Turbūt kiekvienas yra pastebėjęs, kad pastaruoju metu šalies nekilnojamojo turto (NT) rinka išgyvena pakilimą. Didelė NT paklausa, kainų kilimas ir kiti rinkoje vykstantys reiškiniai lemia, jog tam tikros tendencijos pastebimos ir teisiniuose santykiuose, kurie susiklosto tarp NT pardavėjų ir pirkėjų.
Aktualiu metu šiuose teisiniuose santykiuose vyraujanti žanro klasika yra tokia, kad pardavėjas, nenumatęs kainų kilimo ir su pirkėju prieš kurį laiką sudaręs preliminarią sutartį, kurioje šalys susitaria dėl fiksuotos NT ar jo vieno kvadratinio metro kainos, artėjant pagrindinės (notarinės) pirkimo – pardavimo sutarties terminui, siekia pakeisti preliminarią sutartį (padidinant NT pardavimo kainą) arba atsisako parduoti pirkėjui NT už šioje sutartyje nurodytą fiksuotą kainą.
Pardavėjas tokią savo poziciją paprastai bando pagrįsti tuo, kad nuo preliminarios sutarties sudarymo momento padidėjo NT projekto savikaina, pabrango žaliavos ir statybinės medžiagos. Taip pat nurodo, kad tuo atveju, jei pirkėjui NT būtų parduotas už preliminarioje sutartyje nurodytą kainą, tuomet pardavėjas patirtų nuostolį.
Akivaizdu, kad tokioje situacijoje pirkėjas turi visiškai priešingą interesą ir siekia įsigyti turtą už šalių anksčiau suderintą fiksuotą NT kainą, jos nekeičiant (nedidinant). Taigi, kokias teises šiuo atveju turi pirkėjas ir ko galima tikėtis iš pardavėjo?
Preliminariąja sutartimi šalys, joje aptartomis sąlygomis, įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį (preliminarios sutarties objektas). Jei preliminarioje sutartyje nustatyta fiksuota NT pardavimo kaina, tai ji gali būti keičiama tik abiejų šalių susitarimu arba sudarytoje sutartyje nustatyta tvarka. Todėl, jei šalys preliminarioje sutartyje nėra aptarę atvejų, kurie suteikia teisę vienašališkai peržiūrėti NT kainą, tuomet vadovaujantis bendru principu ji gali būti pakeista tik atskiru šalių rašytiniu susitarimu.
Dažniausiai pardavėjo nurodomos NT kainos padidinimo priežastys, tokios kaip kainų augimas, projekto savikainos padidėjimas, galimas nuostolis, nėra laikytinomis svarbiomis (pagrįstomis) ir neįpareigoja pirkėjo sutikti su pardavėjo siūlomu kainos padidinimu, ypač atsižvelgiant į tai, kad pardavėjams kaip verslininkams taikomi aukštesni profesionalumo, atidumo ir rūpestingumo standartai susiję su verslo rizika. Pažymėtina, jog kiekvienas verslininkas prieš pradėdamas verslą, investuodamas, priimdamas įsipareigojimus, sudarydamas sandorius, turi ypatingai atidžiai numatyti ir pasverti visas įmanomas rizikos galimybes, kurios gali turėti neigiamą įtaką jo verslo sėkmei ir gaunamoms pajamoms.
Jeigu pirkėjas nesutinka keisti NT kainos, o pardavėjas, sudaręs preliminariąją sutartį, dėl to nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, jis privalo atlyginti pirkėjui padarytus nuostolius. Kaip minėta anksčiau sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, reikia kiekvienu individuliu atveju nustatyti, ar atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį buvo pagrįstas ar nepagrįstas.
Nesudarius pagrindinės sutarties, t. y. nepasiekus preliminariosios sutarties tikslo, laikoma, kad avansu pinigai perduoti (gauti) be įstatyme ar sutartyje nustatyto pagrindo, todėl juos perdavusi šalis gali reikalauti grąžinti avansu sumokėtas sumas iš kitos sutarties šalies, nes neatsiradus mokėjimo prievolei (pvz. nesudaroma pagrindinė sutartis), nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį.
Taip pat preliminariosios sutarties šalys gali susitarti dėl atsakomybės už preliminariosios sutarties neįvykdymą netesybų forma (pvz. bauda). Jei toks susitarimas egzistuoja, tai tuomet pirkėjas turi teisę reikalauti iš pardavėjo, nepagrįstai vengiančio ar atsisakančio sudaryti pagrindinę sutartį, sumokėti ir preliminarioje sutartyje nustatyto dydžio baudą, kuri laikoma tik šalių iš anksto nustatytais minimaliais nuostoliais.
Jei nuostoliai, kuriuos pirkėjas patyrė dėl to, kad per tam tikrą laikotarpį NT kainos ženkliai pakilo ir pardavėjui neįvykdžius savo įsipareigojimų pagal preliminarią sutartį, pirkėjas už analogišką turtą turi mokėti brangiau, viršija preliminarioje sutartyje nustatytą baudos dydį, tai pirkėjas iš pardavėjo turi teisę reikalauti atlyginti ir šių, baudą viršijančių, nuostolių dydį.
Preliminarios sutarties nevykdymo ar netinkamo vykdymo atveju kaip nuostolius pirkėjas gali prisiteisti preliminarioje sutartyje nustatyto turto kainos ir kito pirkėjo įsigyto analogiško turto kainos skirtumą, tuo atveju, jei pirkėjas per protingą laiką nuo preliminarios sutarties nutraukimo faktiškai sudarė analogiško turto pirkimo-pardavimo sutartį su kitu pardavėju ir už šį turtą sumokėjo brangiau. Taip pat nuostolių reikalavimo teisė pirkėjui išlieka, jei pirkėjas analogiškos sutarties faktiškai nesudarė, tačiau yra objektyvių duomenų, kad tas pats pardavėjas ta patį NT, dėl kurio pardavimo pagal preliminarią sutartį buvo sutaręs su pirkėju, kitam surastam pirkėjui pardavė brangiau.
Pateikiamas advokato komentaras yra bendrojo pobūdžio ir negali būti traktuojamas kaip individuali teisinė konsultacija. Dėl detalesnės informacijos prašome kreiptis el. paštu aleksandras.kovalevskis@justicion.lt
