Dėl to mažėja objekto finansinė grąža ir lieka tik geras likvidumas. Ir priešingai – jei NT objektas nėra patrauklus. Jo likvidumas nedidelis, tad kaina bus santykinai žemesnė, o tai investuotojui leis tikėtis aukštesnės finansinės grąžos.
Paprastai investuojantys į NT turi apsispręsti, ar jie pageidauja aukštos grąžos, ar lengvesnio gyvenimo, jei tą objektą prireiktų parduoti – t.y. geresnio likvidumo. Ir čia vienos nuomonės nėra – skirtingi investuotojai turi skirtingus prioritetus ir nors dauguma dairosi įsigyti nuomos grąžą generuojančių prekybinių, administracinių patalpų ir pan. sostinėje ar kituose Lietuvos didmiesčiuose, kuriuose NT rinka yra perspektyvesnė, o likvidumas – geresnis, tačiau yra dalis rinkos dalyvių, kurie vengia didžiųjų miestų ir renkasi regionus.
Pagrindinė priežastis – dviženklė metinė grąža iš komercinių ar negyvenamųjų objektų nuomos. Tokios grąžos didmiesčiuose vargu ar galima tikėtis, nes paprastai ji siekia 6-8 proc. per metus. Tuo tarpu mažesniuose miestuose metinis nuomos pajamų ir kainos santykis dažniausiai būna ne mažiau nei 10 proc. Kitaip tariant investicijos atsiperkamumas yra ne ilgiau nei per 10 metų.
Tai dažnai sutinkama taisyklė tarp smulkesnių investuotojų, kurie veikia regionuose. Ir būtent ši priežastis juos sulaiko nuo objektų įsigijimo sostinėje ar kituose didmiesčiuose, nes čia metinės pajamos iš nuomos siekia gerokai mažiau nei jų pageidaujami 10 proc. nuo turto kainos. Kita vertus stambieji investuotojai elgiasi priešingai – renkasi likvidumą ir rinkos perspektyvas, o finansinę grąžą palieka antroje vietoje. Dėl tos priežasties ne vienerius metus didieji investuotojai dairėsi tik į Vilnių. Paskutiniu metu po truputį pradeda analizuoti investicines galimybes ir Kaune, bet kiti Lietuvos miestai jiems yra neįdomūs arba labai mažai įdomūs.
Nors stambieji investuotojai retai kada dairosi į mažesnius Lietuvos regionus norėdami įsigyti pajamas iš nuomos nešančių objektų, tačiau rinkos ten yra pakankamai aktyvios, nes jas palaiko vietiniai investuotojai. Pastarieji dažniausiai dairosi komercinių objektų centrinėse miestų vietose su gerais nuomininkais ir ilgalaikėmis sutartimis, tačiau neatsisako ir spekuliatyvesnių investicijų – t.y. varžytinėse, aukcionuose ir t.t. parduodamų objektų, kurie neturi nuomininkų, bet yra, pavyzdžiui, komerciškai patrauklioje vietoj. Vietiniams investuotojams tokius objektus įsigyti lengviau, nes jie gerai pažįsta rinkas, žino galimus nuomininkus, potencialius pirkėjų srautus ir t.t.
Visgi, regionuose gerų objektų įsigijimui yra nedaug arba nebėra, nes juos jau kažkas įsigijo, tad tenka pastebėti besiformuojančią naują tendenciją, kada naujam gyvenimui bandoma prikelti senus apleistus pastatus ar iš anksčiau įstrigusius projektus. Kol kas sunku prognozuoti ar šios investicijos bus sėkmingos, nes regionai turi vieną didžiulį minusą – tai emigraciją. Besitraukiančiuose miestuose naujos pasiūlos kūrimas neatrodo kaip pats geriausias investicinis sprendimas, bet kol kas tai gali pasiteisinti, nes regionų gyventojai taip pat nori naujo būsto, naujų pramogų ar pasilinksminimo vietų, o tokių objektų jau seniai nebuvo vystoma.
Tačiau ilgainiui dėl emigracijos NT likvidumo problemos neišvengiamos. Mano vertinimu tai yra pakankama priežastis susilaikyti nuo NT įsigijimo regionuose. Galbūt vienas kitas konversijos projektas gali pasisekti, bet tvariam NT rinkos atsigavimui pagrindo trūksta. Panašu, kad tą supranta ir investuotojai, kurie nesiveržia pirkti įvairių komercinių objektų nuomai. Stebint sandorių dinamiką, galima pastebėti, kad gerokai daugiau įsigyjama žemės ūkio, pramonės ir gamybos paskirties objektų, kurie greičiausiai yra skirti verslo plėtrai, pajėgumų didinimui, o spekuliaciniai įsigijimai yra labiau tik pavieniai atvejai nei rinkos tendencija.
Tad kur galėtų būti protinga investuoti regionuose? Visų pirma, reikėtų pasižiūrėti į kiekvieną savivaldybę atskirai, nes visos jos turi savų problemų ir iššūkių. Nekilnojamasis turtas yra gera investicija, kai ji gali užtikrinti ilgalaikę grąžą arba vertės prieaugį, o to labai sunku tikėtis besitraukiančiose savivaldybėse, ypač jei šis mažėjimas yra jaunų žmonių sąskaita.
Mano rekomendacija būtų rimčiau vertinti tas savivaldybes, kuriose jaunų gyventojų dalis yra ne mažesnė nei Lietuvos vidurkis. Visgi, jaunimas yra aktyviausi ekonomikos dalyviai – daug dirba, kuria verslus, darbo vietas, pramogauja, vartoja, skolinasi. Nevertinant didžiųjų miestų ir kurortų, tokių pozityviai vertinamų savivaldybių galima surasti. Visgi, potencialių objektų įsigijimui spektras nėra didelis – tai komercinės ar prekybinės patalpos, paslaugų, amatų dirbtuvės ir panašūs objektai centrinėse miestų gatvėse, kur dideli žmonių srautai. Antraeilėse lokacijose verslams sunku išsilaikyti, o nuomos pajamos yra nestabilios, tad tokios investicijos į NT nerekomenduotinos. Jau nekalbant apie įvairius NT objektus kaimiškose vietose, kur jie geriausiu atveju tik egzistuoja, o apie kažkokį rimtesnį uždarbį neverta net galvoti.
