Parduotų būstų skaičius normalus

Kaip skelbia „Registrų centras“, pernai buvo sudaryti 125 tūkst. nekilnojamojo turto sandoriai. S. Vagonis sako, kad toks skaičius yra normalus.

„Paskutinių metų statistika yra tokia, kad Lietuvoje per mėnesį sudaroma 10 tūkst. sandorių. Sandorių skaičius svyruoja, vienais metais kažkiek daugiau, gali pasiekti 330 tūkst., kitais metais mažiau. Sakyčiau, kad paskutiniu metu mažiau nei 100 tūkst. sandorių buvo sudaryta tada, kai jau buvo visiškas ekonominis nuosmukis, krizė 2009-ais metais. Tai sakyčiau, kad skaičius nei didelis, nei mažas, tiesiog normalus, įprastas šiai rinkai“, – teigia S. Vagonis.

Anot pašnekovo, Vilnius šiuo metu yra viena iš aktyviausių NT rinkų tarp Lietuvos didmiesčių, įskaitant ir Klaipėdą bei Kauną. Šiuo metu didmiesčiai savo sandorių skaičių augina, tačiau rinka šiais metais yra segmentuota ir nevienalytė, o Vilnius kol kas yra vienareikšmis NT lyderis.

Saulius Vagonis, Indrė Genytė-Pikčienė

Kainų augimą lėmė ekonomikos pakilimas

Nors pirmąjį metų ketvirtį NT kainos svyravo, vėliau buvo pastebėtas 3-4 proc. kainų augimas. Anot I. Genytės-Pikčienės taip nutiko todėl, kad pirmąjį ketvirtį sandorių skaičius buvo gerokai nukritęs, lyginant su metais prieš tai. Todėl natūralu, kad esant vangesnei paklausai, kainoms spaudimo kilti nėra.

Tačiau ėmus kilti ekonomikai, rekordiškais tempais kylant atlyginimams bei esant mažesnei infliacijai NT rinkos aktyvumas ėmė atsitiesti, todėl visi šie veiksniai davė impulsą sparčiau didėti kainoms.

S. Vagonis antrina teigdamas, kad mažesnės kainos metų pradžioje simbolizuoja rinkos brandumą. Pvz., 2016-2017 metais buvo akivaizdu, kad paklausa viršijo pasiūlą, o tai reiškia, kad žmonių, norinčių pirkti būstą buvo daugiau nei statomų būstų.

„2017-2018 metais prasidėjus statyboms atsirado kalbų, kad galbūt jau stato per daug, kad žmonės nebepirks, kad galbūt reikia palaukti, pažiūrėti, kas čia bus, gal kainos nukris, nes stovės tušti butai, statybininkai turės nuleisti kainas. Viskas bus labai palanku pirkėjams. Tai, kad NT kainos sumažėtų, neįvyko, kad butai stovėtų tušti, irgi neįvyko“, – rinkos situaciją komentuoja S. Vagonis.

Nors pirkėjai turėjo lūkesčių pirmiausia palaukti, nepirkti ir pažiūrėti, ar nukris kainos, deja, to neįvyko. Todėl nesulaukę kainų kritimo pirkėjai vėl ėmė pirkti būstus. Kainos, pasak S. Vagonio, Vilniuje šiuo metu pakilusios 3 proc.

Daugiabučiai

Skirtumai tarp didmiesčių – dėl gyventojų skaičiaus

Kaip teigia I. Genytė-Pikčienė, NT rinkos skirtumus tarp didmiesčių lemia ekonominis aktyvumas. Stebint migracijos skaičius, Vilniuje jie išlieka teigiami, kai Kaune ir Klaipėdoje gyventojų skaičius nuolat mažėja, nors šių miestų ekonomika taip pat yra klestinti.

„Kuomet gyventojų skaičius didėja, kuomet ekonominis aktyvumas kyla ir darbo rinka yra efektyvi, galinti sąlygoti pakankamai spartų darbo užmokesčio kilimą, tai ir lemia būsto paklausos spartų didėjimą ir atitinkamai rinkos patrauklumą. Natūralu, kad tai atsiliepia kainai ir tą kainą stumia aukštyn“, – aiškino ekonomistė.

Ji siūlo nepamiršti ir Kauno, kuris praėjusiais metais įgavo pagreitį. Tam, pasak I. Genytės-Pikčienės, įtakos turėjo geros žinios dėl ateinančių užsienio investicijų, dėl verslo aktyvumo, tad Kaunas atsigavo. O atsigaunant Kauno ekonominei padėčiai, atsigauna ir Kauno NT rinka.

Vis daugiau perkančių su paskola

Pasak S. Vagonio didelė laisvų būstų pasiūla pirkėjų požiūriu yra labai gerai, nes didesnis būstų kiekis, didesnė konkurencija stabdo kainų kilimą. Iš kitos pusės, yra ir didesnis pasirinkimas.

Iš NT plėtros pusės, jo manymu, turėtų kilti klausimas, ar galima tikėtis didesnio kainų kilimo ir didesnio uždarbio.

Jis taip pat mano, kad 3-4 proc. būsto kainų kilimas yra labai gerai, nes, pvz., Taline kainos kyla 100 proc. per metus. Viena iš priežasčių yra aukštas Estijos gyventojų pragyvenimo lygis, o kita – ribota pasiūla. Esant mažesniam būsto pasirinkimui yra daug paprasčiau kelti kainas.

I. Genytė-Pikčienė pastebėjo, kad 2017 metų pirmąjį pusmetį didesnė dalis gyventojų būstą pirko nuosavomis lėšomis. Tų metų pabaigoje ir pernai metais daugiau buvo perkama su būsto paskola.

„Iš tikrųjų, ką mes matome dabar, tai būsto paskolų portfelis 8 proc., tai yra pakankamai sveikas augimo tempas. Tų pirkėjų su būsto paskola yra tikrai nemažai. Aišku, yra tų, kurie parduoda savo esamą turtą ir tiesiog keičia pagal pasikeitusias preferencijas.

Kalbant apie palūkanas, tai turime turėti omenyje ir Europos Centrinio Banko retoriką ir elgseną. Pernai metais buvo pabaigta kiekybinio skatinimo programa, o šiems metams žadama palūkanų normų pirmieji didinimo žingsniai. Iš tikrųjų, panašu, kad istoriškai žemų palūkanų normų epocha baigiasi ir stebėsime aukštesnes palūkanų normas“, – užtikrintai kalbėjo analitikė.

S. Vagonis taip pat patikino, kad kuo toliau, tuo daugiau žmonės skolinasi būstui, ypač lyginant su situacija, kuri buvo prieš porą metų.

Kaupti antroje pakopoje ar pirkti NT?

Kai kurie ekspertai siūlo vietoje pensijos kaupimo antroje pakopoje, verčiau investuoti į NT turtą. S. Vagonis mano, jog geriausia investuoti į likvidų turtą.

„Mano asmeniniu požiūriu, investuotojas turėtų įvertint ne pelningumo kriterijus, bet paties turto likvidumą. Reiškia, kaip galima tą būstą greičiau išnuomoti, ir, galų gale, jeigu vis dėlto prireiktų pinigų, kaip galima būtų greitai ir už kokią kainą parduoti. Aš manau, kad čia yra daug svarbesnis dalykas nei nuomos kainos ir pirkimo kainos santykis ir pan.“, – patikino NT ekspertas.

Anot „Luminor“ vyriausiosios analitikės, jeigu žmogus gali rinktis tarp šių dalykų ir jie yra lygiaverčiai, tuomet NT įsigyti žmogus sugebės ir pats, be patarimų. Tas, kuriame nepakaktų lėšų įsigyti NT, antroji pakopa yra neišvengiamybė, nes kažkaip taupyti ateičiai reikia. Pašnekovė pabrėžia, kad tai nėra alternatyvios investavimo kryptys, iš kurių būtų galima kažką pasirinkti.

Paklausus S. Vagonio apie tai, ar verta investuoti į NT mažesniuose Lietuvos miesteliuose, jis atsakė, jog verta tik to miestelio gyventojams ir dar kartą pabrėžė, kad itin svarbus yra būsto likvidumas, kurio ten ir trūksta.

„Jeigu mes kalbame apie turto investavimą ne tik iš vertės augimo, bet ir gavimo kažkokios nuomos pajamų, tai mažuose miesteliuose nuomos rinka beveik neegzistuoja. Vėlgi, jeigu prireikus pinigų, ar galima greitai mažai likvidžioje rinkoje parduoti turtą už adekvačią kainą, o ne už pusę kainos, irgi didelis klausimas. Tai pagal šiuos kriterijus aš tikrai nesidairyčiau į mažą miestelį“, – patikino S. Vagonis.

Ekspertai patikino, kad jeigu nebus krizės lūkesčių ir pačios, kainų kilimas gali išlikti panašiai toks pats kaip ir pernai, o NT rinkos aktyvumas mažai kuo skirsis nuo 2018-ųjų.