Pradžiai keletas faktų apie nekilnojamojo turto rinkos svarbą visai šalies ekonomikai: nekilnojamojo turto, statybų sektorių augimas daro nemenką įtaką bendram šalies ekonomikos augimui. Pasak Statistikos departamento, pirmąjį š.m. pusmetį statybos sektoriuje sukurta pridėtinė vertė augo du kartus sparčiau negu visame likusiame šalies ūkyje.
Sparčios investicijos į NT sektorių bei augusios vidaus vartojimo išlaidos sąlygojo tai, kad Lietuva atsidūrė ir iki šiol išlieka sparčiausiai augusių ES valstybių trejete. Žinoma tai nėra blogai: augant BVP auga gyventojų pajamos, perkamoji galia, vartojimas, taigi gerėja mūsų visų pragyvenimo lygis. Tačiau dažnai girdime nusiskundimų, kad „paprasti“ žmonės to pagerėjimo nepajaučia?
Atsakymas šiuo atveju nėra labai sudėtingas: ekonomikos augimas pasiskirsto netolygiai: pajamos labiausiai auga būtent tuose sektoriuose, į kuriuos daugiausia investuojama – statybos (I pusmetį - 29 proc.), prekybos (I pusmetį - 14 proc.) ir pan. Palyginimui prisiminkime interneto bumą praėjusio dešimtmečio pabaigoje: tuomet informacinių technologijų specialistų atlyginimai išsivysčiusiose šalyse pasiekė rekordines aukštumas. Po keleto metų IT euforijai praėjus atlyginimai grįžo į normalias vėžes.
Taigi, šiandien Lietuvoje stebime panašią situaciją: statybininkų atlyginimai bei NT įmonių pelnai kyla kur kas sparčiau nei šalies vidurkis. Viso to priežastis – NT manija, kuri apsėdo ne vieną verslininką, studentą ar namų šeimininkę. Prie šios euforijos formavimo prisideda žiniasklaida ir ypač NT agentūros, skelbiančios apie NT kainų augimą, jų stabilizavimąsi ar „fundamentalias priežastis“ kainų augimui pateisinti.
Nenoriu veltis į begalines diskusijas, kiek tos „fundamentalios priežastys“ yra iš tiesų fundamentalios (apie tai jau esu rašęs), tačiau, manau, verta priminti kitų šalių patirtį. Pastaraisiais dešimtmečiais skaudžiausią NT bumą išgyveno Japonija, kurios ekonomika stagnavo visą dešimtmetį ir tik šiais metais pagaliau išbrido iš „burbulo“ pasekmių – nulinių oficialių palūkanų normų. Skandinavijos šalyse NT burbulo sprogimas labiausiai paveikė šalies bankų sistemą dešimtojo dešimtmečio pradžioje, Vokietija iki šiol išgyvena perinvestavimo sukeltą depresiją ir lėtą šalies ekonomikos augimą.
Gyvename laisvos rinkos sąlygomis, todėl atrodytų, kad vyriausybės įsikišimas šiuo atveju nepageidautinas. Rinkos dalyviai gali laisvai priimti sprendimus: vieni turtą parduoti, kiti – pirkti. Tačiau efektyviai rinka veikia tuomet, kai rinkos dalyviai turi daugmaž vienodą informaciją, nėra mokestinių iškraipymų bei neracionalių psichologinių motyvų.
Euforijos pirmiausia formuojasi tose rinkose, kuriose “nematoma rinkos ranka” yra iš tiesų nematoma: jos nėra dėl masinio neracionalus rinkos dalyvių elgesio, iškreiptos informacijos, iniciatyvų bei dirbtinių kliūčių pasiūlai. Dėl šių priežasčių vyriausybės bei pačių rinkos dalyvių įsikišimas būtų ne tik pageidautinas, bet ir būtinas.
Ką galėtų padaryti vyriausybė? Pirmiausia vienodai apmokestinti pajamas iš investicijų. Pajamos iš paprastų investicijų apmokestinamos pelno mokesčiu (tarkime, pajamos iš gamybos), tuo tarpu pajamos iš NT nėra visuotinai apmokestinamos (pavyzdžiui, fizinis asmuo gali turėti dešimt butų, jam tai ilgalaikė investicija tikintis vertės prieaugio ateityje). Tai sąlygoja neefektyvų investicijų srautą į šį sektorių, ypač įsigyjant NT spekuliaciniais tikslais (tai galbūt yra viena iš priežasčių, kodėl nemažai naujų pastatų Vilniaus centre vis dar tamsiais langais).
NT agentūrų atstovai iš esmės siūlo naikinti statybų apribojimus – tai padėtų padidinti pasiūlą, tačiau nedera pamiršti, kad miesto estetinis vaizdas tai viešoji gėrybė, kurią saugo valdžios institucijos ( taip, beje, yra daugelyje Vakarų šalių), todėl radikalių pokyčių tikėtis neverta.
Bet miesto estetinio vaizdo saugojimas tikrai nepateisina didžiulės biurokratinės leidimų išdavimo sistemos, kuri, tikėtina, gana efektyviai apeinama: cinikas pastebėtų, kad kyšių sąnaudos jau įtrauktos į galutinę NT kainą. Taigi, vyriausybė galėtų, jei tik labai norėtų sumažinti “burbulo pūtimąsi”: įvesti visuotinį NT mokestį bei palengvinti leidimų išdavimo procedūras.
Minėtos vyriausybės bei privataus sektoriaus iniciatyvos padėtų atvėsinti rinką, tuo labiau, kad ilgai toks šalies augimas nesitęs: ekonomika jau dabar išsikvepia, taigi, vyriausybė turėtų pagalvoti, kaip paskatinti investicijas į kitas šalies ūkio šakas ir liautis netiesiogiai protegavus NT sektorių.
Tada galbūt euforijos pasekmėms šalinti nereikės radikalių priemonių. Deja, konkrečių žingsnių, matyt, greitai nesulauksime: dalis Vyriausybės ir Seimo narių patys turi nemažai nekilnojamojo turto. Privatus sektorius taip pat nesužavėtas NT mokesčio idėja, todėl kylančios NT kainos, auganti paskolų našta ilgainiui užguls eilinių rinkėjų pečius. Taigi, NT euforija panaši į narkotikus šalies ekonomikai: pradžiai svaiginamės, vėliau kentėsime.
P.S. Lietuvos banko vertinimai apie būsto rinką ir būsto kainas detaliai aprašyti 2005 m. Finansinio stabilumo apžvalgoje, kurią besidomintys ras banko svetainėje internete.