Nuo žemiausio žemės sklypų sandorių skaičiaus 2009 m. rinkos aktyvumas padidėjo 2,7 karto, o pagal šiais metais jau įvykusių pirkimo–pardavimo sandorių skaičių turėtume metus baigti su maždaug 3,3 % sandorių prieaugiu.
Žemės paklausos priežastys
Tie, kurie įdėmiau seka nekilnojamojo turto rinką, turėtų pastebėti, kad tai kone vienintelis segmentas, kurio aktyvumas šiemet auga. Tiek butų, tiek nuosavų namų pirkimo–pardavimo sandorių skaičius šiais metais yra mažesnis nei 2016-aisiais. Sprendžiant iš dešimties šių metų mėnesių rezultatų, galima prognozuoti, kad metus pastarieji segmentai baigs su atitinkamai 6 % ir 7,5 % sumažėjusiu pirkimo–pardavimo sandorių skaičiumi.
Taigi, kokios priežastys lemia, kad žemės sklypų rinkos aktyvumas vis dar auga ir baigia pasivyti 2007 m. pasiektas aukštumas, o būsto sandoriai, pasiekę lubas, pradeda išsikvėpti? Priežasčių yra bent keletas.
Kainų kilimas. Per pastaruosius dvejus metus pradėtas fiksuoti žemės sklypų kainų kilimas tam tikrose vietose ir tam tikruose segmentuose (apie tai šiek tiek vėliau), tad atitinkamai sukruto ne tik NT plėtotojai, bet ir investuotojai spekuliantai, kurie tikisi uždirbti iš perpardavimo. Kol nėra kur geriau įdarbinti pinigų, tokie pirkėjai neskubės parduoti, bus linkę įsigytus sklypus laikyti savo portfelyje. Tokių lūkesčių visuma lemia pasiūlos traukimąsi, kuris prisideda prie labiau pastebimo kainų kilimo ir tolesnio pozityvių lūkesčių formavimosi.
Investavimo į NT alternatyvų stoka. Nors žemės sklypai ilgai buvo mažai patraukli investavimo priemonė, pastaraisiais metais padėtis sparčiai keičiasi. Investuotojai, turėdami perteklinio kapitalo, ryžtasi įsigyti šios klasės turto, nors vargu ar tai galima būtų vadinti investicija bendrąja to žodžio prasme, nes žemės sklypai iš esmės negeneruoja jokio nuomos srauto ir yra įsigyjami tik spekuliaciniais tikslais, siekiant uždirbti arba iš perpardavimo, arba pastačius ir pardavus naują NT.
Investavimo alternatyvų stoka kamuoja tiek smulkiuosius, tiek didžiuosius investuotojus. Investiciniai fondai, kurie 2012–2013 m. dairėsi tik baigtų ir nuomos srautą generuojančių verslo ar prekybos centrų, jau kelerius metus patys aktyviai perka teritorijas plėtrai, dalyvauja kuriant nuomos srautą generuojančius objektus. Taip pat investuoja į kitados egzotišku laikytą viešbučių segmentą. Turbūt šis pavyzdys tinkamiausias vienam didžiausių lietuviškų fondų – „Lords LB Asset Management“.
Siekis uždirbti iš NT plėtros. Kelerius metus būsto kainoms, ypač butų, kylant į viršų vis patrauklesnis darėsi individualių namų ir kotedžų segmentas, kuris dėl didelės pasiūlos beveik nefiksuoja kainų didėjimo. Augant gyventojų pajamoms, kurios leidžia įpirkti ar pasistatyti aukštesnės klasės būstą, vis daugiau dėmesio sulaukia žemės sklypų (namų valdų) segmentas. Žmonės pradeda svarstyti, kas geriau – 60 kv. m butas už 100 000 eurų kažkur netoli centro sutankintame mikrorajone ar 90 kv. m kotedžas ar namas miesto periferijoje su nuosavu kiemeliu, didesnėmis erdvėmis, ne daugiau kaip keliais kaimynais ir t. t. už tą pačią kainą. Neretai, sugalvoję pasistatyti sau, stato kartu ir pardavimui. Tokios tendencijos augina žemės sklypų paklausą.
Išvardyti žemės sklypų rinkos aktyvumo argumentai: daugiau norinčiųjų pirkti nei parduoti, kylančios kainos skatina į šį segmentą investuoti spekuliantus. Auga sklypų poreikis NT plėtrai, žemės sklypų skaičius yra ribotas – tokie ir panašūs argumentai skamba labai panašiai į priežastis, dėl kurių perkami bitkoinai. Reikėtų paminėti dar vieną panašumą – nei bitkoinai, nei žemės sklypai nekuria pinigų srauto, jie yra perkami tik spekuliaciniais sumetimais arba dėl poreikio (bitkoinai atsiskaitymams, paslėpti šešėliniams pinigams ir t. t., sklypai – NT statybai), tačiau tiek vienų, tiek kitų didelė dalis tiesiog įsigyjami siekiant lengvo uždarbio iš kainų kilimo.
Svaiginami kainos pokyčiai
Bitkoinų kainų augimui negali prilygti niekas, bet žemės sklypai kai kuriuose segmentuose demonstravo taip pat įspūdingą kainų augimą. Viskas susiję su pirkėjų koncentracija, dėl kurios tam tikrose vietovėse norinčiųjų pirkti yra daugiau nei norinčiųjų parduoti. Dėl didelio gyvenamojo NT plėtotojų aktyvumo 2017 m. du trečdaliai visų investicijų Vilniuje teko teritorijoms, skirtoms gyvenamiesiems objektams plėtoti. Jos sudarė apie 62 ha, o tai yra apie 80 % visų plėtrai įsigytų teritorijų Vilniuje 2017 m.
Todėl nenuostabu, kad per pastaruosius pusantrų metų labiausiai brango daugiabučių statybai tinkami žemės sklypai – jų kaina išaugo kone dvigubai. Trečdaliu brango ir namų valdų sklypai tose teritorijose, kuriose aktyvi individualaus būsto plėtra: Tarandėje, Pilaitėje, Zujūnuose, Gineitiškėse, Kalnėnuose, Pavilnyje. Reikia paminėti, kad individualių namų segmente reikšmingos ir kai kurios vietos Vilniaus rajone, kurios yra šalia miesto ribos ir aktyviai plėtojamų mikrorajonų. Tai Avižieniai, Bukiškis, Klevinė, Bajorai, Galgiai, Kairėnai.
2016 m. pradžioje
Ekonominės klasės sklypai daugiabučių statybai buvo įsigyjami už 30–50 Eur/kv. m, kurį bus galima pastatyti.
Vidutinės klasės daugiabučių projektams sklypai kainavo 60–110 Eur/kv. m, kurį bus galima pastatyti.
Prestižinės klasės – 250–450 Eur/kv. m, kurį bus galima pastatyti.
Namų valdos sklypai ekonominiame segmente kainavo 2000–4000 Eur/a.
2017 metų antroje pusėje
Ekonominės klasės sklypai daugiabučių statybai buvo įsigyjami už 60–100 Eur/kv. m, kurį bus galima pastatyti (+100 %).
Vidutinės klasės daugiabučių projektams sklypai kainavo 140–240 Eur/kv. m, kurį bus galima pastatyti (+120 %).
Prestižinės klasės – 310–580 Eur/kv. m, kurį bus galima pastatyti (+27 %).
Namų valdos sklypai ekonominiame segmente kainavo 3000–5000 Eur/arą (vid. +33 %).
Ar tai reiškia, kad reikia skubėti investuoti į žemės sklypus? Tikrai ne. Vilniuje ir rajone gausu teritorijų, kuriose kainos nepasikeitė jau daugelį metų. Tai vietos, kuriose didžiulė pasiūla, mažai plėtojamų projektų, tad norinčiųjų investuoti skaičius gerokai nusileidžia pasiūlos kiekiui. Investicija tokioje vietoje būtų tiesiog pinigų įšaldymas į labai mažai likvidų objektą, kuris dar ir negeneruoja jokių pajamų.
Tačiau aktyviai plėtojamose vietovėse tikrai verta apsidairyti. Kiekvienas naujai statomas projektas gerina vietos infrastruktūrą, mažina sklypų pasiūlą ir automatiškai didina likusių sklypų vertę. Investicija tokioje vietoje gerokai perspektyvesnė su didesne uždarbio tikimybe.
Tai straipsnis iš žurnalo „Investuok“ gruodžio numerio.
Gruodžio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Aktualijų, rinkų ir sektorių rubrikose: Rytų Europos proveržis – kokias perspektyvas iš regiono augimo gali turėti privatūs investuotojai? Kaip praėjo 2017? – aptariame įvykius ir ką apie tai rašėme mes patys.
Rubrikoje Vertybinių popierių birža: „Rokiškio sūrio“ strategine investuotoja tapo Naujosios Zelandijos „Frontera“ – ką iš to išloš įmonė ir smulkieji investuotojai? Apžvelgiame kokius veiksmus pastarąjį ketvirtį su savo investiciniais portfeliais darė garsiausi pasaulio investuotojai. Ką pakeis naujasis FED vadovas? Kas jis toks ir ko galime tikėtis?
Sektoriai: „Continental“ ateina į Kauną, o mes svarstome ar verta investuoti į patį „Continental“ ir kitas šio sektoriaus įmones.
NT rubrikoje: Kainų lubos pigių paskolų rojuje – kokia situacija dabar ir ko laukti 2018-aisiais? Investicijos į būstą nuomai: ką daryti, kad pajamos iš tiesų būtų pasyvios?
Taurieji metalai ir brangakmeniai: Kur slypi aukso vertė? Kaip investuoti į deimantus? Pagrindiniai kriterijai.
Investavimo mokesčiai: Kokia ir už ką taikoma lengvata investicinėms pajamoms?
Ir dar: įžvalgos, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką rugsėjį viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos www.investuok.eu
