Kaip už gerą kainą įsigyti sau tinkamiausią būstą, pranešime spaudai pataria nekilnojamo turto (NT) agentūros „Capital Team” NT ekspertas Artur.
1. Nesusitelkite į būsto paiešką tik skelbimų portaluose. Pirmiausiai informacija apie parduodamus būstus atsiranda NT agentūrų duomenų bazėse. Todėl brokeriai gali surasti jums tinkamą būstą, kol jis dar net nepradėtas viešinti skelbimų portaluose. Dar net nepradėjus jų reklamuoti, taip parduodama maždaug ketvirtadalis būstų. Tokių pasiūlymų „iš po prekystalio“ galite drąsiai reikalauti savo NT brokerio.
2. Derėdamiesi remkitės faktais. „Skelbimų portaluose dažniausiai atsispindi pardavėjo lūkesčiai, kurie paprastai būna 15 proc. didesni nei tikroji būsto rinkos kaina. Per derybas NT brokeris būna pasiruošęs - turi rinkos analizę, būna patikrinęs, ar skelbime nurodyti teisingi pastatymo metai, būsto plotas bei kiti duomenys. Todėl kainą iki realios sumažinti jis gali pagrįstai ”, - paaiškina A. Fridman. Brokerių tikslas - su pardavėju susitarti dėl tokios kainos, kurią labiausiai tikėtina, kad nustatys būsto vertintojas.
3. Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus. Neapgalvotai susitarus dėl avanso galima prarasti ir pinigus, ir patinkantį būstą. Pirmu atveju, pasak A. Fridman, pirkėjai taip susižavi parduodamu objektu, kad užstatą palieka gerai nepasigilinę tuo, ką iš tiesų perka. Kai būstą įvertina nepriklausomi vertintojai, dažnai jų verdiktas nesutampa su pardavėjo prašoma kaina.
Kadangi dauguma būstą perka padedant bankui, šis jiems negali suteikti paskolos visai reikalingai sumai. Pritrūkę pinigų pradiniam įnašui, pirkėjai būsto pirkti negali ir lieka be avanso. Antru atveju pirkėjai sutaria dėl per mažo užstato, pavyzdžiui, poros šimtų eurų. Pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie, sulaukę mokesnių pirkėjų, nusprendžia užstatą grąžinti. Jei užstatas nedidelis, jiems apsimoka net sumokėti dvigubai, kad tik sandorį galėtų sudaryti su kitais pirkėjais.
A. Fridman pataria į būsto apžiūras visada neštis bent tūkstantį eurų grynųjų. Jei būstas pasirodys tikrai tinkamas, galėsite be didesnės rizikos jį rezervuoti. Kodėl reikalingi grynieji? Mat ne visi pardavėjai naudojasi bankų programėlėmis mobiliuosiuose ir gali greitai patikrinti, ar gavo pinigus.
4. Tikrinkite dokumentus. A. Fridman pataria visuomet įsitikinti, kad būstą jums aprodo jo savininkas arba jo teisėtai įgaliotas atstovas. Prieš apžiūras brokeris Registrų centre papildomai patikrina, kas yra NT savininkas ir ar turtas neturi apribojimų. Būsto pirkimo procesas gali užsitęsti net kelis mėnesius, jeigu paaiškėja, kad nesutvarkyti paveldėjimo dokumentai, turtiniai reikalai po skyrybų ar būste gyvena ne-pilnamečių. Gali tekti pasiaiškinti ir dėl tokių, iš pirmo žvilgsnio, atrodytų, smulkmenų, kaip teisė į sandėliuką ar rūsį. Savininką būtina išklausti ir apie planuojamą namo bendrijos įkūrimą ar renovaciją - tam ateityje reikės papildomų investicijų, kurių pirkėjas galbūt nesitiki.
5. Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas. A. Fridman per savo karjerą teko susidurti tik su vienu atidžiu būsto pirkėju. Jis prieš sukirsdamas rankomis patikrino net tai, ar visi elektros lizdai veikia. Tačiau dauguma šį etapą praleidžia, nors nereikėtų. Viršutiniuose daugiabučio aukštuose esančių butų problemas gali išduoti lubos. Jeigu jos dar kvepia dažais arba yra įtempiamos, gali būti, kad namo stogas kiauras, tad vertėtų apžiūrėti ir jį. Jeigu dažyti tik sienų kampai, tai reiškia, kad būste keroja pelėsis. Nepatyrusi pirkėjo akis gali nepastebėti ir įtrūkimų sienose. A. Fridman primena, kad nesutvarkyta virtuvė ir vonios kambarys - signalas, kad jūsų laukia didelės investicijos, jeigu norėsite juos atnaujinti. Jeigu šios būsto zonos suremontuotos, tačiau gyvenamųjų kambarių sienos ar grindys apšiurusios, nerimauti neverta - jų remontas per kišenę smarkiai nekirs.
6. Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai. NT brokeriams dažnai tenka tramdyti stiprių susižavėjimo emocijų apimtus pirkėjus nuo neprotingų sandorių. „Kartą vienai klientei taip patiko butas Justiniškėse, kad ji buvo pasiruošusi už jį netgi permokėti. Man nuolaidos išsiderėti nepavyko, tačiau įtikinau palaukti ir po poros savaičių radau labai panašų butą gretimoje gatvėje, kuris buvo septyniais tūkstančiais eurų pigesnis”, - prisimena A. Fridman. Kartais nutinka ir taip, kad san-doriai žlunga dėl abiejų pusių ambicijų. Pavyzdžiui, pardavėjai būna visiškai nelankstūs, o pirkėjai per daug tiesmuki. Susikalbėti tampa sudėtinga.
Tiesa, daugybę bendravimo patirties turintys brokeriai sugeba išlaviruoti ir jaučia, kada galima žmogų paspausti, kada reikia jį paskatinti ar nuraminti. Pirkėjai kartais nepagalvoja, kad reikėtų pabendrauti ir su būsimais kaimynais arba nedrįsta pasibelsti į nepažįstamųjų duris. „Užtat brokeriui tai nekelia jokio nepatogumo. Jis gali drąsiai belstis į kaimynų duris. Su jais pa-sikalbėti būtina. Reikia apžiūrėti ne tik laiptinę, bet ir kaimynų lauko duris bei langus - tai gali suteikti daug naudingos informacijos apie namo gyventojus, jų požiūrį į bendrą turtą. Juk niekas nenori konfliktuoti su kaimynais”, - sakė A. Fridman.
7. Gerai apgalvokite savo poreikius. Pasak A. Fridman, būstas, kurio dairotės, turi būti toks, kad jums tiktų ne tik šią akimirką, bet ir netolimoje ateityje. „Kartą dirbau su jauna šeima. Jie norėjo pirkti 2 kamba-rių butą. Bekalbėdamas su jais supratau, kad toks būstas jiems tiks tik kokiems ateinantiems 2-3 metams. Vėliau šeima pagausės ir reikės daugiau erdvės. Pora dėkojo už tokią įžvalgą, nes patys pagauti euforijos dėl pirmojo būsto įsigijimo apie tai nepagalvojo. Suradau jiems 3 kambarių butą už jų pageidaujamą sumą, teko parinkti kitą miesto rajoną, tačiau klientai liko labai patenkinti”, - prisiminė A. Fridman.
A. Fridman pridūrė, kad tinkamiausio būsto paieška paprastai užtrunka mėnesį ar pusantro. Jis paskaičiavo, kad pastaruoju metu pirkėjai Vilniuje būstui skiria vidutiniškai 70 tūkst. eurų. Už tokią sumą galima nusi-pirkti 1-2 kambarių butą naujame daugiabutyje arba erdvesnį, 2-3 kambarių butą senesnės statybos name.
Su pirkėjais dirbantys brokeriai paprastai gauna 2-3 proc. dydžio komisinį atlygį nuo sandorio sumos. Jiems taip pat atitenka 20-30 proc. nuo nuderėtos sumos, jeigu pradinė būsto kaina nebuvo smarkiai užkelta. Jeigu ji stipriai padidinta - brokerio garbės reikalas ją sumažinti iki rinkos kainos. Brokerio tikslas - pasirūpinti, kad už kliento suplanuotą sumą pavyktų įsigyti patinkantį būstą, liktų pinigų dokumentų tvarkymui bei jo paties atlygiui.
Tiesa, reikėtų atsargiai vertinti brokerius, kurie padėti nusipirkti būstą siūlo be atlygio. Pasak A. Fridman, tokiu atveju jie komisinį atlygį dalijasi su kitu brokeriu, atstovaujančiu pardavėjui - tad ir derėtis dėl pirkėjui palankesnės kainos nelabai gali.
