Būstai dvibučiuose namuose yra itin patrauklūs jaunoms didmiesčių šeimoms, norinčioms už prieinamą kainą pernelyg nenutolti nuo centro bei turėti bent dalį individualaus namo suteikiamo komforto. Visgi, kaip teigia UAB „Sinergijos projektai“ įkūrėja Alina Velykienė, praktikoje šis kompromisas reiškia bendrus reikalus su antrojo buto gyventojais ir iššūkius, jei pastarųjų dar nėra. Toliau ekspertė papasakoja, ką reikia žinoti perkant būstą dvibučiame name.
Net ekspertai plika akimi negalėtų atskirti dvibučio namo nuo blokuoto pastato. Faktinis dvibutis namas gali atrodyti kaip vientisas pastatas, o sublokuoti atskiri namai – kaip dvibučiai. Tai – kaskart unikali architekto išmonė. Bet kuriuo atveju, pirkdami būstą dvibučiame pastate, žmonės tokį objektą mintyse vertina kaip atskirą namą, sujungtą su kaimyno namu bendra siena, ar, dar geriau, per garažą.
Jei žmogus perka būstą vienbučiame, tik blokuotame name, bendrų reikalų ir teisinių rūpesčių su kaimynais beveik visada bus mažiau. Bet kadangi pirkėjai ne visuomet geba atskirti pastatų tipus ar yra tinkamai informuojami pardavėjo, prieš perkant būtina vystytojo prašyti techninio namo projekto ir pasitikrinti Registrų centro išrašus. Pastaruosiuose dvibutis pastatas turės vieną unikalų namo numerį ir du unikalius buto numerius, o blokuotas vienbutis namas teturės vienintelį savo unikalų numerį.
Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti pilną objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami su 85 proc. baigtumu: tai jau tinka bankams ir notarams, tačiau palieka erdvės pačiam gyventojui nuspręsti dėl galutinės apdailos. Praktikoje pilną namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui – tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola. Vis dėlto bėdos prasideda tuomet, jei dvibučiame pastate yra parduotas tik vienas butas iš dviejų.
Daugybė būsto dvibučiuose pastatuose pirkėjų šiuo metu yra įstrigę situacijoje, kuomet neįmanoma registruoti 100 proc. objekto baigtumo antrajam iš butų dar neturint galutinio savininko, kuris įsirenginėtų būstą. Taip nutinka dėl to, kad net pasiekus 100 proc. baigtumą viename iš dviejų butų, pats namas išlieka vertinamas kaip nebaigta statyba tol, kol šimtaprocentinio baigtumo nepasieks antrasis būstas.
Tai savaime nėra problema gyvenant, bet perkant su paskola, bankai reikalauja pilno viso namo pridavimo per 6-12 mėnesių. Negana to, nuo 2015 m. būsto paskolos sutartyse dažniausiai numatoma, kad per minėtą terminą nepasiekus 100 proc. viso objekto baigtumo, pradedamos taikyti bent 1 proc. didesnės paskolos palūkanos. Praktika taip pat rodo, kad gyventojui norint parduoti butą dvibučiame name, kuriame nėra antro gyventojo, toks objektas potencialių pirkėjų vertinamas blogiau ir jį sunkiau realizuoti.
Net jei kito būsto dvibučiame name pirkėjas anksčiau ar vėliau atsiranda, iššūkiai ar papildomos išlaidos čia nesibaigia. Atsiradęs antro buto gyventojas reiškia, kad priduoti viso namo baigtumą galiausiai pavyks, tačiau praktikoje pirmasis pirkėjas neretai jau būna savarankiškai atlikęs savo turto matavimus, akustikos, sandarumo ir kitus tyrimus bei už juos sumokėjęs pinigus. Visgi daugybė žmonių nežino, kad norint priduoti ne tik savo butą, bet ir visą namą, įsikėlus kaimynui dalį matavimų – pvz., viso namo ir butų kadastrinius matavimus, akustikos tyrimus ir žemės sklypo kadastrinių duomenų atnaujinimą – reikės atlikti pakartotinai. Tai – priežastis ne tik bendradarbiauti su kaimynu, bet ir ieškoti tokio dvibučio, kurio antras butas irgi turi pirkėją ar gyventoją. Tokiu atveju bus išvengta dvigubų išlaidų už dalį matavimų.
Kaip elgtis?
Paprasčiausias patarimas būtų ieškoti tik tokių būstų dvibučiame pastate, kurie jau turi kito buto pirkėją. Praktikoje tai anaiptol ne visuomet įmanoma, todėl pirkėjai turėtų siekti sutartyje su vystytoju įrašyti sąlygą, kad turto pardavėjas įsipareigoja aktyviai pardavinėti ir antrąjį butą.
Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka. Neretai statytojai pirkėjams pateikia tik kadastrinius namo matavimus bei žemės sklypo planą ir skubina pasirašyti notarinę pirkimo-pardavimo sutartį. Tokių dokumentų budriam pirkėjui turėtų būti negana. Iš vystytojo būtina reikalauti pilnos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią, techninės priežiūros sutarties. Visi šie dokumentai leis ne tik geriau suprasti perkamo turto niuansus ir savybes, bet ir žymiai supaprastins savininkui vėliau liksiančią namo pridavimo užduotį.
Pats dvibučio namo pridavimas turint abu savininkus ir tvarkingus dokumentus yra kruopštumo reikalaujanti, bet jau standartinė procedūra. Pirmiausia atliekami viso pastato matavimai, kartu parengiant atskiras dviejų butų bylas, t.y. finale objektas turės tris kadastro bylas: po vieną kiekvienam iš butų ir dar vieną visam namui. Tuomet atliekami akustikos tyrimai tarp butų nepriklausomai nuo to, ar jie sujungti garažais. Taip pat pridavimo proceso metu matuojamas garso prasiskverbimas tarp pastato išorinių sienų, atliekami sandarumo tyrimai, pastato geodezinė nuotrauka, inžinerinių tinklų geodeziniai matavimai, žemės sklypo plano kadastrinių duomenų atnaujinimas. Galiausiai, visa tai perduodama privačiam ekspertui per „Infostatybos“ sistemą ir registruojama Registrų centre. Viso dvibučio namo bei atskirų butų pridavimas kainuos apie 2500 EUR ir PVM – žinoma, su sąlyga, kad abu kaimynai jau bus ir bendradarbiaus siekiant išvengti dvigubų išlaidų.
Su kolegomis juokaujame, kad žmonės paprastai perskaito instrukcijas nusipirkę virdulį, bet namą ar butą notariškai nusiperka iš paveikslėlio. Savaime būstas dvibučiame name nėra kuo nors blogas pirkinys, bet gyventojams svarbu neįsigyti katės maiše ir ieškoti būdų nelikti be kaimyno.
