Nepaisant to, o gal kaip tik dėl to, dauguma perkančių savo pirmąjį būstą (ypač jaunų žmonių), šią vieną svarbiausių gyvenimo investicijų vykdo pakankamai atmestinai ir per daug negalvodami. Kas ilgainiui kainuoja ne tik pinigus, bet ir sveikatą.
Pateikiama jums ištrauką iš žurnalo „Investuok“ ką tik išleistos elektroninės Tautvydo Marčiulaičio knygos „Kaip nusipirkti būstą Lietuvoje. Trumpas gidas kiekvienam pirkėjui“.
- Atlikite namų darbus ir žinokite, kokia kaina yra reali
- Viskas ir visuomet yra derybų objektas, todėl visada derėkitės
- Niekada nerodykite susižavėjimo – tai leis pardavėjui parduoti brangiau
- Keli šimtai ar keli tūkstančiai yra dideli pinigai - neatiduokite jų tiesiog taip
- Svarbu nusiteikti realistiškai ir nenorėti per daug – galite nusvilti
Dažna pirkėjo problema – mąstymas, kad kaina nustatyta ir derėtis nėra kur. Kartais nedrąsiai paklausiama, ar kaina derybų objektas, į ką profesionalus pardavėjas pasakys, kad jei norima derėtis dėl kainos, tai geriau nepradėti šnekėti, nes jis parduoda aukštos kokybės butą ir taip už labai žemą kainą.
Kai kalbama apie kainą, tai dažnai susijęs su blizgančiomis pirkėjo akytėmis ir akivaizdžiu noru turtą pirkti. Todėl patyręs būstą parduodantis derybininkas tai įvertins ir pradės spausti pirkėją, jog besidominčių yra daug, jis už tiek gali parduoti tik pakėlęs telefoną, todėl arba imat, arba prarasit. Į ką jauni ir nepatyrę pirkėjai atsako parašu ties tokia suma, kokią nurodo pardavėjas.
Savaime suprantama, jog radus tikrai patinkantį objektą, ypač po labai ilgų paieškų, norisi kuo greičiau viską užbaigti ir įsikelti ten gyventi. Tačiau dėl to dažnai prarandami tūkstančiai eurų.Tačiau bet kokia kaina ir bet kokia sutartis gali tapti derybų objektu, jei tik bus teisingai pasirenkama startinė derybų pozicija.
Pirkėjas kiekvienus potencialius namus turėtų apžiūrėti šaltai ir be emocijų. Išsiaiškinti visas smulkmenas ir prikibti prie visko. Spintelės nudažytos Jums pačia gražiausia spalva? Nesvarbu, garsiai sakote, kad tokių baisių spintelių nematėte ir turėsite Jas perdažyti, kas Jums kainuos.
Sofa lyg iš sapno – garsiai aiškinate, kaip ją turėsite mesti lauk, kaip Jums laiptais ją nunešti trukdys nugaros išvarža, o liftas juk toks mažas, iš vis, dar už jo priežiūrą primokėti reikės? Visiškas balaganas ir nesąmonė!
Tokią priekaištų laviną išgirdęs pardavėjas išsigąs ir atsidurs labai neparankioje pozicijoje. Ypač jei tai bus mažiau patyręs pardavėjas. Nes pilama lavina nepagrįstų priekaištų jį išmuš iš vėžių ir padarys pažeidžiamu.
Savaime suprantama, kad yra tikimybė gauti antausį ir būti išprašytam iš buto dėl nepagrįsto keiksnojimo. Todėl persistengti reikia ne visuomet. Tačiau dažnai, ypač jei butą pardavinės jaunas tarpininkas, įvairūs neigiami komentarai kainą greitai nustums iki žemutinės ribos, už kurią pardavėjas yra nusiteikęs parduoti. Tai reikš bent kelis tūkstančius eurų mažiau nei pirminis pasiūlymas.
Nereikia norėti ir per daug. Realią kainą įvertinti lengviausia vertinant kvadratinio metro kainą panašiuose arti esančiuose namuose, remiantis skelbimais internete ar laikraščiuose. Taip pat peržiūrėkite sandorius www.ntsandoriai.lt tinklapyje. Jei nenorite pirkti mokamos informacijos, patikrinkite, kiek butų buvo ten parduota pastaruoju metu. Šitai leis suprasti rinkos likvidumą – tai yra, ar butai ten parduodami lengvai ir dažnai.
Jei pardavimai yra reti, nors pardavimo skelbimų daug – tai yra derybinis momentas pirkėjo naudai. Ypač, jei butas pardavinėjamas jau ilgai.
Tada pirkėjas gali derėtis labai ilgai ir labai smarkiai bei ieškoti paslėptų kabliukų, nes geri ir įdomūs objektai būna parduodami labai greitai. Tuo tarpu jei butų pasiūla toje vietoje yra itin menka, skelbimas naujas, o toje vietoje nori gyventi visas miestas – kainos smarkiai nenumušite.
Vertinant pačią kainą, derėtų lyginti palyginamus dalykus. Kaip minėta, butai pirmame aukšte visuomet yra pigesni nei aukštesniuose. Todėl darydami vertinimą į tai atsižvelkite. Taip pat atkreipkite dėmesį į išplanavimą. Geras išplanavimas visuomet yra vertas tūkstančio ar kelių tūkstančių eurų, kurie bus sutaupyti vėliau, kai reikės butą įrenginėti ar daryti remontą. Galiausiai, lyginkite tik panašaus dydžio butus. Nors ir šalia esančių butų, jei jų dydžiai smarkiai skiriasi, kaina gali pagrįstai skirtis itin daug.
Iš kitos pusės, prisiminkite, jog protingas pardavėjas visus šiuos žingsnius bus padaręs pats. Todėl greičiausiai žinos žemutinę kainos ribą, kurios tikrai neperžengs. Tad jei pradėjote derybas ir pavyko sutarti dėl žemesnės kainos, džiaukitės. Jei jaučiate, kad pardavėjas nuoširdžiai nebenori ar negali kainos mažinti – nespauskite. Dėl bereikalingo spaudimo tikrai galite prarasti gerą variantą. Tačiau pasiderėti ir papriekaištauti visuomet būtina.
Nes gal perkant būstą už 100 tūkstančių eurų keli tūkstančiai atrodo nedaug, tačiau kiekvienam investuotojui, įvertinant kaip nesunku juos gauti, tai yra dideli pinigai. Nes tai yra ne už intensyvų ir sunkų darbą, o už dažniausiai iki valandos trunkančias derybas gaunama suma.
Be to, jei imsite paskolą, tas kelių procentų skirtumas nuo sandorio vertės tampa labai dideliu skirtumu nuo investuoto kapitalo. Šis terminas gali atrodyti naujas, tačiau prie jo dar grįšime. O trumpai – investuotas kapitalas yra ta dalis, kurią įnešite Jūs.
Pavyzdžiui, perkate butą už 100 tūkstančių ir įmokate 20 tūkstančių, o bankas paskolina likusius 80 tūkstančių. Tokiu atveju nuosavas investuojamas kapitalas yra 20 tūkstančių eurų. Jei derybų metu nuo buto kainos numušėte 2 tūkstančius eurų, tai yra 2 procentus, tai nuo Jūsų investuoto kapitalo tai jau yra 10 procentų.
Kaip tai atsispindi investicinėje grąžoje? Įsivaizduokite, jog perkant minėtą būstą nusiderate 2 tūkstančiais (perkate už 98 tūkstančius) ir po 5 metų butą parduodate už 110 tūkstančių. Tokiu atveju Jūsų grąža yra 12 tūkstančių minus palūkanos, nes būtent tiek kišenėje lieka po paskolos atidavimo bankui, įvertinant jau sumokėtas įmokas. Tad Jūsų investicinė grąža yra 12/20=0.6 arba 60 procentų!
Tuo tarpu jei nebūtumėte nusiderėjęs, o pirkęs tiesiog už 100 tūkstančių, iš sandorio būtumėte uždirbęs tik 10 tūkstančių, kas reikštų 10/20=0.5 arba 50 procentų investicinę grąžą. Būtent tie keli nusiderėti tūkstančiai reiškia pakankamai didelį investicinės grąžos skirtumą.
Todėl einant į derybas ir kalbant apie kainą nereikėtų galvoti „ką čia tie keli tūkstančiai, kai sandorio vertė šimtas tūkstančių“. Jūs kapitalo investuojate tik dalį, ir dažniausiai tik nedidelę dalį, todėl Jums kiekvienas tūkstantis reiškia didelį investicinės grąžos pokytį. Dėl ko kiekvieną tūkstantį reikėtų skaičiuoti ne per sandorio, o per nuosavo investuoto kapitalo perspektyvą!
Pilną knygos versiją galite įsigyti žurnalo „Investuok“ elektroninėje parduotuvėje.
