Tokių investuotojų skaičiavimas kiek kitoks nei žmonių, kurie tikisi greitai „išspausti maksimumą“. Paprastai tai vyresnio amžiaus piliečiai, kuriems svarbu, kad per keliolika metų būtų atiduotas kreditas ir grąžą iš investicijos jie galėtų gauti pardavę būstą arba jį nuomodami.
Tačiau lengvų pinigų nėra. Kuo didesnė rizika ir kuo daugiau specifinių žinių ir darbo reikalauja objektas, tuo didesnė grąža ir priedas prie pensijos.
Soti senatvė
„Žmonės į „Sodrą" žiūri atsargiai ir netiki, kad iš pensijos galės oriai gyventi. Todėl, jei turi santaupų, galvoja, kaip jas įdarbinti, o ne laikyti banke.
Lietuviai konservatyvūs ir mieliau renkasi palyginti saugias investicijas į nekilnojamąjį turtą. Jie nenori rizikuoti ir, pavyzdžiui, prekiauti vertybiniais popieriais“, – aiškina NT bendrovės „Ober-Haus“ Vilniaus Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada ir sako, kad „butas pensijai“ tapo investicijų į būsto nuomą atmaina.
Be to, žmonių, kurie jau pradeda galvoti apie tai, kaip gyvens sulaukę garbaus amžiaus, po truputį daugėja.
„Pastaruosius trejus metus pirkėjų, perkančių būstą nuomai, kiekis dėliojosi taip. 28 proc. visų sandorių 2015 metais, apie 30 proc. pernai ir apie 31 proc. šiemet.
Jeigu praėjusiame rinkos cikle tokie pirkėjai orientuodavosi į trumpalaikį būsto vertės pokytį, tai šiuo metu jie tikisi ilgalaikės investicinės grąžos iš nuomos“, – sako „Eika“ Plėtros direktorius Martynas Žibūda.
„Ober-Haus“ duomenimis, bendrai investuotojų, kurie būstą perka vienokiam ar kitokiam verslui, bet ne sau gyventi – mūsų rinkoje daugiau kaip 50 proc.
Vidutinio amžiaus pirkėjai
„Eika“ duomenimis vidutinis pirkėjų, kurie jau galvoja apie sočią senatvę, amžius apie 44 metai, tuo tarpu asmenys, vyresni nei 60 metų, sudaro dešimtąją dalį tokių investuotojų.
„Apie būsto pirkimą tikintis, kad jis atneš priedą prie pensijos verta galvoti didmiesčiuose, kur yra stiprūs universitetai ir daug studentų. Ten tuo pačiu atsiranda nuomos rinka, kurios, pavyzdžiui, nėra mažesniuose miestuose, tokiuose, kaip Panevėžyje“, – pasirinkimo kriterijus dėsto M. Čiulada.
Ekspertas vertina paprastai. Jei nuomojant būstą iš nuomos mokesčio neišmokamos paskolos, tokia investicija neturi prasmės. Daugeliu atvejų, ypatingai mažesniuose miestuose, naivu tikėtis, kad toks būstas atsipirks vien dėl nekilnojamojo turto brangimo, kuris per kelis dešimtmečius neišvengiamas dėl infliacijos.
Iš kitos pusės, būsto nuoma palyginti nerizikingas verslas. Prastovos čia paprastai trumpesnės nei nuomojant komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą. Be to, šis investavimo būdas nereikalauja specifinių žinių ir nėra imlus darbui. Svarbu nepadaryti kritinių klaidų. Pavyzdžiui, neprisipirkti būsto pigiuose ir prastą reputaciją turinčiuose rajonuose, neskubėti parduoti turto krizės metu, kai kainos krenta.
Jei būsi atsargus, pajamas gausi sąlyginai lengvai. Taip elgtis nepavyks, pavyzdžiui, investuojant į vertybinius popierius. Norint uždirbti šioje srityje tenka nuolat mokytis ir tam skirti pakankamai daug laiko.
Komercinės paskirties NT pažengusiems
Labiau pažengę būsimieji pensininkai imasi kiek kitokios veiklos nei vieno ar dviejų kambarių buto kuo arčiau miesto centro pirkimo.
„Kur kas pelningesnė sritis investicijos į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą. Ten uždarbis didesnis, tačiau tuo pačiu išauga ir rizika. Paprastai pusiau mėgėjiškai į komercinės paskirties objektus investuoja tik žmonės, kuriems jau pasisekė perkant būstą“, – aiškina M. Čiulada.
Kaip vieną iš rizikų jis įvardina galimas ilgesnes prastovas. Butą išnuomosi sumažinęs keliais procentais kainą. Sumažės arba dings uždarbis, tačiau tai nebus katastrofa. Jei ekonomikos ciklas blogas, tai komercinės paskirties turto, pavyzdžiui patalpų mažai parduotuvėlei ar kavinukei, gali niekam neprireikti metus. Bankas tuo tarpu kredito įmokų nestabdys.
Be to, įėjimo į rinką barjeras čia kur kas aukštesnis. Jei sostinėje būstą, kuris jau atneša apčiuopiamas pajamas, galima nupirkti už 50–100 tūkst. eurų, tai investicijai į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą reikalinga keletą kartų didesnė suma. Tuo pačiu išauga įsipareigojimai bankui. Padaryti kritinę klaidą perkant tokį turtą ir įklimpti į skolas, jei nėra patirties, kur kas lengviau nei įsigyjant būstą.
Kitas skirtumas nuo nuomojamų butų, kuriuos dalis žmonių nuomoja grynais pinigais ar su verslo liudijimu ir taip didina galimą grąžą, komercinės paskirties NT reikalingas įmonėms. Jos grynais mokėti nenori. Dažnai vien tam, kad gauti pinigus už vieno ar kelių nedidelių objektų nuomą reikia steigti įmonę.
Tada išgryninti pinigus tampa pakankamai brangu ir sudėtinga. Dėl to dažnai žmonėms, kurie sėkmingai įsigijo patrauklius objektus, tai greitai tampa pagrindiniu pragyvenimo šaltiniu, ne suderinti samdomą darbą ir įsigytų objektų priežiūrą sudėtinga.
Bendrabutis pelningesnis už butą Senamiestyje
Kalbant apie pelningumą, „Ober-Haus“ atstovas įvardina paprastą taisyklę – kuo objektas „sudėtingesnis“, kuo daugiau darbo reikalauja, tuo jo pelningumas didesnis.
Bendrabučio kambarys, kuriam reikia remonto, kaip investicija gali duoti 10 proc. metinę grąžą, kai tuo tarpu tvarkingas butas Vilniaus Senamiestyje tik 4 proc. O garažo, kuris tinkamas automobilių remonto dirbtuvėms, nuoma atneš visus 25 proc., tačiau reikalaus pakankamai daug priežiūros ir nuolatinio bendravimo su ten dirbančiais meistrais.
„Norint užsiimti komercinės paskirties nekilnojamojo turto veikla, reikia suprasti, kad tai atims kur kas daugiau laiko, nei eilinio buto nuoma“, – sako M. Čiulada.
Tačiau ekspertas prognozuoja, kad ši rinka keisis. Pavyzdžiui, bus kuriami projektai, į kuriuos galės investuoti smulkūs žaidėjai. Pavyzdžiui, būsto statymas nuomai įtraukiant vadinamą sutelktinį finansavimą, kai dešimtys ar šimtai smulkių investuotojų, projektui skirs po kelis ar keliolika tūkstančių eurų ir gaus atitinkamą dalį iš nuomos. Tuo pačiu atkris poreikis administruoti turtą.
