Žurnalo „Investuok“ organizuotoje NT konferencijoje dalyviai Ž. Maurico teiravosi jo nuomonės, ar šiemet būstas galėtų brangti 5, o gal 10 procentų.
„Tai jau nėra daug galimybių, kad butų kainų kilimas būtų mažesnis nei 10 proc. Aš labai tikiuosi, kad nebus 20 proc. Bet beveik nėra šansų, kad mažiau nei 10 proc. – nes tai jau praktiškai yra įvykęs faktas tik jis dar neatsispindi statistikoje, o pasižiūrėjus, kokios preliminarios sutartys sudaromos“, – vertino ekonomistas.
Pasak jo, finansų rinkoms apskritai tas faktas, kad pandemija nesukėlė gyvenamosios NT rinkos nuosmukio, o priešingą efektą, kelia nuostabą, mat ankstesnės krizės kone visuomet sukeldavo dar smarkesnį NT rinkos susitraukimą, kuris tęsdavosi ilgiau nei pati ekonominė krizė.
Tačiau ekonomistas vertina, kad efektas gali būti trumpalaikis – grįžus į normalų gyvenimą, NT rinkos sulėtėjimo ženklus jau rodo JAV.
„Lietuvos banko“ Finansinio stabilumo departamento direktorius Jokūbas Markevičius patikina kad šylanti būsto rinka kol kas nerodo nerimo signalų – būsto kainos nelenkia atlyginimų augimo ir ekonomikos, o kredito plėtra taipogi neatitrūkusi. Tačiau institucija, prireikus, pasirengusi reaguoti – galėtų griežtinti skolinimo reikalavimus.
„Hanner“ valdybos pirmininkas A. Avulis nemato galimybių, kad būstas pigtų – netgi jei pirkimai sustotų, naujos statybos kainas augina beprotišku tempu kylančios žaliavų kainos, darbo užmokesčio ir kitos sąnaudos.
Istoriškai aukštas susidomėjimas būstu
„Lietuvos banko“ atstovas J. Markevičius pripažįsta – tokio susidomėjimo būstu kaip pastaraisiais metais Lietuvoje dar nebuvo.
„Vienas iš būdų pamatuoti tą tokį emocinį susidomėjimą – pažiūrėti žodžio butai populiarumą paieškose, „Google Trends“, ir matome, kad populiarumas buvo žemumose 2012 metais, bet po to kiekvienais metais vis augo, 2019 metais pasiekė aukščiausią lygį, ir po to panašus su pasvyravimais buvo 2020 metais“, – lygino J. Markevičius.
Jis pastebėjo ir dažnesnes antraštes apie NT naujienų portaluose, o taip pat būsto sandorių skaičius rekordą pasiekė 2019 metais, pernai pandemijos metu buvo svyravimų: per karantiną staigus sumažėjimas, tuomet nematytas atšokimas, ir vėl staigus sumažėjimas antro karantino metu, o šiemet – vėl atšokimas.
Didžiausią šuolį pademonstravo naujų būstų pardavimai, ypač Vilniuje, kurie šiemet kovą ir balandį buvo rekordiniai. Balandį parduotų butų skaičius čia pirmąkart viršijo 1000 ribą.
„Yra papildomų efektų, kodėl sandorių daugėja. Matome išaugusių santaupų efektą – anksčiau sutaupoma rezervacijai, anksčiau sutaupoma pradiniam įnašui, žmonės daugiau lėšų gali skirti investavimui“, – vieną priežastį įvardijo J. Markevičius.
Kita priežastis – pašokus pardavimams, rinkoje sumažėjo pasiūla, kadangi mažiau liko naujų pastatytų naujų būstų pardavimui.
„Pirminėje rinkoje atsirado tam tikras trumpalaikis kamštis, tam tikras disbalansas tarp paklausos ir pasiūlos. Ar vertėtų labai sunerimti - mes manome kad šis efektas yra labiau trumpalaikis, dėl kelių dalykų. Praėjusiais metais baigtų statyti būstų plotas Vilniuje buvo istoriškai didelis. Ir netgi pradėtų statyti būstų skaičius 2020 m. pusėje atsigavo ir tapo istoriškai gana didelius. Per pastaruosius tris ketvirčius butų pradėta statyti beveik dvigubai daugiau, nei prieš metus“, – ramina J. Markevičius.
Jis pastebi, kad Vilniuje gyventojų daugėja gana sparčiai, maždaug 2 proc. per metus, tai kursto paklausą, o be to, Vilniuje šiuo metu yra itin daug 30-35 metų amžiaus asmenų, jų dalis siekia apie 11-12 proc. ir tai taip pat yra visuomenės dalis, turinti didžiausią poreikį pirkti būstą.
Problemos dar neįžvelgia, bet laiko koją ant stabdžio
Lietuvos bankas vertina, kad Lietuvoje ir Vilniuje būsto kainos nėra pervertintos: būsto įperkamumas netgi gerėja. Vilniuje kainų augimas pastaraisiais metais buvo netgi mažesnis nei likusioje Lietuvoje, tačiau išsiskiria centrinė Vilniaus dalis, kur kainų augimas spartesnis.
„Manome, kad Lietuvos banko taikomos priemonės šiuo metu pakankamos, tačiau matome išaugusias gyventojų santaupas, optimistinius lūkesčius ir galimą kainų įsibėgėjimą, todėl ir toliau atidžiai stebėsime būsto rinką ir kilus poreikiui reaguosime į situaciją“, – pasidalijo J. Markevičius.
Su paskola įsigyjama būsto dalis yra gana stabili ir svyruoja apie 44 proc. sandorių, nesikeičia ir kiti riziką atspindintys rodikliai: kredito portfelis nelenkia ekonomikos augimo, gyventojams bankai skolina vidutiniškai dar atsakingiau, nei reikalauja Lietuvos bankas: įmokos vidutiniškai siekia 27 proc. pajamų (reikalavimas – 40 proc.), o būsto paskolos paprastai sudaro 76-77 proc. būsto vertės, kai reikalaujama skolinti ne daugiau, nei 85 proc., o gyventojo įnašas – 15 proc.
„Nėra lengva išskaičiuoti, kiek būsto Lietuvoje perkama investicijai, bet mes skaičiuojame, kad apie 20 proc. yra nusiperkama antro būsto su mažesne verte, kurį galima priskirti investicinei vertei“, – vertino J. Markevičius.
Jis pastebi augančią konkurenciją tarp bankų – palūkanos per metus nukrito nuo vidutinių 2,4 proc. iki 2,2 proc. Skolininkai kol kas gali būti ramūs: „Finansų rinkose lūkesčiai tokie, kad neigiamo EURIBOR tikimasi iki 2025 metų, nepaisant visų pinigų įliejimų“.
Lietuvos banko ekspertas patikina, kad 5-6 skirtingi modeliai nerodo, kad būsto kainos būtų atitrūkusios nuo fundamentalių duomenų, priešingai nei 2004-2008 metais.
„Jei esamą situaciją seks neatsakingas skolinimas, esantis prie reikalavimų ribų, tuomet mes jau svarstysime, ar tai yra tvaru“, – patikina J. Markevičius.
Lietuvos bankas šiemet nenumato didelio vartojimo kainų augimo – prognozuoja 1,6 proc. infliaciją.
Avulis patikina, kad kainos turės augti
Tuo metu „Hanner“ valdybos pirmininkas A. Avulis stebisi, kaip Lietuvos bankas neįžvelgia infliacijos, kuri gąsdina pasaulio investuotojus ir verčia rinktis NT ar investuoti kitur.
„Kažkaip, kai žmonės neįžvelgia infliacijos, man kažkaip ypatingai keista. Nes plieno kaina metų bėgyje paaugo 58 proc., medienos kaina padidėjo daugiau kaip dvigubai (125 proc.), prekinės armatūros kaina, čia dar nėra paskutinių duomenų, dabar jau ji 80 proc. paaugusi, praėjusią savaitę dar buvo brangusi 70 proc. Polistirolo kaina, tai medžiaga naudojama fasadų ir stogo šiltinimui, pabrango nuo praėjusių metų rudens, net du kartus. Nematyti tos infliacijos grėsmės, čia reikia labai stiprius tamsius akinius užsidėti“, – stebėjosi kas savaitę šuoliuojančiomis kainomis A. Avulis.
A. Avulis vertino, kad rinkoje pardavimai priklauso nuo kelių dedamųjų: kiek keisis žemės kainos, kiek keisis statybos darbų kainos, atlyginimai, kiek didės būsto kainos. Tačiau kainos kone visais atvejais kainos turėtų stiebtis.
Optimistiniu scenarijumi augs ir žmonių pajamos, Vilniuje daugės gyventojų, tuomet per mėnesį gali būti parduodama 800-1000 butų. Realistinis scenarijus, anot A. Avulio, kad butų bus parduodama po 500-600 per mėnesį, kadangi augantys kaštai didins kainas.
„Nei vienas nenori dirbti nuostolingai, žaliavos pabrango labai drastiškai. Jei kaštai didės sparčiau nei atlyginimai, būstas pabrangs taip, kad naudingiau bus nuomotis“, – vertino A. Avulis.
Jis paminėjo ir blogiausią scenarijų – žaliavoms toliau brangstant, statybų kaina pasieks Skandinavijos lygį ir naują būstą galės įpirkti tik turtingi žmonės, o kitiems teks būstą nuomotis.
Tačiau kol kas, pasak verslininko, gyventojams vis dar labiau apsimoka būstą pirkti nei nuomotis,
Jis pateikė kelis pavyzdžius: 45 kv. metrų butas Vilniaus mieste kainuotų apie 2000 eurų už kv. metrą, arba 90 tūkst. eurų iš viso. Banko įmoka jaunai šeimai sudarytų 294 eurus, kai tokį patį butą išnuomoti kainuotų 400-450 eurų mėnesiui. Jei toks pats butas yra centre, jis kainuotų apie 135 tūkst. eurų, bet vis tiek būsto paskolos įmoka sudarytų apie 440 eurų, kai nuoma atsieitų 600 eurų per mėnesį.
„Kas moka skaičiuoti, ypač jauni žmonės, šitas skaičiavimas iškart parodo, ką reikėtų daryti, nuomotis ar pirkti“, – patikino A. Avulis.
Jis nuogąstavo, kad esamoje rinkoje Lietuvoje imamasi svarstyti naujus mokesčius už valstybinės žemės naudojimą, naujus infrastruktūros mokesčius, ir tai gali dar kilstelti kainas ir mažinti pasiūlą.
Mauricas vertina, kad pandemija pakeitė poreikius
„Luminor“ ekonomistas Ž. Mauricas esamą aktyvumą rinkoje sieja su pandemijos efektu.
„Gyventojai natūraliai daugiau laiko praleido namuose, pamatė esamo būsto trūkumus, įgriso iki gyvo kaulo daugeliui tas būstas, kuriame gyvena, ir elementariausiai pradėjo ieškoti kito būsto, kuris labiau atitiktų poreikius. Kitas svarbus dalykas – gyventojai daugiau dirba iš namų, ir atitinkamai atsirado poreikis erdvesnio būsto, kuris turi atskiras erdves: darbo erdvę, laisvalaikio erdvę, ir pan. Jo paklausa išaugo. Taip pat gyventojai sutaupė nemažai pinigų, indėlių suma augo daugiau nei 20 proc. – susitaupė dėl to, kad nebuvo tiek daug galimybių išleisti pinigų“, – sako Ž. Mauricas.
Žemos palūkanos ir galimos infliacijos baimės taip pat dabar pakurstė investicijas į NT, tačiau ekonomistas pataria nepamesti galvos.
„Matome, kad visgi didesnė dalis pokyčių yra laikini ir nereikėtų pamesti galvos. Kai situacija grįš į savo vėžias, gali būti, kad NT rinka nebebus tokia populiari, nebesulauks tiek daug dėmesio ir atitinkamai aktyvumas gali sumažėti“, – sako Ž. Mauricas.
Šią nuomonę jis grindžia pastebėjimais, kad JAV, kuri anksčiau atlaisvino karantino ribojimus, jau ėmė mažėti paraiškų dėl paskolų.
Pasak jo, JAV pavyzdžiu paprastai seka ir pasaulis, tad panašių tendencijų galima vėliau tikėtis ir būsto kainų rekordus demonstrouojančiose Europos šalyse, įskaitant Lietuvą.
„Aišku, Lietuva bus skirtinga, nes ribojimų dar turime žymiai daugiau ir apskritai Europoje. Gali būti, kad Lietuvoje viskas užsitęs, jei vis dar gąsdinsime, bijosime, ir pinigus leisime, skolinsimės, ir šiais metais, ir kitais metais, lauksime 3, 4 ar n+1 bangos ir įvedinėsime visokius biurokratinius reikalavimus, galimybių sertifikatus. JAV nėra nei galimybių paso, nei kitų dalykų – radikaliai uždarė, bet ir atidarė labai greitai“, – palygino ekonomistas.
Tuo metu, anot jo, didieji didmiesčiai šiuo metu jau patiria gyventojų skaičiaus mažėjimo tendencijas.
„Matom, kad Londonas prarado labai daug gyventojų – klausimas, ar visi sugrįš į tą didmiestį. Panašu kad ne, nes daugelis jau išsikėlė į priemiesčius, į kitus rajonus, į kitas šalis. Prancūzijoje Paryžius taipogi jau eilę metų nėra populiariausia kryptis vietiniams prancūzams – jie juda į Pietų Prancūzijos vietoves, kur ir saulės daugiau, ir vynas skanesnis, ir gamta, ir pigiau negu Paryžiuje. Nuotolinis darbas dar labiau skatina migracijas. (…) palinkėčiau Vilniui netapti milijoniniu miestu, nesistengti tapti tuo, kas buvo populiaru XIX, XX amžiuje. Ir jeigu kažkuo tapti – tai darniu miestu“, – svarstė Ž. Mauricas.
