Juk tarp dviejų miestų vos vienos valandos kelias - žurnalas „Investuok“ aiškinasi kiek perspektyvu investuoti į NT Kaune.
Lietuva ir visos Baltijos šalys gana unikalios tuo, kad visa teritorija už sostinės ribų yra tarsi atskiras pasaulis. Nors pačios šalys mažos, pavyzdžiui, Lietuvai pervažiuoti reikia tiek pat laiko, kiek nuo vieno Londono galo nusigauti iki kito, tačiau palyginus socialinį bei ekonominį gyvenimą provincijoje ir sostinėje gali pasirodyti, kad kalbame apie skirtinguose žemynuose esančias šalis.
Butų kainų skirtumai
Jei lyginsime Vilnių su vidutiniu provincijos miesteliu, atlyginimai skirsis 2–4 kartus. Nes provincijoje vidutinis žmogus, jei dirba ne valstybinėje institucijoje, dažnai dirba už minimumą.
Pragyvenimo lygis ir kainos skirsis ne taip smarkiai, nes maisto produktai visur kainuoja daugiau ar mažiau tiek pat, bet vis tiek skirsis. Ypač skirsis būsto nuomos arba pirkimo kainos.
Būtent šis rodiklis yra vienas geriausių siekiant nustatyti skirtumus tarp pragyvenimo lygių. Esmė ta, kad, pavyzdžiui, nuo Vilniaus iki Elektrėnų tik 50 kilometrų, todėl papildomos sąnaudos statant NT objektus ten yra niekinės. Plytos tos pačios, darbuotojus atvežti pigu, todėl statyti namą ten ir ten kainuoja vienodai. Kainų skirtumas atsiranda tik dėl vadinamųjų minkštųjų faktorių– gyventojų noro mokėti papildomai vien už tai, kad galėtų gyventi tam tikro administracinio vieneto teritorijoje.
Žmonės primoka už galimybę gyventi Vilniuje
Žinoma, norai yra viena, o galimybės kita. Tad, kadangi viskas priklauso ne vien nuo norų, bet ir nuo galimybių, tai būsto pirkimo ir nuomos kainos parodo ir kitą pusę – gyventojų galimybes sumokėti daugiau vien už teisę rinktis gyvenamąją vietą su gražiu adresu.
Jei lyginsime Vilniuje ir Elektrėnuose parduodamų butų kainas, gausime daugiau nei trijų kartų skirtumą. Elektrėnuose vidutinė parduodamo buto kaina šiuo metu siekia ~560 eurų už kvadratinį metrą, o Vilniuje – net 1765 eurus. Nors piko metu iš Vilkpėdės ar Naujamiesčio iki Elektrėnų galima nuvažiuoti greičiau nei iki Pilaitės ar Pašilaičių.
Žinoma, Elektrėnuose gyventi kiek nuobodžiau nei Vilniuje, bet kai kalbame apie 15–30 min. kelionę, kelis kartus besiskirianti NT kaina nėra normalu. Nes net lygindami Elektrėnus su Pilaite gauname didesnį nei 2 kartų skirtumą (1383 eurai už kvadratą Pilaitėje ir 562 eurai Elektrėnuose).
Nors piko metu iš Vilkpėdės ar Naujamiesčio iki Elektrėnų galima nuvažiuoti greičiau nei iki Pilaitės ar Pašilaičių.
Sakote, čia nepalyginami dalykai? Galime lyginti ir labiau palyginamus – du didžiausius Lietuvos miestus, kuriuos skiria vos valanda kelio. Tai yra Vilnių bei Kauną, kurie abu yra puikiai tinkami gyventi visiems tiek infrastruktūros, tiek kultūrine, tiek socialine prasme.
Vidutinis butas Vilniuje parduodamas po 1765 eurus už kvadratinį metrą. Kaune vidutinį parduodamą butą galime gauti už 1028 eurus. Skirtumas kiek mažesnis nei tarp Vilniaus ir Elektrėnų, bet tarp dviejų didmiesčių, kuriuos skiria 100 kilometrų, – labai didelis.
Todėl gana akivaizdu, kad už galimybę gyventi Vilniuje žmonės nusiteikę sumokėti tikrai didelę premiją. Be to, gali sau leisti mokėti tą premiją, nors už maisto produktus, degalus ir kitus dalykus turi mokėti tiek pat, kiek Kauno ar Elektrėnų gyventojai. Tai reiškia, kad arba kauniečiai vartoja kur kas daugiau, arba vilniečiai uždirba kur kas daugiau.
Į šį klausimą mums gali padėti atsakyti makroekonominiai rodikliai ir verslo patiriamos sąnaudos.
Įmonėms apsimoka keltis iš Vilniaus į Kauna
Verslo sąnaudas iš esmės apibrėžia tai, kiek reikia sumokėti darbuotojų atlyginimams, kiek kainuoja biuras ir jo išlaikymas, kiek pinigų reikia specifinėms išlaidoms. Pamatuoti trečiojo faktoriaus nelabai įmanoma, bet galima gana užtikrintai teigti: kadangi dauguma specifinių įrenginių verslui ne gaminami vietoje, o importuojami, tai jų kainos Vilniuje ir Kaune yra gana panašios.
Todėl einame prie kitų dviejų pagrindinių verslo sąnaudų sudedamųjų veiksnių. Pirmiausia prie atlyginimų. Pirmiausia nagrinėsime atlyginimus po mokesčių, o vėliau – disponuojamas pajamas, kurios parodo, kiek žmogui lieka pinigų, sumokėjus visus mokesčius. Nors 2016 m. duomenų apie disponuojamas pajamas nėra, 2015 m. yra gana reprezentatyvūs.
2016 m. pabaigoje Vilniuje žmonės į rankas gaudavo 686 eurus, o Kaune– 623 eurus. „Popieriuje“ tai buvo 892 eurai Vilniuje ir 800 eurai Kaune. Na, o darbdaviui tai kainavo 1170 eurų Vilniuje ir 1049 eurus Kaune. Tad Vilniuje viena darbo vieta darbdaviui buvo kiek daugiau nei 11 proc. brangesnė.
Remiantis oficialia statistika, vidutiniam kauniečiui 2015 m. per mėnesį disponuojamų pajamų likdavo 358 eurai. Vidutiniam vilniečiui – beveik šimtu eurų, arba 27 proc daugiau– 454 eurai. Todėl teigti, kad kauniečiai galėjo sau leisti daugiau suvartoti, negalime. Tiesiog Vilniuje žmonės per mėnesį visais atžvilgiais yra maždaug 100 eurų turtingesni, nes būtent tuo 100 eurų daugiau jiems moka darbdaviai.
Jei kalbėtume apie biurų išlaikymo kainas, tai, remiantis „Inreal“ duomenimis, Vilniuje 2016 m. kvadratinį metrą B1 klasės biuro nuomai buvo galima rasti už maždaug 11 eurų. Kaune – už apytiksliai 9 eurus. Tad kvadratinio metro kainų skirtumas siekia beveik 20 proc.
Sudėję darbuotojų kainos bei biurų nuomos skirtumus, gauname, kad norint atidaryti įmonę, kurioje 100 kv. m biure dirbtų 10 žmonių, Kaune per mėnesį tam reikėtų skirti 10 * 1049 = 10 490 plius 100*9=900, iš viso 11 390 eurų.
Vilniuje tokiai pačiai įmonei reikėtų skirti 10* 1170 = 1100 plius 100 *11= 1100, iš viso 12 800 eurų. Tai yra kiek daugiau nei 12 proc. skirtumas.
Jei įvertinsime, kad dalis žmonių privalo važinėti iš Vilniaus į Kauną ir kelionė automobiliu vienam žmogui pirmyn atgal kainuoja 15 eurų, vienam žmogui tai kainuos 375 eurus per mėnesį. Kadangi skirtumas tarp bendrų mėnesio išlaidų įmonei Vilniuje ir Kaune yra 1410 eurų, tai net visiškai finansuodama keliones nuosavu automobiliu darbuotojui tokia įmonė gali sau leisti finansuoti iki 37 proc. darbuotojų keliones iš Vilniaus į Kauną, vis dar sutaupydama dėl veiklos vykdymo Kaune.
Savaime suprantama, tai tik bendri skaičiavimai, kurie nevisiškai atspindi tikrovę. Tačiau faktas tas, kad net ir mažai įmonei, turinčiai vos 10 darbuotojų, veiklos vykdymas ne Vilniuje, o Kaune atsiperka.
Įvertinus atlyginimų skirtumą ir iš biuro nuomos sutaupytus pinigus, įmonei, priėmusiai sprendimą keltis iš Vilniaus į Kauną, atsiranda galimybė tą skirtumą skirti darbuotojų atlyginimui ir taip pasididinti konkurencingumą rinkoje.
Ar skirtumas tikrai apčiuopiamas?
Kadangi, kaip minėta, tai tik teoriniai skaičiavimai, būtina įvertinti, kiek sąnaudų taupymas atsispindi tikrovėje. Tai gali parodyti keli rodikliai. Pirmiausia reikia žiūrėti, ar įmonės tikrai nori keltis į Kauną ir ar toks įmonių noras, jei jis yra, atsispindi ir gyvenamojo būsto rinkoje – ar darbuotojai taip pat sutinka dirbti Kaune.
Remiantis „Inreal“ duomenimis, Vilniaus verslo centrų rinką 2016 m. papildė 86 200 naujų kv. metrų. Šiais metais planuojama dar 78 400 naujų kvadratų. Kitaip sakant, 2016 m. Vilniaus modernių verslo centrų rinka plėtėsi maždaug 19 proc., o 2017 m., tikėtina, plėsis kiek daugiau nei 14 proc. Todėl augimo tendencija lėtėjanti. 2018 m., vertinant procentine išraiška, Vilniuje plėtra numatoma dar lėtesnė.
Kaune skaičiai visai kitokie. Nuo 2010 m. Kauno modernių verslo centrų rinka buvo statiška. Rinka šiek tiek papildymo sulaukė 2015 ir 2016 m., bet skaičiai čia buvo nežymūs. Tačiau dabar planuojama, jog iki 2018 metų pabaigos dabar maždaug 90 tūkst. Kaune esančių verslo centrų kvadratų bus papildyta beveik 75 tūkst. naujų. Procentinis pokytis Kaune jau šiais metais turėtų siekti daugiau nei 30 proc, o kitais metais – dar apie 25 proc.
Jei kalbėtume apie neužimtą jau pastatytų verslo centrų plotą, Vilniuje nuo 2015 m. IV ketvirčio iki 2016 m. IV ketvirčio vakansijų skaičius augo visų klasių verslo centruose. Mažiausiai B1 (vidutinė) klasės verslo centruose. Kaune vakansijų skaičius mažėjo, ir nors toje pačioje B1 klasėje keitėsi nežymiai, B2 klasėje krito nuo 4 iki beveik 2 proc.
Kodėl kalbame būtent apie verslo centrus? Nes čia dirba diduma darbuotojų. Būtent biuruose kuriama diduma modernios ekonomikos, būtent į verslo centrus ateina svarbiausios užsienio įmonės, todėl tai yra geriausias rodiklis siekiant nuspėti ateities tendencijas mieste ar regione.
Jei kalbėtume apie gyvenamąjį sektorių, tokių akivaizdžių tendencijų kol kas nematyti. Butų sandorių skaičius Kaune nuo 2014 m. iš esmės nesikeitė ir sukasi, atsižvelgiant į sezoną, aplink 1000 sandorių per ketvirtį. Naujų butų pasiūla, smarkiai kritusi 2015 m., rodo augimo tendencijas. Tačiau naujų butų pardavimai smarkiai neauga ir visus 2016 m. išliko panašūs. Bendras neparduotų butų skaičius tiek statomuose, tiek pastatytuose namuose taip pat neiššoka iš pastarųjų 4 metų vidurkio.
Tad verslo centrų rinka aiškiai rodo įmonių poreikį kurtis Kaune, o gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka kol kas yra gana rami ir didelio gyventojų noro keltis gyventi į šį miestą nerodo.
Išvados - Kaune didės atlyginimai – NT kainos augs
Skaičiai ir ekonominė logika veda prie gana paprastų išvadų. Jei įmonės jau apsisprendė kurtis Kaune ir ten verslo centrų kiekis pradeda sparčiai augti, šiame mieste netrukus didės ir darbuotojų, ypač kvalifikuotų, paklausa. Tai reikš keletą dalykų.
Pirmiausia didės vidutinis atlyginimas. Siekdamos pritraukti specialistus įmonės, ypač tarptautinės, artins atlyginimą prie Vilniaus lygio. Iš pradžių kauniečius tai turėtų džiuginti, tačiau ilgainiui džiaugsmas išblės.
Nes paskui atlyginimus pajudės ir gyvenamo nekilnojamojo turto kaina. Augant gyventojų pajamoms ir euro palūkanų normoms laikantis istorinėse žemumose, ko galime tikėtis dar bent trejus metus, Kauno gyventojai galės sau leisti imti didesnes paskolas, tai paskatins juos pirkti brangesnius butus, dėl to įsisuks tie patys procesai, kuriuos jau keletą metų stebime Vilniuje.
Kaip jau ne kartą rašėme, procesui sustoti Vilniuje kol kas priežasčių daug nėra. Ypatingai didelis grynųjų likvidumas, lietuvių pomėgis pirkti NT ir alternatyvų investuoti nebuvimas skatina didelius pinigus judėti į NT rinką.
Tačiau Vilniuje, remiantis „Aruodas.lt“ duomenimis, vidutinė buto nuomos grąža, nevertinant susijusių sąnaudų, yra 5–6 %, o Kaune iš butų nuomos galima generuoti 7–8 proc.
O jei imsime miestų centrus, Kauno senamiestyje nupirktas butas vis dar gali pasiūlyti didesnę nei 6 proc. grąžą. Vilniuje, net imant vidurkius, grąža nesiekia 5 proc. Todėl galime teigti, kad Kauno rinka ne tik vidutiniškai, bet net ir prestižiškiausiose vietose yra patrauklesnė nei Vilniaus.
Gal tokie pajamingumo skirtumai kai kam gali pasirodyti nerimti, tačiau kai kalbame tokį skirtumą tarp dviejų vietų, kurias skiria vos 100 kilometrų, – tai yra daug.
Be to, žiūrint plačiau, Vilniaus rinka, nors turbūt niekuomet nebus kaip Londono ar Paryžiaus, vis dar atsilieka nuo Vakarų Europos. Jei žiūrėsime į išskaidytų NT visoje Europoje valdančių įmonių vidinę kapitalo grąžą, ji dažniausiai prieš svertą sieks 3–4 proc. Tad Vilniuje iki to spaustis yra kur. Na, o skirtumas tarp vidutinio Europos NT generuojamo pajamingumo ir Kauno NT pajamingumo yra dvigubas.
Todėl racionalus investuotojas šiandien turėtų aktyviai dairytis patrauklių gyvenamųjų NT objektų Kauno rinkoje, nes būtent joje, remiantis šiandienos duomenimis, ateinančiais metais galime tikėtis sparčiausio augimo Lietuvoje.
Tai straipsnis iš žurnalo “INVESTUOK" nekilnojamojo turtu rubrikos.
Rugsėjo mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Aktualijų, rinkų ir sektorių rubrikose: Viskas taip gerai, kad net šiek tiek baugu – kiek tai gali tęstis? Devyni metai rinkų augimo ir euforija toliau tęsiasi – ką rodo “ženklai”? Nagrinėjame situaciją pasaulyje.
Rubrikoje Vertybinių popierių birža: Baltijos biržose pinigų perteklius – vasarą viskas stipriai pabrango. Ar procesas jau išsidėmė?
Interviu: Interviu su JAV milijonierių gyvenimo būdo tyrinėtoju, kuris pasirodo yra lietuvis.
Pinigų skolinimas: pirmame rubrikos straipsnyje aptariame skolų bei vekselių pirkimo galimybes.
NT rubrikoje: Interviu su investuotoju į Lietuvą atvedusiu loftų kultūrą. NT sąndoris – aptariame svarbiausius teisinius NT pardavimo aspektus. Kaip išsirinkti ir išlaikyti tinkamą nuomininką?
Ir dar: įžvalgos, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvaldos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
