Jeigu perka, vadinasi, kaina tenkina
NT įmonės „Vilniaus turtas“ direktorius Antanas Kudarauskas sako, kad vertinti prabangių būstų projektus yra labai sunku ir subjektyvu. Anot jo, kai kurie projektai puikiai sugeba įsilieti į bendrą architektūrinį vaizdą, o kai kurie gali stipriai jį darkyti.
„Nesu architektas, todėl mano nuomonė labai subjektyvi, bet yra projektų, kurie papildo esamus statinius ir darniai įsilieja į visumą, o yra tokių, kurie, sakykim, nepataikė ar beveik nepataikė į temą. Su vis griežtėjančiais statinių energetinio naudingumo statybų reikalavimais, ateities statyboms vis brangiau bus įsilieti į bendrą vaizdą ir nedarkyti paveldo“, – teigia A. Kudarauskas.
Pasak pašnekovo, jeigu žmonės tokius būstus perka, vadinasi kaina yra arba gera, arba tenkinanti, arba bent jau pakenčiama. Šiuo metu žmonės „premium“ klasės būstus perka ir tokios kainos jiems priimtinos, nes jos vis didėja. A. Kudarausko teigimu, poreikis prabangiam būstui yra ir tik didės, nes Lietuvos ekonomika taip pat auga.
Kita vertus, kyla klausimas, ar verta įsigyti naujos statybos būstą naujame projekte Senamiestyje, ar didesnę vertę turėtų sename pastate įsigytas ir renovuotas būstas? Visgi, ekspertas atsako, jog vienareikšmio atsakymo nėra.
„Tai yra skonio, vietos, laiko, resursų ir kitų prioritetų klausimas. Renovaciją dažniau renkasi kriziniais periodais arba rekonstruojantys palėpes, kur galima susikurti naują objektą sename pastate. Yra žmonių, kurie nori konkrečios vietos, jie renkasi turtą, esantį konkrečioje lokacijoje ir jį, jeigu reikia, renovuoja. Bet šiuo metu Senamiestyje ir jo prieigose statomas tikrai nemažas kiekis naujų projektų ir pasirinkimas bus pakankamai geras“, – komentuoja NT ekspertas.
Prabangius būstus renkasi vyresni žmonės
NT bendrovė „Hanner“ naujo būsto pirkėjams, besižvalgantiems į „premium“ segmento projektus, siūlo būstus pačiame miesto centre, netoli Neries upės. „Centro rezidencijoje“ likusių neparduotų butų kaina siekia nuo 2100 eurų už kv. metrą, o „Pilies apartamentuose“ – nuo 2600 eurų už kvadratinį metrą. Vis dėl to, „Hanner“ pardavimų vadovas Rytis Zaloga teigia, kad pirkėjų susidomėjimo šie butai tikrai sulaukia.
„Pirmajame projekto „Centro rezidencija“ etape jau pardavėme daugiau nei 80 proc. butų. „Pilies apartamentuose“ pardavėme jau daugiau nei 60 proc. butų. Pardavimų apimtys nuo pat šių metų pradžios yra pakankamai stabilios, viena to priežasčių – mūsų projektai yra labai gerose Vilniaus lokacijose, todėl nuolat sulaukia nemažai potencialių pirkėjų dėmesio“, – sako R. Zaloga.
R. Zaloga taip pat įsitikinęs, kad laisvų nenupirktų butų neliks – visus likusius laisvus „premium“ klasės butus įmonė tikisi parduoti per artimiausius 22 mėnesius ar net greičiau.
„Šiuos butus įsigyjančių žmonių portretas būtų pakankamai skirtingas. Vis dėlto brangesnį būstą išsirenka šiek tiek vyresni, jau ne pirmą būstą perkantys žmonės, kurie turi aukštesnes pajamas ir itin vertina kokybinius projekto parametrus ne tik viduje, bet ir aplink (viešų erdvių projekto viduje įrengimas).
Pirkėjams itin svarbi patogi būsto vieta mieste, dažniausiai jie nori įsikurti miesto centre. Reikėtų paminėti, kad tokiais projektais tiek kaip gera investicija, tiek savo nuolatiniam gyvenimui domisi ir užsienio šalių piliečiai“, – tvirtina pašnekovas.
Kaina pirkėjams nėra svarbiausias dalykas
Vienas iš aukščiausių Lietuvos statinių taip pat turi, ką pasiūlyti rinkai. Sostinės centre esančių #Tower apartamentų pardavimus bendrovė „Irec Baltic“ pradėjo po Naujųjų metų ir kol kas pardavė 6 butus, tačiau dar 29 yra rezervuoti.
Šiuose apartamentuose kainos įvairios ir labai svyruoja – žemutiniuose aukštuose įsigyti būstą galima už 116 tūkst. eurų, tačiau viršuje esantys apartamentai gali labai paploninti piniginę, mat jų kaina siekia ir virš milijono eurų.
Įmonės komercijos direktorius Saulius Kulvietis sako, kad projektą visuomenei aktyviai pristatyti pradėjo rudenį ir iš karto sulaukė didelio susidomėjimo, o prasidėjus pardavimui išaugo užklausų, susitikimų, pardavimų ir rezervacijų skaičius. Jis įsitikinęs, kad visus apartamentus parduos greičiau nei per du metus.
Pasak jo, #Tower apartamentais domisi jaunos poros, kurios ieško būsto miesto centre. Ir tai suprantama, nes projektas įsikūręs centrinėje miesto dalyje, šalia Konstitucijos prospekto verslo centrų, o senamiestis – vos už 10 minučių kelio pėsčiomis.
„Kitaip sakant, viskas ranka pasiekiama, tad nereikia gaišti laiko transporto spūstyse, galima daug efektyviau planuoti ir išnaudoti savo laisvą laiką. Sulaukiame ir užsieniečių, užsienyje gyvenančių lietuvių susidomėjimo. Apartamentai #Tower taip pat domina šeimas, investuotojus, siekiančius įsigyti nekilnojamojo turto, kurį vėliau galėtų nuomoti“, – aiškina S. Kulvietis.
Jis taip pat įsitikinęs, kad nepaisant to, kokio pirkėjų dėmesio sulauks, apie galimybę mažinti būstų kainas net nesvarsto. Anot jo, kaina dabartiniam pirkėjui nėra svarbiausias dalykas.
„Pastebime, kad paklausa prabangiam būstui auga visame pasaulyje, ir Lietuva nėra išimtis. Didėja miesto gyventojų perkamoji galia ir keičiasi jų poreikiai gyvenamajai aplinkai, žmonės vis drąsiau investuoja į prabangų būstą. Jei ankščiau gyventojai jautriai reagavo į kainas ir teikė pirmenybę pigesniam būstui, tai šiandien vis dažniau prioritetu tampa komfortas, kokybė ir investicinė nekilnojamojo turto grąža“, – sako pašnekovas.
Pardavimai tik auga
Dar nebaigtas statyti „Paupio“ projektas, kurį vysto NT įmonė „MG Valda“, taip pat susilaukė nemažo pirkėjų susidomėjimo, mat nuo praėjusių metų pabaigos, kai tik buvo pradėti butų pardavimai, jau pavyko parduoti apie 30 proc.
„Paupyje“ kainos svyruoja nuo 2200 iki 4500 eurų už kvadratinį metrą. Bendrovė tikina, kad visus butus parduoti tikisi iki projekto vystymo pabaigos – 2022-ųjų metų.
„Butais domisi šeimos, norinčios grįžti iš užmiesčio ar miegamųjų rajonų į miesto centrą. Kita grupė – senamiesčio gyventojai, kurie jau pamilę šią miesto dalį, bet ieško naujos statybos būsto. Taip pat nemažai dėmesio sulaukiame iš ieškančių būsto investicijai“, – teigia įmonės pardavimų skyriaus vadovas Mantas Umbrasas.
Pasidomėjus, ar bus svarstoma apie kainų mažinimą, jei projektas sulauks per mažai pirkėjų dėmesio, pašnekovas atsakė, jog tai – unikalus projektas Vilniaus senamiestyje, nes galimybė čia plėtoti visą daugiafunkcinį rajoną daugiau nepasikartos. Todėl gyventojai ir verslai dar neprasidėjus statyboms įvertino projekto išskirtinumą – galimybę dirbti ir gyventi ant Vilnelės upės kranto, kur apgalvoti visi žmogaus poreikiai.
„Iki paskelbimo apie statybų pradžią jau turėjome daugiau nei 1500 susidomėjusių žmonių paklausimų ir kontaktų ir per gerą pusmetį be jokios reklamos pardavėme 30 proc. šiuo metu statomų butų – tai mums signalas, kad rinkoje trūksta unikalių projektų, galinčių patenkinti į kokybės ir patogumo kompromisus nesileidžiančių žmonių poreikius“, – paaiškino M. Umbrasas.
Jis taip pat sako, jog remiantis pastarųjų metų pardavimų analizėmis Vilniaus mieste, akivaizdu, kad prabangaus būsto pardavimai auga. O gerėjanti ekonominė situacija bei auganti gyventojų perkamoji galia leidžia daryti prielaidas, kad ši tendencija kol kas nesikeis.
Prabangus būstas suvokiamas klaidingai
Išskirtinius apartamentus su terasomis ant stogo ir vaizdais į sostinės senamiestį siūlo projektas „Šaltinių namai“. Tokių apartamentų kaina prasideda nuo 4800 eurų už kvadratinį metrą, tačiau jų yra vos keli ir jie visiškai izoliuoti nuo kaimynų. Be to, tokie apartamentai yra gerokai didesni nei standartinis butas – užima 220-300 kv. metrų.
Funkcionalaus išplanavimo, šeimoms skirtų apartamentų kainos mažesnės – prasideda nuo 2700 eurų už kvadratinį metrą. Projektą vystančios bendrovės „Pro Kapital“ direktorė Neringa Rasimavičienė sako, kad kainos neturėtų stebinti, nes viską lemia siūlomo objekto išskirtinumas: lokacija, architektūriniai sprendimai, privatumas, bendrosios ir gyvenamosios erdvės, vaizdai matomi pro langus ir netgi kaimynystė.
„Svarbu paminėti, kad Lietuvoje dažnai klaidingai suprantamas prabangaus nekilnojamojo turto segmentas. Dažnai kaina būna kone vienintelis kriterijus, nulemiantis, ar būstas priskiriamas „premium“ segmentui. Jeigu parduodamas neva premium turtas, kuris įrengtas koridorinės sistemos principu, būdingu bendrabučiams, su daugybe mažo ploto butų – tai iš prabangumo elementų čia lieka tik pavadinimas ir kaina, kartais dar vieta“, – komentuoja N. Rasimavičienė.
Anot jos, Lietuvoje prabangaus būsto kriterijai dar tik formuojasi. Paradoksalu, kad nors „premium“ segmentas turi daug barjerų, turinčių apsaugoti nuo vystytojų, kurie neatitinka aukščiausių kriterijų (tai ir gerokai didesnio kapitalo poreikis, ir lėtesnis pardavimų ciklas, ir ribota paklausa) – tie barjerai apeinami, parenkant tiesiog gerą lokaciją, paleidžiant mažus butukus nuomai.
„Svarbu suprasti, kad kasdien kintantys kaimynai neatitinka prestižinio būsto kriterijų, o ilguoju laikotarpiu nepavyks suformuoti vieningų taisyklių, būdingų premium turtui. Tikrame „premium“ segmente kaina labiau yra pasekmė privalumų, kuriuos turi suteikti aukščiausio lygio būstas: tai ir reikiamo privatumo užtikrinimas, butų kiekis laiptinėje ar viename aukšte, parkavimo vietų santykis, paties būsto erdvė ir, žinoma, išskirtinė lokacija“, – savo įžvalgomis dalinasi pašnekovė.
Šiuo metu projekte jau yra parduota apie 60 proc. butų. Pasak įmonės direktorės, pardavimų skaičių didžiąja dalimi lėmė komunikacija „iš lūpų į lupas“, be aktyvios reklaminės kampanijos. O visus butus išparduoti paprastai prireikia dar pusės metų po projekto užbaigimo.
Taip pat dalis projektų dar nėra pateikti rinkai, pavyzdžiui kai kurie apartamentai viršutiniuose aukštuose su terasomis bus pasiūlyti pirkėjams dar tik šių metų rudenį, artėjant link projekto vystymo pabaigos. Tokia strategija pasirinkta ne veltui, nes tokiu būdu pirkėjams suteikiama galimybė gyvai apžiūrėti turtą ir įvertinti, kaip atrodys pastatyta erdvė, kokie vaizdai atsivers pro langus ir iš terasų.
Laukia, kol kaina bus žemesnė
N. Rasimavičienė sako, jog rinkoje pastebimas tam tikras cikliškumas, kai pavasaris būna ypač aktyvus, o vasarą pirkėjų sumažėja, tačiau ši vasara pardavimams buvo išskirtinai aktyvi.
„Kita vertus, pastebime, kad kinta patys poreikiai. Jei praėjusiais metais jautėme aktyvią nedidelio ploto butų „medžioklę“, tai šiais metais klientas ieško didelės erdvės ir išskirtinių savybių būsto“, – sako pašnekovė.
Ji tvirtina, kad „premium“ segmento būstais domisi dažniausiai vyresni nei 35 metų, su šeimomis, išsilavinę, ambicingi, dažnai aukščiausio lygio vadovai, įmonių savininkai.
„Dirbdami „premium“ turto segmente per dvidešimt metų, pastebime, kaip ši tendencija pastaraisiais metais keičiasi. Iš pardavimų matome, kad „premium“ segmente atsiranda vis jaunesnių, daug pasiekusių žmonių, kurie taip pat gali įsigyti vertingą nekilnojamąjį turtą. Dažniausiai tai žmonės, kurie ieško užmiesčio namo teikiamų privalumų, tačiau ne užmiestyje, o centre, senamiestyje. Jiems svarbi erdvė, žaluma, patogi lokacija.
Jaunoms šeimoms lokacija itin aktuali, nes jos jau būna pajutusios, ką reiškia dirbti vaikų vairuotoju, kai tenka juos gabenti į mokyklą ar būrelius iš užmiesčio, tokie žmonės ieško vietos, kad vaikai galėtų savarankiškai pasiekti mokyklą ar būrelius. Bendrai kalbant apie visas pirkėjų grupes, galima sakyti, kad premium segmentui itin svarbus privatumas ir bendruomenė, kuri puoselėja tas pačias vertybes. „Šaltinių namuose“ telkiasi žmonės, kuriuos vienija tam tikri dalykai – dažnai tai daug pasiekę, labai užsiėmę, kūrybingi, išsilavinę žmonės, natūraliai jie pritraukia vieni kitus pagal rekomendacijas“, – komentuoja specialistė.
N. Rasimavičienė atskleidžia, jog dažnai sulaukia potencialių klientų, kurie domisi objektais, lūkesčių, kada bus pigiau. Tačiau tie patys klientai po kelerių metų vėl sugrįžta, įkūrę sėkmingą verslą ir turėdami daug aukštesnes pajamas nei anuomet, bet kainai tolydžiai augant, jie ir vėl laukia, kada bus pigiau.
Anot jos, ilguoju laikotarpiu prabangaus segmento turto vertė tik auga, kitaip nei ekonominiame segmente, kur veikia pasiūlos-paklausos dėsniai ir kaina būtent nuo to ir priklauso.
„Pavyzdžiui, imkime Senamiestį – jau vien dėl lokacijos tokių projektų kiekis yra ribotas, nes senamiesčio galimybės praktiškai išsemtos, lieka nebent rekonstrukcijos projektai. Klientai žino, kad tai turtas, kurį jie perka brangiai, o parduos dar brangiau. Kita vertus, kartais į „premium“ segmentą taikomasi nepasiūlant klientams išskirtinumo, tik aukštą kainą. Tokiu atveju, žinoma, kad kaina gali subliūkšti“, – aiškina N. Rasimavičienė.
Jos nuomone, „premium“ segmente kainos tik didės, tačiau taip pat kristalizuosis ir aiškesni prabangaus nekilnojamojo turto kriterijai.
Kas lemia aukštą kainą?
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius Mindaugas Statulevičius DELFI sakė, kad kainą sudaro keli dalykai, o vienas iš pagrindinių yra įsigyjamos žemės kaina, projekto statymo vieta.
„Tai tokia pirminė statytojo investicija, kiek buvo įdėta lėšų įsigyjant. Antras dalykas yra, kiek reikėjo sukurt infrastruktūros tame objekte. Jeigu kalbama apie senamiestį, tai tenka atnaujinti tinklus sklype ir šalia sklypo, dažniausiai tokias sąlygas išduoda savivaldybė – jeigu nori nutiesti gatvės atkarpą, įrengti šaligatvius, apšvietimą ne tik savo sklype, turi tai padaryti ir šalia sklypo, nes jeigu ateini kurti vertę sau, turi ir kažkokią vertę miestui sukurt. Dar brangesni yra įvairūs požeminiai tinklai: nuotekos, elektra, dujos ir kiti dalykai, kuriuos yra būtina atnaujinti“, – teigia jis.
Pasak jo, senamiestyje vystant projektus taip pat yra svarbus kultūros paveldo išsaugojimo reikalavimas. Kai kurie reikalavimai gali labai apsunkinti projekto viziją.
„Pavyzdžiui, yra pastatų aukštumo reikalavimas, kai pastatas galėtų būti aukštesnis, bet savivaldybė to neleidžia. Vienas dalykas, kai gali tame pačiame sklype statyt dešimties aukštų pastatą, bet leidžiama yra tik penkių, todėl reikia kelti kainą siekiant atpirkti pirminę investiciją į žemės sklypą, infrastruktūrą ir neišnaudotas galimybes. Dar yra įvairūs mokesčiai, kuriuos projektų vystytojai turi mokėti savivaldybei už socialinę inžinerinę infrastruktūrą, kurią galiausiai vis tiek sumoka pirkėjas, o tai irgi prisideda prie bendros turto kainos“, – sako LNTPA vadovas.
Didžiąją dalį kainos visgi lemia projekto išskirtinumas. Statytojai, apibūdindami savo projektus, dažniausiai pabrėžia savo pastatų išskirtinumą ir unikalumą, teigdami, kad jie sukūrė tokią gyvenamąją vietą, kuri galėtų būti kiekvieno žmogaus svajone. Vis dėlto, pasak M. Statulevičiaus, dažnai kaina yra nustatoma labai subjektyviai.
„Šalia esantis kitas objektas gali kainuoti gerokai pigiau, bet kadangi yra garsus statytojas, kuris panaudojo geras medžiagas, daug darbo įdėjo garsus architektas ir turtas turi ilgalaikę išliekamąją vertę, tai įvertins ir pirkėjai. Kai kurie interjero sprendimai gali būti brangesni pritaikyti, pavyzdžiui, požeminis parkingas, kuris iškelia statybų kainą, nes senamiestyje yra labai ribotos galimybės ant žemės įrengti parkavimo vietą ir reikia tai daryti po žeme, o požeminiai darbai yra labai brangūs, nes yra gruntiniai vandenys, nuo kurių reikia izoliuoti statybą“, – pasakoja specialistas.
Tačiau nepaisant kainos, tokie būstai dažniausiai būna graibstyte išgraibstomi dar net nesulaukus statybų pabaigos. M. Statulevičius tvirtina, kad tai lemia žmonių noras būti kuo arčiau centro, darbo ir visai noriai moka didelę sumą pinigų už šį patogumą.
„Daugeliu atveju, butai yra parduodami labai greitai, ypač butai su geresniu vaizdu, šviesesni, erdvesni, turintys didesnes parkavimo vietas. Aišku, su kainodara kartais būna prašauta, nes jos būna nepamatuotai iškeltos. Ypač nauji vystytojai yra linkę pervertinti būstą ir vėliau klausia, kodėl nepavyksta parduoti buto. Tai ta kaina būna neadekvati ir spekuliatyviai užkeliama. O jeigu kainodara yra sudaryta profesionaliai ir atsakingai, kaip dažnai daro stambesni statytojai, rinkos žaidėjai, esantys rinkoje jau seniai, tai tikrai tokie objektai parduodami labai greitai“, – pasakoja M. Statulevičius.
