„Pateikiame išsamius 2018 metų duomenis ir atsakome į pagrindinius klausimus: kiek ir kokių butų buvo pastatyta bei kur ir kas juos pastatė. Tuo pačiu apžvelgiame ne tik praėjusių metų rezultatus, bet įvertiname juos pastarųjų 15 metų kontekste bei pateikiame šių metų prognozes“, – apžvalgą pristato Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Šiuo metu vien Vilniaus miesto ir jo apylinkių duomenų bazėje yra sukaupta informacijos apie daugiabučių projektus, kuriuose per 2003–2018 metų laikotarpį buvo pastatyta ir pardavimui pasiūlyta beveik 50.000 butų. Į šioje apžvalgoje skelbiamą butų daugiabučiuose statistiką nepatenka individualių ar sublokuotų namų bei nestandartinių projektų (pvz., loftų) duomenys. Taip pat nepatenka duomenys apie projektus, kurie yra skirti išskirtinai nuomai bei socialinis būstas.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2018 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pastatė 4.355 butus, kurių gyvenamasis plotas sudarė 218.700 kv. m. Palyginti su 2017 metais, butų buvo pastatyta 5 proc. daugiau. Praėjusiais metais buvo prognozuojama, kad per 2018 metus turėtų būti pastatyta apie 4.500–4.700 butų, tačiau faktinis skaičius visgi buvo mažesnis, kadangi dalis projektų nebuvo baigti statyti ir jų statybų pabaiga nusikėlė į 2019 metus.
Bet kokiu atveju 2018 metais pastatytų butų skaičius yra didžiausias nuo pat 2008 metų, kuomet plėtotojai Vilniuje pastatė 5.396 butus. Nors butų statybų apimtys nepasiekė 2006–2008 metų rodiklių, tačiau 2018 metai vertinant pagal pasirinkimo galimybes Vilniaus butų pirkėjams buvo tikrai išskirtiniai.
„Jeigu 2003–2017 metais kasmet pirkėjai galėjo rinktis ne daugiau nei iš 50 skirtingų daugiabučių projektų, tai 2018 metais jau galėjo pradėti kurti savo gyvenimą 58 skirtinguose tai metais pastatytuose projektuose. Vadinasi, pirkėjams realiai buvo pasiūlytas plačiausias naujų butų pasirinkimas per visą nepriklausomos Lietuvos istoriją“, – sako R. Reginis.
Trijose miesto seniūnijose pastatyta 43 proc. butų
Plėtotojai per 2018 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 15 iš 21 Vilniaus miesto seniūnijų. Tradiciškai daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė populiariausios ir sparčiausiai besiplečiančios miesto seniūnijos, о vien septyniose miesto seniūnijose pastatyta virš 70 proc. visų butų: Pašilaičių sen. (15,3 proc.), Pilaitės sen. (13,9 proc.), Šnipiškių sen. (13,5 proc.), Verkių sen. (7,9 proc.), Naujamiesčio sen. (7,8 proc.), Žirmūnų sen. (6,5 proc.) ir Lazdynų sen. (6,5 proc.).
Pasak R. Reginio, pastaraisiais metais plėtotojai vis drąsiau investuoja į daugiabučių projektus mažu naujo būsto plėtros aktyvumu pasižyminčiose Vilniaus miesto rajonuose (pvz., Naujoji Vilnia, Naujininkai, Vilkpėdė, Lazdynėliai, Naujasis Antakalnis) ar net už miesto savivaldybės ribos esančiose gyvenvietėse (pvz., Klevinė, Užubaliai, Naujasis Lentvaris). Plėtotojai stengiasi pirkėjams pasiūlyti butus vietose, kuriose tiesioginė konkurencija yra daug mažesnė nei populiariausiose miesto teritorijose.
2018 metais daugiausiai pastatyta ekonominės klasės butų
2018 metais sparčiausiai ūgtelėjo pigesnių naujos statybos butų dalis bendroje metinėje pasiūloje. „Ober-Haus“ skaičiavimais, ekonominės klasės butų dalis (projektai, kuriuose butų su daline apdaila kainos sudaro iki 1.500 Eur/ kv. m), palyginti su 2017 metais, išaugo nuo 30 proc. iki 45 proc.
„Tai neturėtų stebinti, kadangi daugiausiai butų buvo pastatyta Vilniaus miesto seniūnijose, kurios pasižymi žemiausiu naujos statybos butų kainų lygiu, pavyzdžiui, Pašilaičių ir Pilaitės seniūnijose“, – sako R. Reginis.
Tuo tarpu vidutinės klasės butų dalis (projektai, kuriuose butai su daline apdaila kainuoja nuo 1.500 Eur/kv. m iki 1.900 Eur/ kv. m) per metus sumažėjo nuo 52 proc. iki 36 proc. Stabiliausia situacija išliko aukštesnės klasės projektuose (projektai, kuriuose butų su daline apdaila kainos viršija 2.000 Eur/kv. m), kurių dalis 2018 metais ūgtelėjo nuo 18 proc. iki 19 proc.
„Ober-Haus“ atstovo nuomone, žvelgiant į 2018 metais pastatytų butų pasiskirstymą pagal klases, matyti, kad praėjusiais metais pasiūla buvo tikrai subalansuota ir pakankamai tiksliai atspindi gyventojų perkamosios galios struktūrą.
Statė rekordiškai mažus butus
Pastaruosius 15 metų nuosekliai ir pakankamai sparčiai mažėjantis pastatomų butų plotas jau nieko nestebina, bet 2018 metai įeis į istoriją su mažiausiu vidutiniu pastatytų butų plotu Vilniaus daugiabučiuose. „Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su 2017 metais, 2018 metais pastatytuose daugiabučiuose vidutinis butų gyvenamasis plotas sumažėjo net 3,5 kv. m ir sudarė 50,2 kv. m. O palyginus su 2003–2009 metais statytais daugiabučiais, vidutinis naujos statybos butų plotas vidutiniškai sumažėjo penktadaliu arba šiek tiek daugiau nei 12 kv. m.
Spartus vidutinio butų ploto mažėjimas Vilniuje yra fiksuojamas nuo pastarojo ekonominio sunkmečio, kuomet plėtotojai pradėjo projektuoti ir statyti vis daugiau mažesnio ploto butų ir didinti jų dalį statomuose daugiabučiuose. Tai yra vis daugiau siūloma ne tik mažiau kambarių turinčių butų, bet ir stengiamasi daug racionaliau suplanuoti pačius butus (atsisakant arba mažinant neefektyvių ir mažai naudojamų butų erdvių) bei mažinant pačių kambarių plotą.
„Todėl jau nieko nestebina, kad rinkoje siūloma įsigyti 3 kambarių butų, kurių plotas sudaro 50–55 kv. m, o surasti naujos statybos butą su atskiru virtuvės kambariu yra jau seniai rinkoje neegzistuojantis dalykas. Todėl nenuostabu, kad ir toliau mažėjantis naujos statybos butų plotas daugiabučiuose paskatino individualių ir sublokuotų namų sektoriaus plėtrą, kuomet namų plėtotojai gali pasiūlyti erdvesnį būstą didesnėms šeimoms“ – atkreipia dėmesį R. Reginis.
Daugiabučių plėtotojų portretas – sparčiausiai augo vidutinę patirtį turinčių plėtotojų dalis
Prie gausios naujų butų pasiūlos 2018 metais daugiausiai prisidėjo didžiausią patirtį turintys plėtotojai. Tiesa, jų dalis per metus sumažėjo.
„Ober-Haus“ duomenimis, patyrusios plėtros bendrovės, kurios yra išplėtojusios bent 4 skirtingus gyvenamosios paskirties projektus, 2018 metais sostinėje pastatė 44 proc. butų (2017 metais šis rodiklis sudarė 66 proc.). Mažiau patirties turinčios įmonės (2–3 įgyvendinti projektai) pastatė 43 proc. visų butų ir jų dalis per metus augo sparčiausiai (2017 metais – 24 proc.). Tuo metu įmonių, kurios iš esmės neturi ilgesnės būsto plėtros istorijos, tai yra įgyvendinusios ne daugiau nei vieną projektą arba apskritai debiutuojančios rinkoje, dalis 2018 metais paaugo nuo 10 proc. iki 13 proc.
Kalbant apie mažesnę patirtį turinčias ar debiutuojančias būsto plėtros rinkoje įmones reikia turėti omenyje, kad dalis tokių įmonių gali būti įsteigtos tvirtą finansinį užnugarį turinčių įmonių grupių, kurios specializuojasi kitose verslo srityse arba geriau žinomos kaip komercinės paskirties plėtotojos, ir pastaraisiais metais nukreipė dalį savo investicijų į būsto plėtrą.
Tokios įmonės gali sau leisti pasisamdyti aukštos kvalifikacijos paslaugų teikėjus (projektuotojus, statybos darbų ir priežiūros paslaugų kompanijas bei kitus konsultantus) ir sėkmingai įgyvendinti būsto projektus ir taip įgauti patirties bei tapti žinomomis rinkoje jau kaip būsto plėtotojos. Tačiau aktyvi būsto rinka pritraukia ir plėtotojų, kurie negali pasigirti būsto plėtros patirtimi bei iš anksto tvirtai įrodyti, kad sugebės tinkamai suvaldyti tikrai sudėtingą būsto planavimo ir statybų procesą tiek projekto finansuotojui, tiek ir turto pirkėjui.
Kas laukia sostinės daugiabučių rinkos 2019 metais?
Prasidėjus metams jau galima pateikti pakankamai tikslią prognozę, ko galime tikėtis šalies sostinės daugiabučių plėtros sektoriuje. Įvertinus šiuo metu jau statomus ar greitu laiku pradedamus plėtoti daugiabučius, jų planuojamą statybų trukmę bei istorinę plėtros patirtį, „Ober-Haus“ prognozuoja, kad 2019 metais iš viso turėtų būti pastatyta apie 4.500–4.600 butų arba vidutiniškai 5 proc. daugiau nei jų buvo pastatyta 2018 metais.
„Žinoma, tiksliam šios prognozės išsipildymui reikės pagrindinės sąlygos – bent jau stabilios bendros ekonominės situacijos“, – priduria R. Reginis.
„Matant neslopstančias būsto statybų apimtis, rinkoje dažniausiai linksniuojamas klausimas išlieka – ar šalies sostinėje butų plėtros apimtys atitinka paklausą? Tai yra gal butų statoma per daug, o gal per mažai? Iš visų per praėjusius metus pastatytų butų 2018 metų pabaigoje buvo parduota arba rezervuota 74 proc. butų. Jeigu analogiškai skaičiuosime ankstesnių metų rodiklius, tai 2017 metais šis rodiklis buvo beveik toks pat – 75 proc. 2016 metais jis buvo geresnis ir sudarė 82 proc., о 2015 metais – 73 proc. Vadinasi, 2018 metų rodikliai nėra kažkuo išskirtiniai ir beveik pataiko į pastarųjų trejų metų viduriuką ir tuo pačiu leidžia daryti išvadą, kad plėtotojai stato nei per daug, nei per mažai. O visai rinkai tai tikrai į naudą“, – sako R. Reginis.
Apibendrinat praėjusius metus ir žvelgiant į 2019 metus, akivaizdu, kad būsto plėtros vakarėlis tęsiasi ir artimiausiu metu pirkėjams tikrai bus iš ko rinktis.
