„Mums tiesiog reikia daugiau vietos“, – sakė ji. Šeima susirado dviejų kambarių butą, sudarė hipotekos sutartį, tą patį padarė ir jų būsto pirkėjai. Atėjus galutiniam terminui, pora gavo dar vieną užduotį. Kiekvienas turėjo gauti pažymą apie normalią savo psichinę būklę iš psichologo. „Jie nori patikrinti mūsų psichinę būklę ir, jei viskas gerai, tuomet duos mums reikalingus dokumentus“, – paaiškino moteris.
Ponia Kotova ir dešimtys tūkstančių kitų rusų, iš kurių reikalaujama tokio dokumento tam, kad jie galėtų parduoti savo būstą, niekada nėra turėję jokių psichikos sutrikimų ir ligų. Šis dokumentas, kurį turi pasirašyti ir užantspauduoti gydytojas, yra legali priemonė kovojant su paplitusia nekilnojamojo turto sandorių problema Maskvoje: sukčiavimais ir silpnais teismais.
Tokia yra tikroji nekilnojamojo turto rinka, kenčianti nuo „juodųjų brokerių“, nesąžiningų pardavimo agentų, kurie naudoja įvairius manipuliacijos metodus, kad atskirtų maskviečius nuo jų pinigų arba turto. Rusijos žiniasklaida brokerius apibūdina kaip nusikaltelius, dirbančius nekilnojamojo turto juodojoje rinkoje, mieste, kuriame kasmet parduodama turto už 29 milijardus dolerių.
Yra viena schema, pagal kurią brokeriai sudaro nešvarų sandorį su turto savininkais, kad šie parduotų savo turtą, o tuomet spaudžia teismus, jog pardavimas būtų pripažintas negaliojančiu, nes pardavėjas buvo laikinai išėjęs iš proto. Pirkėjai praranda savo pinigus, pardavėjai pasilieka savo namus, o brokeriai bei į tai įsivėlę teisėjai lieka su milijonais rublių kišenėse. Pirkėjai gali iškelti ieškinį norėdami susigrąžinti pinigus, tačiau pelningiausias turtas tokiu atveju yra butas, kuris lieka nepasiekiamas. Įstatymai tokių ginčų atvejais gina nekilnojamojo turto savininką.
Šis sukčiavimo būdas yra toks paplitęs, kad beveik visų iš 140 tūkst. metinių sandorių Maskvoje patvirtinimui yra reikalingas dokumentas, įrodantis, jog pardavėjai per pastaruosius metus buvo sveiko proto, teigia nekilnojamojo turto brokeriai. Dauguma sukčiavimo atvejų pasitaiko parduodant pastatus, kurie vis dar yra statomi ir kuriems statytojai siūlo nuolaidas, bet labai dažnai pinigus pavagia ir paskelbia bankrotą. Statybos ministerija pranešė, jog 2017-ųjų metų rugpjūtį buvo virš 35 tūkst. skundų dėl tokių sandorių.
Jei būsto pirkimas yra kupinas streso daugumoje didžiųjų miestų, Maskvos pakraščiuose sublokuotų betoninių namų ir žaliųjų rajonų gyventojai susiduria su galimybe padaryti neatitaisomų klaidų, nes gausu teisinių neaiškumų. Rusai, kurie galbūt norėtų persikelti kitur dėl geresnių darbo galimybių, dvejoja, nes kyla per daug sunkumu perkant ir parduodant būstą. Bankams sunku įvertinti rizikas rinkoje, kurioje yra silpnos nuosavybės teisės.
Rusijos žiniasklaida dėl tokios situacijos labiausiai kaltina šaliai įvestas sankcijas, tačiau ekonomistai beda pirštu į korupciją ir biurokratiją. Ekonomistas Yevgeny S. Gontmakher paaiškino, kad ekonominiam augimui reikia pertvarkyti teismus, valstybines įstaigas bei reguliavimo agentūras.
Protu nesuvokiami nusikaltimai
2017-ųjų metų rudenį grupė nekilnojamojo turto brokerių radikaliai įtvirtino taisyklę, kad rinkoje svarbiausias dalykas yra vieta. Jie ieškojo ramios vietos su keletu kaimynų ir patogiu priėjimu prie vandens telkinio – kad paslėptų savo klientų, atsidūrusių jų kelyje, kūnus.
Per penkerius metus grupė nekilnojamojo turto brokerių nužudė devynis savo klientus ir kai kuriuos kūnus įmetė į vaizdingą ežerą, plytintį miškuose netoli nuo Maskvos. Taip teigė Rusijos policija. Šie žudikai pardavimų agentai susirado vyresnio amžiaus pirkėjus, mėgstančius vartoti alkoholį, kurie norėjo parduoti savo butus ir persikelti į mažesnius miestelius Tverės apskrityje, šiaurinėje Maskvos dalyje, kur nekilnojamasis turtas yra pigesnis. Pardavėjai planavo pasiimti pelną iš savo namų Maskvoje ir apsigyventi ramioje ir tylioje bendruomenėje. Kai butai Maskvoje buvo parduoti, brokeriai pervedė gautas pajamas į sąskaitą, kurią jie kontroliavo.
Tuomet jie pakvietė savo klientus į būsto paieškas šalia ežero ir seno akmenų karjero. Gauja nuskandino klientus ežere arba uždusino juos plastikiniais maišais, kol važinėjo po apylinkę, kad šie nepasiskųstų policijai, jog nebuvo parduodamų jokių naujų namų mažuose miesteliuose.
„Aš laukiau apie 10 minučių ir kai nepasirodė jokių gyvybės ženklų, išvykau“, – teigė gaujos vadovas Roman Shugaibev, kuris buvo licencijuotas nekilnojamojo turto brokeris. Jis tai prisipažino vaizdo įraše, kurį paviešino policija ir paaiškino, kaip nuskandino savo klientus.
Yra žmonių, kurie išgyveno tam, kad papasakotų apie baisius Maskvos nekilnojamojo turto sandorius. 2017-aisiais televizija pranešė, kad minėta brokerių gauja pagrobė apie 30 būstų pardavėjų per aštuonerius metus ir laikė juos įkalintus jų pačių nuosavybėje. Buvę savininkai, daugiausia vieniši alkoholikai vyrai, buvo verčiami vergauti nuotoliniame ūkyje. Kadangi pardavėjai labai dažnai būna apgaunami, Rusijos teismai, nuo Sovietų Sąjungos laikų įsikibę idėjos visiems piliečiams suteikti namus, buvo nusiteikę priimti sprendimus pardavėjų naudai, jei tik jie išgyvendavo iki savo bylos nagrinėjimo prieš teisėją. Pardavėjas galėjo apkaltinti sukčiavimu ir tuo, kad sandoris neteisingai paliko jį be namų.
Tačiau, kad pardavimas būtų laikomas nepavykusiu, pardavėjams užtenka pasakyti, jog jie buvo girti ar laikinai nestabilaus proto tuo metu, kai pasirašinėjo pirkimo-pardavimo sutartį.
Kilo kitokio sukčiavimo banga
Tokie nutarimai yra traktuojami kaip priemonė prieš benamystę, bet iš tiesų ji padėjo sugalvoti kitą sukčiavimo metodą. Todėl gerbiami ir patikimi brokeriai reikalauja įrodymo, kad žmogus yra visiškai sveiko proto ir kartais paprašo seselės, jog pasirašant sutartį ji patikrintų, ar pardavėjas yra blaivus.
Ponia Kotova ir jos vyras buvo paprašyti pateikti sertifikatus prieš keisdami savo vieno kambario butą į dviejų kambarių – nepaisant to, kad jie visą laiką dirba ir nė vienas neturi jokių ženklų, rodančių psichinius sutrikimus.
Testas, kurio metu tikrinama pardavėjų psichinė būklė, užtrunka maždaug 20 minučių. Psichologė Antonina V. Parivova sakė, kad testas neatskleidžia medicininės diagnozės, tačiau padeda įvertinti, ar asmuo mąsto racionaliai, ar yra patyręs smegenų sutrikimą.
„Pasakykite man tris dalykus, kuriuos jūs savyje labiausiai vertinate ir tris dalykus, kurių savyje labiausiai nemėgstate“, – tokius klausimus užduoda ji testo metu. Pareiškėjai turi atlikti paprastas užduotis, pavyzdžiui, nupiešti laikrodį savo rankomis ir nurodyti konkretų laiką. Jie atsakinėja į loginius klausimus, pavyzdžiui, ką kėdė ir stalas turi bendro (priimtinas atsakymas: abu yra baldai).
Daktarė Parivova teigė, kad gydytojai nevertina to, ar asmuo beprotiškai nori patekti į Maskvos nekilnojamojo turto rinką. Neigiamo įvertinimo rezultatai dokumente užrašomi taip „nekilnojamojo turto sandoriai yra draudžiami“.
„Tai yra savigyna. Rusijoje pasitaiko sukčiavimo atvejų“, – sakė Mikhail Pak, nekilnojamojo turto brokeris, dirbantis su „Metrium“, Maskvos nekilnojamojo turto agentūra.
