželio. Perkūnkiemyje 12-15 metų, nes pinigai buvo surinkti, bet perkelti visai kitur“, – aiškina M. Statulevičius.
Jis taip pat pastebi, kad vienam vystytojui ateiti ir pastatyti darželį, jį valdyti bei prižiūrėti yra nemaži kaštai. Vienam atėjus, investavus ir padarius, įskaičiavus tai į kainą butai bus brangesni, o kitas vystytojas šalia to nedarys ir jo butai bus pigesni, tačiau jis vis tiek naudosis ta pačia infrastruktūra, nes negalima padaryti darželio tik vienam kvartalui. Jeigu jis bus savivaldybės, viešas, tuomet į jį registruotis galės visi.
„Tai kodėl turėtų vienas statytojas apsiimti šitą naštą, bet ne kiti? Tai savivaldybė, kaip valdytojas šito projekto, turėtų veikti ir akumuliuoti lėšas iš įvairių mokesčių mokėtojų, statytojų ir nukreipti į vieną tikslą“, – įsitikinęs ekspertas.
M. Statulevičius teigia, kad Pilaitei taip pat reikėtų daugiau veiklos pačiame rajone, kad tėvams nereikėtų vaikų vežioti po visą miestą, jog šie turėtų veiklos. Tuomet ir spūstys bus gerokai mažesnės, kai nereikės ieškoti pramogų kitur.
Šnipiškės užkliūna dėl žaliųjų zonų trūkumo
Vienas aspektas, kuriame Pilaitė šiek tiek laimi prieš kitus rajonus, tai žaliųjų zonų gausa. Anot M. Statulevičiaus, Pilaitėje visa žemė yra nuosava, ten galima ją nusipirkti ir daryti, kas patinka. Naujamiestis gali pasidžiaugti Vingio parku, o Šnipiškės turi visai kitokią situaciją.
„Atrodytų, čia viskas miesto centre, bet yra labai negerai. Nes žemė yra privačiose rankose, žmonės nori už ją didžiulių neadekvačių sumų, dėl to negali apjungti kvartalo ir padaryti kažkokių didesnių teritorijų darniam vystymui“, – pasakoja M. Statulevičius.
Jo teigimu, vystytojai visą laiką paskaičiuoja atsiperkamumą ir kartais žalios zonos tampa tuo nuskriaustuoju plotu, kurio stengiamasi palikti minimaliai, kiek reikia, bet ne daugiau. Pilaitėje žalumos galima sau daugiau leisti, nes žemė yra sąlyginai pigesnė.
Pavienių žalumos plotų yra ir Šnipiškėse, tačiau trūksta darnaus vientisumo – kažką daro savivaldybė, kažką daro verslas. Anot M. Statulevičiaus, trūksta raidos plano, vizijos, ką norima matyti Šnipiškėse po 10 metų. Miesto bendrajame plane dar irgi nėra atsakyta į visus klausimus.
Rajonai pamėgti ir jaunų šeimų, ir vyresnių
Į Šnipiškes, anot pašnekovo, atsikelia gyventi daug jaunų žmonių ir jaunų šeimų, kurios dar net nėra susituokusios, tačiau dirba kur nors netoliese, todėl jiems yra labai patogu nuvykti į darbą ir grįžti namo pernakvoti. Šnipiškės taip pat yra populiarus rajonas tiems, kurie nori investuoti į nekilnojamąjį turtą, nes čia yra nemažai žmonių, kurie nori nuomotis būstą.
„Patrauklu, nes šalia yra verslo centrai – vienoj ir kitoj Žalgirio gatvės pusėj – ir turbūt dar plėsis ir intensyvės. Ta gatvė su laiku irgi, manau, taps tunelinė verslo gatvė. Kaip ir Konstitucijos prospektas apaugęs verslo centrais, taip ir Žalgirio tokia bus. Tai faktas, kad centre žmonės gyvens, dirbs arba ten, arba ten ir, jeigu neįsigis, tai nuomosis būstą. Užbėgant už akių, tai yra patraukli teritorija įsigyti naują būstą, kuris išlaikys vertę ir bus likvidus, t.y., visada galėsi jį parduoti kitam“, – užtikrintai teigia NT ekspertas.
Pasak M. Statulevičiaus, panaši situacija galėtų susiformuoti ir jaunų šeimų su mažais vaikais pamėgtoje Pilaitėje, kur jau dabar yra pridygusių verslo centrų ir kur aplinka yra saugesnė bei uždaresnė.
Naujamiestyje būstą perka jaunos šeimos ir vyresni žmonės, kurie labiau mėgsta didesnius būstus. Čia keliasi tie, kurie jau nebegyvena aktyvaus gyvenimo, tačiau nori būti šalia Senamiesčio, kuris pėsčiomis yra labai netoli.
Projektuose arčiau senamiesčio kainos didesnės, tačiau brandesniems žmonėms puikiai tinka. Jie ieško atskiro segmento – didesnių butų, su erdvesniais balkonais, nes namuose praleidžia daug laiko. Jaunimas bute praleidžia labai nedaug laiko, dažniausiai grįžta tik pernakvoti.
„Tai irgi labai svarbu – besikeičiantis pirkėjo portretas – ar jis praleidžia laiko namie, ar turi tik nakvynei vietą. Tai Naujamiestyje žmonės tik grįžta, pernakvoja ir lekia toliau, o suvažiuoja tik vakare“, – aiškina M. Statulevičius.
Vyresniems žmonėms Naujamiestis, arčiau centro esanti sostinės dalis taip pat patinka tuo, kad čia yra gera infrastruktūra, o gydymo įstaigos pasiekiamos ranka. Taip jie jaučiasi saugiau – jei kas nors atsitiktų, pagalba greitai atvažiuotų.
Populiarumo nepraras
M. Statulevičius teigia, kad apie rajonų perspektyvas galima drąsiai spręsti pagal išduotus statybų leidimus arba vystytojų įsigytus sklypus – kaip vystytojai, kurie rizikuoja savo pinigais, mato ateitį. Jie labai seka savo klientą, daro apklausas, tyrimus, investuoja pinigus, kad išsiaiškintų, kur bus perspektyviausia.
„Tai aš manau, kad tos zonos ir bus aktyvios, įdomios, į kurias ir bus koncentruojamasi. Aišku, labai segmentuosis projektai, vienur galbūt prabangesnio segmento atsiras kažkiek, Šnipiškės gal irgi pribrendo kažkokiam brangesniam projektui. Žemę Pilaitėje įsigyti nesunku, o tai yra didžiulis privalumas. Aš Pilaitę matyčiau kaip satelitinį miesto centrą, kas yra užprogramuota ir bendrajame plane. Kad tai nebebus miegamasis rajonas, tai yra gyvenamasis rajonas. Ten žmonės suksis, gyvens, sportuos, apsipirkinės ir neišvažiuos, to greitkelio labai ir neužkraus.
Šnipiškėse yra sunkiau, bet čia didžiulis potencialas darbo vietoms ir darbo jėgai čia reikia gyventi, tai vystytojas nebijo turtą pabrangint, bet pasiūlyt būtent toje vietoje“, – apie perspektyvas kalba M. Statulevičius.
Eksperto nuomone, kainos kilti šiuose rajonuose neturėtų, nes atsiras vis didesnė konkurencija. Vystytojams bus didelė įtampa, nes reikės pasiūlyti kokybišką būstą už normalią kainą. Būstai brangs apskritai tolygiai pas visus, tačiau atskiri rajonai šiuo klausimu išskirtinumo neturės.
